Vermietete Immobilie auf Personengesellschaft übertragen – Was ist zu beachten?
Sie halten eine Immobilie, die Sie derzeit vermieten, im Privatvermögen. Dann erzielen sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG. Die vermietete Immobilie wollen Sie nun an eine Personengesellschaft veräußern, an der Sie beteiligt sind, beispielsweise eine OHG, KG oder GmbH & Co. Kg., welche die Vermietung kontinuierlich weiterführt. Auf Grund der Beteiligung an der Gesellschaft könnte man denken, der Gesellschafter erziele weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat aber entschieden, dass dies nur unter gewissen Voraussetzungen der Fall ist. Hierzu erklären wir wann dies der Fall ist, welche Folgen daraus resultieren und was bei der Übertragung zu beachten ist.
Unsere Kanzlei hat sich insbesondere auf die Entwicklung von Steuergestaltungsmodellen im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Deswegen haben wir dazu auch schon in einigen Beiträgen berichtet:
|
Datum |
Thema |
| 5. November 2020 |
Die Vorteile einer GbR beim Kauf einer Geschäftsimmobilie |
| 24. Februar 2021 |
Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen: Fremdfinanzierung senkt Gewinn |
| 1. April 2021 |
Einlage vermieteter Immobilien in KG/SBV: Neue Abschreibung generieren (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG / § 7 Abs. 1 S. 5 EStG) |
| 25. Mai 2021 | Vermietete Immobilie auf Personengesellschaft übertragen – Was ist zu beachten? (dieser Beitrag) |
|
|
Unser Video:
Immobilie kaufen & Steuern sparen: Familiengesellschaft gründen
In diesem Video erklären wir, wie warum es sinnvoll ist, dass eine Familiengesellschaft Immobilien erwirbt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einkünfte im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie
Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie vermieten und dabei Einnahmen erzielen, dann erzielen Sie grundsätzlich Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte im Sinne des § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG. Diese Beurteilung kann sich laut dem BFH aber durch die Übertragung auf eine Personengesellschaft trotz eigener Beteiligung an dieser Gesellschaft unter gewissen Umständen rückwirkend ändern. Zentraler Bedeutung kommt dabei der Einkünfteerzielungsabsicht zu.
1.1. Einkünfteerzielungsabsicht bei einer vermieteten Immobilie
Das Einkommensteuergesetz unterscheidet in § 2 Absatz 2 EStG grundlegend zwischen den Überschusseinkünfte und den Gewinneinkünften (sogenannter Dualismus der Einkünfteermittlung). Grund für diesen Dualismus ist unteranderem, dass die komplizierte Bilanzierung nur solchen Personen zugemutete werden soll, die geschäftserfahren sind. Folglich hat der Gesetzgeber typisierend festgelegt, dass nur Land- und Forstwirte, Gewerbetreibende und Selbstständige Gewinneinkünfte erzielen und bilanzieren müssen. Um Überschusseinkünfte oder Gewinneinkünfte zu erzielen, muss der Steuerpflichte sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht haben. Diese unterteilt sich in Gewinnerzielungsabsicht für die Gewinneinkünfte und Überschusserzielungsabsicht für die Überschusseinkünfte. Gewinnerzielungsabsicht liegt vor, wenn der Steuerpflichtige die Absicht hat, mit der Tätigkeit einen Gewinn zu erzielen. Hingegen meint die Einkünfteerzielungsabsicht die Absicht mit der Tätigkeit einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Daher unterschieden sich diese beiden Absichten voneinander. Diese Unterscheidung ist laut BFH im Rahmen der Übertragung einer vermieteten Immobilie auf eine Personengesellschaft von zentraler Bedeutung.
Haben Sie Fragen zur
Immobilienübertragung?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
1.2. Vermögensverwaltende Personengesellschaft
Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft ist eine Gesellschaft, die ausschließlich Kapitalvermögen oder Vermögen nutzt. Häufig handelt es sich bei diesem Vermögen um Immobilien. Vermögensverwaltung wird angenommen, wenn das Vermögen zu einer regelmäßig längerfristigen Erhaltung und Fruchtziehung angelegt wird und Umschichtung der Vermögenswerte demgegenüber in den Hintergrund tritt (§ 14 Satz 3 AO). Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft erzielt daher Überschusseinkünfte. Daher können die Gesellschafter der Personengesellschaft auch keine Mitunternehmer im Sinne des § 15 Absatz 1 Nummer 2 EStG sein. Folglich muss bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft auch keine Gewinnerzielungsabsicht, sondern Überschusserzielungsabsicht vorliegen.
1.3. Gewerblich (geprägte) Personengesellschaft
Eine gewerblich tätige Personengesellschaft liegt vor, wenn ihre Tätigkeit die Merkmale des § 15 Absatz 2 EStG erfüllt. Folglich muss die Gesellschaft selbstständig, nachhaltig und mit Gewinnerzielungsabsicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilnehmen und darf zudem keine reine Vermögensverwaltung betreiben und keine freiberufliche oder Land und Forstwirtschaftliche Tätigkeit ausüben.
Gewerblich geprägte Personengesellschaften sind in § 15 Absatz 3 EStG geregelt. Diese Norm bestimmt, dass die in § 15 Absatz 3 Nummer 1 und 2 EStG aufgeführten Personengesellschaften grundsätzlich als gewerbliche Unternehmen zu behandeln sind. Damit eine Personengesellschaft, welche an sich keiner gewerblichen, sondern einer vermögensverwaltenden oder freiberuflichen Tätigkeit nachgeht, nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG einen fiktiven Gewerbebetrieb bildet müssen folgende Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen:
- an der Personengesellschaft müssen zunächst eine oder mehrere Kapitalgesellschaften, als persönlich haftende Gesellschafter beteiligt sein und weiterhin
- nur diese Kapitalgesellschaften oder Personen, welche nicht Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sein, § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG.
2. Sinn der Übertragung einer vermieteten Immobilie auf eine Personengesellschaft
Die Übertragung einer Immobilie auf eine Personengesellschaft kann sinnvoll sein, wenn Sie Grunderwerbsteuer sparen möchten. Weiterhin können sie unter Umständen bei vollabgeschrieben Immobilen, deren Verkehrswert gestiegen ist durch die Einbringung in eine GmbH & Co. KG neues Abschreibungsvolumen erzielen. Zusätzlich können Sie die Immobilie auch an eine Familiengesellschaft veräußern und dadurch Steuern sparen.
Für Sie ebenfalls interessant:
Immobilie bei Einbringung in GmbH & Co. KG erneut abschreiben || Immobiliensteuerrecht
In diesem Video erklären wir, wie Sie durch die Einbringung einer Immobilie in die GmbH & Co. KG erneutes Abschreibungsvolumen generieren können.
3. Vermietete Immobilie: Folgen der Veräußerung
Jetzt sind die Folgen der Übertragung einer vermieteten Immobilie auf eine Personengesellschaft zu betrachten. Dabei ist zwischen der vermögensverwaltenden und der gewerblich (geprägten) Personengesellschaft zu unterscheiden.
3.1. Vermietete Immobilien: Veräußerung an vermögensverwaltende Personengesellschaft
Der Gesellschafter einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft veräußert dieser eine vermietete Immobilie. Auf Grund der Tatsache, dass der übertragende Gesellschafter vor der Übertragung ebenso, wie die vermögensverwaltende Personengesellschaft nach der Übertragung Überschusserzielungsabsicht hat, hat der Gesellschafter weiterhin Einkünfteerzielungsabsicht. Unterschied ist lediglich, dass er diese vor der Veräußerung allein und nach der Veräußerung zusammen mit anderen ausübt. Der Gesellschafter erzielt daher trotz der Übertragung auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft weiterhin Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte im Sinne des § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG.
3.2. Vermietete Immobilie: Veräußerung an gewerblich (geprägte) Personengesellschaft
Anders ist es nach dem BFH zu beurteilen, wenn die vermietete Immobilie auf eine gewerblich (geprägte) Personengesellschaft, an der der Übertragende beteiligt ist, übertragen wird.
3.2.1. Folge der Veräußerung der vermieteten Immobilie an gewerbliche Personengesellschaft
Die gewerblich (geprägte) Gesellschaft muss, da sie gewerblich tätig wird und daher Gewinneinkünfte erzielt, über eine Gewinnerzielungsabsicht verfügen. Die Gewinnerzielungsabsicht soll etwas anderes (ein Aliud) zu der Überschusserzielungsabsicht sein. Folge davon ist nach dem BFH, dass, wenn die Veräußerung an die Personengesellschaft innerhalb von bis zu 5 Jahren seit der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie stattfindet, der Übertragende von Anfang an nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich der Vermietung gehandelt hat. Dann liegt bei dem Gesellschafter von Anfang an Veräußerungsabsicht vor. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist daher rückwirkend abzuerkennen. Der Veräußerungserlös ist folglich gemäß §§ 22 Nr. 2, 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG als sonstige Einkünfte aus der Veräußerung einer Immobilie zu versteuern.
3.2.2. Begründung
Der BFH begründet diese Ansicht damit, dass die zeitnahe Veräußerung an eine Personengesellschaft trotz der Beteiligung des Gesellschafters, identisch zu dem Fall behandelt werden muss, in dem die Immobilie an eine andere Person veräußert wird. Die zeitnahe Veräußerung spricht dann gegen eine auf Dauer ausgerichtete Vermietung. Der Gesellschafter erzielt zwar bei der Veräußerung an die gewerblich (geprägte) Personengesellschaft weiterhin steuerbare Einkünfte. Dennoch ist Gewinnerzielungsabsicht eine andere als die Überschusserzielungsabsicht, da beide Absichten unterschiedliche Ziele verfolgen. Die Gewinnerzielungsabsicht umfasst nämlich nicht mehr nur die Vermietung, sondern die gesamte unternehmerische Tätigkeit.
Für Sie ebenfalls interessant:
Gewerblicher Grundstückshandel: Die 3-Objektgrenze beim Kauf, Verkauf & Handel von Immobilien
In diesem Video erklären wir, wann Sie als Privatperson einen gewerblichen Grundstückshandeln durch die Veräußerung von Immobilien betreiben.
4. Fazit – Wie veräußert man die vermietete Immobilie geschickt?
Unter diesen Ausführungen ist bei Übertragung einer vermieteten Immobilie auf eine vermögensverwaltenden Personengesellschaft, an der der Übertragende beteiligt ist, durchgehend von Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Die Veräußerung an diese Gesellschaft stellt daher keine Veräußerung im Sinne des § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 I 1 Nr. 1 EStG dar.
Sollten Sie die vermietete Immobilie hingegen an eine gewerblich (geprägte) Personengesellschaft veräußern wollen, so sollten sie, trotz Beteiligung an dieser die 10 Jahresfrist des § 23 I 1 Nr. 1 EStG einhalten, um den Veräußerungserlös nicht versteuern zu müssen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung für Immobiliengesellschaften spezialisiert. Bei der Übertragung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Abschreibungen von Immobilen in der Bilanz
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
