Denkmalgeschützte Immobilie erwerben und sanieren – 6 Steuervorteile

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Der Erwerb und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie bedingt eine Vielzahl an unterschiedlichen Besonderheiten. Einige hiervon sind selbstverständlich auf den Erhalt des Baudenkmals in seiner unverwechselbaren Bauweise gerichtet. Gleichzeitig ist es in der Regel aber auch das Ziel einer Sanierung, eine Immobilie nach den gegenwärtig allgemein gültigen Standards herzurichten. Hierzu ist dann ein steter Austausch mit der örtlich zuständigen Denkmalbehörde erforderlich. Doch bedeutet dies auch, dass der hierfür betriebene Aufwand eine zusätzliche finanzielle Herausforderung darstellt. Zum Glück kann man diesen Aufwand entweder als Sonderabschreibungen oder als Sonderausgaben bei der Einkommensteuererklärung ansetzen. Auf diese Weise hilft der Ansatz der Sanierungskosten dabei, andere steuerpflichtige Gewinne zu reduzieren. Und wenn darüber hinaus dadurch ein Verlustvortrag entsteht, dann helfen die Sanierungskosten der denkmalgeschützten Immobilie bei der Reduzierung zukünftiger Gewinne aus anderen Einkunftsarten. Aber auch als langfristige Kapitalanlage bietet eine denkmalgeschützte Immobilie die Aussicht auf eine schöne Rendite.

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1. Denkmalgeschützte Immobilien – zeitlos, außergewöhnlich, wertvoll

Für jemanden, der sich gerne als Ästheten sieht, zumindest aber, der das, was er in seinen Augen als schön empfinden mag, auch ebenso genießt, ist es ein kleines Vergnügen diesen Beitrag zu verfassen. Schließlich ist dies eine seltene Gelegenheit das Angenehme mit dem profanen, dem Obrigkeitsverhältnis zwischen Bürger und Staat dienendem Thema Steuern zu verweben. So erinnern uns alte, denkmalgeschützte Häuser mit ihrem Baustil an Zeiten, als es noch Menschen gab, die einerseits das ästhetisch Wertvolle mit dem andererseits Alltäglichen, nämlich dem Wohnzweck, zu verbinden verstanden.

Nun mag man einwenden, dass man auch heute noch außergewöhnliche Häuser baut (zum Beispiel die Kranhäuser in Köln). Eines Tages stehen sie dann wahrscheinlich selbst einmal als Denkmal da. Gleichzeitig stimmt es aber auch, dass die heutzutage unter Denkmalschutz stehenden Häuser schon zur Zeit ihrer Errichtung außergewöhnlich waren und aus der Masse meist ärmlicher Behausungen herausstachen. Allein sie waren es über all die lange Zeit hinweg wert, erhalten zu bleiben. Schon bloß der einfache Hinweis auf die solide errichteten Fundamente und Mauern alter Herrenhäuser verdeutlicht ihre zeitlose Qualität. Zugleich stehen denkmalgeschützte Immobilien aber auch symbolisch für Zeiten, in denen die Welt aus heutiger Sicht noch in verhältnismäßig geordneten Bahnen verlief. Und damit wecken sie in uns eine Befriedigung unseres Strebens nach Harmonie. Dadurch vermitteln sie uns etwas, das wir offenbar heute vermissen, ohne, dass es uns bewusst ist.

2. Denkmalgeschützte Immobilie: unsere Kanzlei im Haus Eltzbacher

2.1. Architektur als Ausdruck unserer Unternehmensphilosophie

Nun ist es kein Zufall, dass ich zuvor die Kranhäuser in Köln als mögliche zukünftige denkmalschutzwürdige Immobilien anführe. Schließlich soll ihre äußere, zweifellos schlicht-moderne Architektur an die alten Hafenkräne erinnern, die früher an dieser Stelle ihr Werk verrichteten. Aber ebenso bedeutend ist auch der Umstand, dass wir dort moderne Büros unterhalten, von wo aus wir unsere Mandanten betreuen. Gleichzeitig sind wir aber auch stolz darauf, dass unser Standort in Bonn eine altehrwürdige Villa ist. Somit ist die Einheit unserer Unternehmensphilosophie aus etablierter Expertise und Fortschritt kaum besser zu belegen als durch die unterschiedlichen Architekturstile unserer beiden Standorte. Doch ist es das Haus Eltzbacher in der Bonner Südstadt, das nun ins Zentrum unserer Betrachtungen rückt, weil es ein perfektes Beispiel für unser Thema ist.

2.2. Das Haus Eltzbacher in der Bonner Südstadt

Wie so viele Häuser in Bonn und speziell in der Bonner Südstadt, hat auch die Villa Eltzbacher den Krieg überstanden. Aus der Gründerzeit stammend, ist es ein schönes Zeugnis dessen, was das gehobene, vermögende Bürgertum in der Mitte des neunzehnten Jahrhunderts als Standesgemäß erachtete. Insbesondere die klassizistischen Anklänge an antike Vorbilder, wie etwa die Säulen, die den Altan im ersten Stockwerk tragen oder die an Ädikulä erinnernden Einfassungen der Fenster sowie die im ionischen Stil gehaltenen Säulenornamente, die die Türen zum Altan hin flankieren, sollten den erhabenen Anspruch der Bewohner auf Bildung und Vergeistigung untermauern.

Heutzutage käme wohl niemand mehr auf den Gedanken solche Ornamente als architektonischen Ausdruck seines Selbstverständnisses zu verwenden. Dennoch sagt es eben auch etwas über uns aus, wenn wir solche Häuser sanieren und für die Zukunft erhalten. Es belegt, dass wir uns unserer Geschichte bewusst sind. Wir übernehmen Verantwortung für das, was uns übertragen wird. Und wir erneuern die Bereiche, die nach unserem Verständnis unerlässlich sind, wenn es um Perfektion geht. Deshalb sehen wir die Architektur des Hauses Eltzbacher auch als Sinnbild unseres Anspruchs an unsere tagtägliche Arbeit.

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3. Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie

3.1. Wann ist ein Gebäude eine denkmalgeschützte Immobilie?

Zunächst klären wir, was eine denkmalgeschützte Immobilie ist. Darüber entscheiden prinzipiell die einzelnen Denkmalschutzbehörden auf Basis der im jeweiligen Bundesland geltenden Denkmalschutzgesetze. Allerdings kann dies von Land zu Land teilweise ganz unterschiedlich ausgestaltet sein. Daher ist eine allgemeingültige Erklärung hierzu an dieser Stelle fast unmöglich. Doch spielt dies im Grunde nur dann eine Rolle, wenn man den Schutz eines Objekts als Denkmal beantragen möchte. Oder wenn man verhindern möchte, dass einem bestehenden Denkmal der Schutz entzogen wird. Doch wenn man eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, kann man den bereits verliehenen Status als Denkmal als gegeben betrachten. Dann muss man lediglich darauf achten, dass die Sanierung keine Einschränkung der Schutzwürdigkeit des Baudenkmals herbeiführt.

3.2. Gründe zum Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie kann aus verschiedenen Gründen erfolgen. Einerseits kann man es als reine Kapitalinvestition ansehen, bei der die Rendite erst beim Verkauf materialisiert, sofern in der Zwischenzeit die Immobilie eine Wertsteigerung erfährt. In diesem Fall kann der Erwerber das Objekt auch zu eigenen Zwecken nutzen. Außerdem kann man dies unter bestimmten Voraussetzungen auch mit einem steuerfreien Verkauf kombinieren. Denn wenn man die Immobilie mindestens zehn Jahre lang besitzt oder im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren dort wohnte, dann ist diese Bedingung erfüllt und der Verkauf somit steuerfrei.

Andererseits kann man eine denkmalgeschützte Immobilie auch erwerben, um sie zu vermieten. In dem Fall erzielt man Einnahmen, die als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Auch hier gilt eine Sperrfrist von zehn Jahren, um einen steuerfreien Verkauf von privat zu ermöglichen.

Selbstverständlich kann auch eine Immobiliengesellschaft am Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie Interesse haben. Doch sind dabei andere Gegebenheiten zu beachten, als bei einem Erwerb von privat. Oft bietet ein solcher Erwerb durch eine Immobiliengesellschaft auch die Möglichkeit die eigenen Kinder zu beteiligen, zumindest aber sie später besonders günstig auf sie zu übertragen.

4. Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist vielfach mit einer anstehenden Sanierung verbunden. In einem solchen Fall sollte man bei den Kaufverhandlungen natürlich auch die Kosten der Sanierung mitberücksichtigen. Bisweilen ist dies aber nur bedingt möglich, denn außer den eigentlichen Kosten müssen auch andere Faktoren bei der Entscheidung zum Kauf einfließen. So ist vor allem auch die Einbindung der jeweils zuständigen Denkmalschutzbehörde bei der Sanierung erforderlich. All dies kann Folgen haben, die zunächst unerkannt bleiben mögen. Denn wenn Baumaßnahmen bei der Sanierung erfolgen, die zu einer wesentlichen Veränderung des Baudenkmals führen, dann kann die Denkmalschutzbehörde der Immobilie die Schutzwürdigkeit entziehen. Dies wiederum kann, wie wir gleich zeigen wollen, auch gravierende steuerliche Nachteilen bedingen.

5. Die 6 steuerlichen Vorteile der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie

5.1. Denkmalgeschützte Immobilien steuerlich vorteilhaft sanieren: Voraussetzungen

Kommen wir nun zu den steuerlich interessanten Aspekten des Erwerbs und der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie. Denn anders als beim Kauf und der Sanierung einer sonstigen Immobilie, kann man die Sanierungskosten bei einer denkmalgeschützten Immobilie als Sonderabschreibungen (§§ 7h, 7i EStG) oder als Sonderausgaben (§§ 10f, 10g EStG) abziehen. Allerdings kann man solche Sanierungskosten eben nur dann ansetzen, wenn das Gebäude auch im Sinne des Einkommensteuergesetzes als denkmalgeschützte Immobilie gilt. Statt jedoch, dass das Steuergesetz die Kriterien einheitlich festlegt, was als denkmalgeschützte Immobilie gelten darf, legt es fest, dass hierzu nach den Bestimmungen der Bundesländer zu urteilen ist. Wie wir schon angedeutet haben, kann dies durchaus ganz unterschiedlich ausgestalteten Landesgesetzen unterliegen.

Andererseits impliziert diese Regelung auch, dass nur in Deutschland stehende denkmalgeschützte Immobilien diese Förderung erhalten.

5.2. Denkmalgeschützte Immobilien: Sonderabschreibungen und erhöhte Abschreibungsraten sichern

Wie dem auch sei, auf diese Weise unterstützt der Gesetzgeber Bemühungen zum Erhalt schutzwürdiger Baudenkmäler. Einerseits kann man bei vermieteten oder verpachteten Objekten eine Sonderabschreibung auf die Sanierungskosten vornehmen (§ 7i EStG). Und zwar beträgt die Sonderabschreibung im Jahr der Sanierung und in den darauffolgenden sieben Jahren 9 % der Kosten. Danach kann man in den folgenden vier Jahren nochmals je 7 % an Sonderabschreibungen ansetzen. Somit erfolgt eine vollständige steuerliche Erstattung der Sanierungskosten über einen Zeitraum von lediglich 12 Jahren.

Eine etwas anders gelagerte Sonderabschreibung kann man vornehmen, wenn man eine Immobilie saniert, die in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt und einige Voraussetzungen erfüllen, die sie mit denkmalgeschützten Immobilien vergleichbar machen (§ 7h EStG). So können Sanierungskosten für Gebäude, die von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sind, im Jahr der Sanierung und in den darauffolgenden sieben Jahren ebenfalls eine Sonderabschreibung von 9 % ermöglichen. Auch hierbei kann man in den darauffolgenden vier Jahren mit einer Sonderabschreibung von 7 % anknüpfen.

Darüber hinaus findet auch die reguläre Abschreibung auf das Gebäude statt. Weil denkmalgeschützte Immobilien in aller Regel vor dem 01.01.1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsrate dann 2,5 % statt der sonst üblichen 2 % bei privat vermieteten Objekten. Falls jedoch eine Vermietung zu gewerblichen Zwecken vorliegt, kann man dann auch die Abschreibungsrate von 3 % in Anspruch nehmen.

5.3. Denkmalgeschützte Immobilien in privater Nutzung: Sanierungskosten als Sonderausgaben ansetzen

Wer nun jedoch eine denkmalgeschützte Immobilie für die private Nutzung zu Wohnzwecken statt zur Vermietung oder Verpachtung erwirbt und saniert, der kann statt der Sonderabschreibungen einen Abzug der Sanierungskosten in Form von Sonderausgaben vornehmen. Hierzu bestimmt § 10f EStG, dass eine denkmalgeschützte Immobilie im Jahr der Sanierung und in den darauffolgenden neun Jahren einen Abzug von 9 % der Kosten als Sonderausgaben gewährt. Voraussetzung hierzu ist jedoch ebenfalls, dass die Immobilie den Kriterien der §§ 7h und 7i EStG entsprechen. Allerdings darf man dann keine dieser Kosten bei Antrag auf Eigenheimzulage oder der Steuerbegünstigung zu eigenen Wohnzwecken im eigenen Haus nach § 10e EStG ansetzen.

Somit ermöglicht der Gesetzgeber sogar eine Förderung der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien, die eigenen Wohnzwecken dient. Innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren kann man dabei eine Erstattung von bis zu 90 % der Sanierungskoten auf steuerlichem Weg erhalten.

5.4. Sonderausgabenabzug, wenn weder eine private Nutzung noch die Erzielung von Einkünften vorliegen

Die dritte Möglichkeit zur Berücksichtigung von Sanierungskosten besteht, wenn man eine denkmalgeschützte Immobilie weder mit dem Ziel Einkünfte zu generieren, noch verbunden mit einer Nutzung zu Wohnzwecken saniert. In diesem Fall kann man ebenfalls im Jahr des Abschlusses der Sanierung und den darauffolgenden neun Jahren einen Abzug von Sonderausgaben von 9 % der Sanierungskosten vornehmen. Dies gilt allerdings nur, wenn der eigene Anteil der Sanierungskosten jene übersteigen, die eventuell durch öffentliche oder private Zuwendungen zur Sanierung beitragen.

Übrigens gilt diese Steuerbegünstigung ganz allgemein für schutzwürdige Kulturgüter, zu denen unter anderem auch Gartenanlagen oder Mobiliar, Bibliotheken und Archive sowie Sammlungen von Kunstwerken oder von wissenschaftlichem Wert, sofern diese mehr als 20 Jahre im Besitz der Familie des Steuerpflichtigen waren. Gleiches gilt, wenn hierfür der Status als nationales Kulturgut Anerkennung findet.

5.5. Denkmalgeschützte Immobilien sanieren: Verlustvorträge nutzen

Somit kann man mit Hilfe von Sonderabschreibungen oder dem Abzug von Sonderausgaben die Steuerlast bei der Einkommensteuer direkt und sehr effektiv reduzieren.

Wenn dies weiterhin bedeutet, dass dadurch statt eines steuerpflichtigen Gewinns ein vortragsfähiger Verlust beim Steuerpflichtigen entsteht, dann kann man auch künftig die Höhe der Einkommensteuer positiv beeinflussen.

Doch ist die Verwendung eines Verlustvortrags durchaus eine Sache, bei der man das Optimum an Steuervorteilen nur dann erreicht, wenn man hierfür die steuerliche Fachkenntnis hat. Denn in vielen Fällen kann die gezielt eingeschränkte Verwendung eines Verlustvortrags über mehrere Veranlagungszeiträume hinweg steuerlich sinnvoller sein, als die sofortige Ausnutzung des gesamten Betrags. Daher raten wir Ihnen in solchen Fällen den Rat eines Steuerberaters einzuholen, um langfristig von den Steuervorteilen bei der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien zu profitieren. Auch wir beraten Sie hierbei sehr gern.

5.6. Denkmalgeschützte Immobilien: Steuervorteil bei Schenkung & Erbschaft

Allerdings kann eine denkmalgeschützte Immobilie auch bei Schenkung oder Erbschaft steuerliche Vorteile innehaben. Denn auch hierbei kommt es auf das hohe Alter einer denkmalgeschützten Immobilie an. Um genau zu sein, geht es dabei um die Überschreitung der Nutzungsdauer eines Gebäudes zum Zeitpunkt seiner Übertragung per Schenkung oder Erbschaft. Das liegt daran, dass man den Wert der zu übertragenden Immobilie nach ihrem Alter festlegt. Je jünger die Immobilie, desto höher ist der Wertansatz. Doch auch für Immobilien, die älter als die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer von 70 Jahren sind, bestehen eigene Methoden zur Wertermittlung. Erfreulicherweise sind diese steuerlich von Vorteil.

5.7. Denkmalgeschützte Immobilien: Steuervorteil beim Vorbehaltsnießbrauch

Selbstverständlich kann man diese steuerlich günstigen Wertansätze auch bei der Nutzung des Vorbehaltsnießbrauchs einfordern. Denn gerade ältere denkmalgeschützte Immobilien ermöglichen hierbei so manchen Steuervorteil bei der Übertragung.

Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Erwerb und der Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Beim Erwerb von sanierungsbedürftigen Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

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