Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!
Der Immobilienverkauf nach einer Scheidung kann zu einer Steuerfalle werden, obwohl der Verkauf einer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie grundsätzlich steuerfrei möglich ist. Dieses Risiko trifft den unterhaltsverpflichteten Ehegatten und gilt auch bei getrennt lebenden Ehegatten. Wir erklären, wie es dazu kommt und wie Sie diese Steuerfalle verhindern können.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung von Verlustvorträgen spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zum Immobiliensteuerrecht aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:
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Datum |
Thema |
| 1. März 2021 |
Denkmalgeschützte Immobilie erwerben und sanieren – 6 Steuervorteile |
| 6. Oktober 2021 |
Immobilien-GmbH vs. Privatperson – Steueroptimierung beim Kauf von Immobilien |
| 2. November 2021 |
Privates Veräußerungsgeschäft nach unentgeltlicher Übertragung: Wie Sie Steuern sparen! |
| 10. Dezember 2021 |
Besteuerung gewerblicher Immobilien – 3 Steuervorteile |
| 23. Dezember 2021 |
Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle! (dieser Beitrag) |
Unser Video:
Private Immobilien steuerfrei verkaufen
In diesem Video erklären wir, wie Sie eine private Immobilien steuerfrei verkaufen können.
Inhaltsverzeichnis
1. Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts
Um eine Immobilie steuerfrei veräußern zu können, muss es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handeln. So ist die Veräußerung steuerfrei möglich, wenn die Immobilie nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 Alternative 1 EStG vom Eigentümer zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder, wenn die Immobilie zumindest im Jahr des Verkaufs und im zweiten Jahr vor dem Verkauf zumindest an einem Tag und im Jahr vor dem Verkauf volle zwölf Monate zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 Alternative 2 EStG).
2. Problem bei Immobilienverkauf nach Scheidung
Der Immobilienverkauf nach einer Scheidung kann sich allerdings zu einer Steuerfalle für den Ehegatten entpuppen, der die Hälfte seines Eigenheims im Rahmen einer Unterhaltsverpflichtung an den anderen überlässt. Obwohl die Immobilie ab dem Kauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, droht bei Unterschreiten der Haltefrist von zehn Jahren der Verlust der Steuerfreiheit. Das hat zur Folge, dass der unterhaltsverpflichtete Ehegatte den Veräußerungspreis zu versteuern hat. Dieses Risiko trifft aber nicht nur geschiedene Ehegatten, sondern auch getrennt lebende Ehegatten. Zentrale Frage ist daher bei einem Immobilienverkauf nach einer Scheidung, ob der Verkauf der Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft darstellt.
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2.1. Privates Veräußerungsgeschäft des unterhaltsberechtigten Ehegatten?
Die Ausgangslage: Der unterhaltsberechtigte Ehegatte lebt weithin in dem Haus und hat von dem unterhalsverpflichteten Ehegatte zur Erfüllung der Unterhaltspflicht die Hälfte des Hauses überlassen bekommen. Da der unterhaltsberechtigte Ehegatte weiterhin in dem Haus lebt, nutzt dieser die ihm zustehende Hälfte des Hauses auch ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. Daher liegt für diesen Ehegatten kein privates Veräußerungsgeschäft vor. Folglich wäre der Veräußerungsgewinn aus dem Haus auch bei Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist nicht zu versteuern.
2.2. Immobilienverkauf nach Scheidung = privates Veräußerungsgeschäft des unterhaltsverpflichteten Ehegattens
Problematisch ist die Beurteilung des Veräußerungsgeschäfts für den unterhaltsverpflichteten Ehegatten. Der unterhaltsverpflichtete Ehegatte nutzt das Haus durch die hälftige Überlassung an den anderen Ehegatten nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Folge ist, dass der Veräußerungsgewinn, wenn die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Ankauf geschehen ist, als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern ist.
Der Ehegatte kann dem auch nicht einwenden, dass beispielsweise die Veräußerung auf einer Zwangslage beruht. Der Grund, warum eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußert wird, spielt nämlich bei der Beurteilung, ob ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG vorliegt, keine Rolle.
Fraglich erscheint aber, ob der unterhaltsverpflichtete Ehegatte das Haus nicht dann zu Wohnzwecken nutzt, wenn sein eigenes Kind dort noch mit dem anderen Ehegatten zusammen wohnt. Dagegen spricht jedoch, dass er es eben nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Der Wortlaut legt demnach nahe, dass der Steuerpflichtige gerade selbst dort wohnen muss. Zudem wohnt daneben auch noch der Ex-Ehegatte mit in dem Haus. Daher wird, selbst wenn man anerkennt, dass die Nutzung des Kindes einer eigenen Nutzung gleichzustellen ist, das Haus gerade nicht zur alleinigen Wohnnutzung betrachtet, sondern auch zur Beherbergung des Ex-Ehegatten genutzt. Damit ist auch dieses Argument hinfällig. Der unterhaltsverpflichtete Ehegatte muss damit den Veräußerungsgewinn aus seinem hälftigen Anteil versteuern.
Zu beachten ist aber noch, dass ein solcher Sachverhalt derzeit beim Bundesfinanzhof liegt. Ob es tatsächlich bei der Besteuerung bliebt, muss somit noch vom Bundesfinanzhof entschieden werden. Dennoch sollten Sie sich schon mal darauf einstellen, dass eine Besteuerung des Veräußerungsgewinnes möglich ist und die Finanzverwaltung derzeit davon ausgeht.
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3. Immobilienverkauf nach Scheidung – so vermeiden Sie die Besteuerung
3.1. Erst nach Ablauf der zehn Jahresfrist veräußern!
Es gibt aber einfache Möglichkeiten, wie Sie die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes vermeiden können. Am besten ist es, die Immobilie erst nach dem Ablauf der Zehnjahresfrist zu veräußern. Dann ist nämlich unbeachtlich, ob Sie das Haus zu Wohnzwecken genutzt haben. Das ist damit die sicherste Möglichkeit der Besteuerung des Veräußerungsgewinnes zu entgegen.
3.2. Immobilienverkauf nach Scheidung im Jahre des Auszugs
Eine weitere denkbare Möglichkeit wäre es, das Haus sofort im Jahr des Auszugs des unterhaltsverpflichteten Ehegatten zu verkaufen. Es genügt nämlich, dass im Jahr des Verkaufs das Haus an mindestens einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Möglich wäre daher, den Anteil am Haus an den dort weiter lebenden Ehegatten zu veräußern.
Sie sollten sich aber nicht darauf verlassen, dass Sie das Haus rechtzeitig verkauft bekommen. Vielmehr raten wir Ihnen, die erste Möglichkeit als Sicherheit weiterhin im Blick zu haben. Es kann nämlich sein, dass Sie keinen Käufer für das Haus finden und dadurch das Haus erst zu spät verkaufen können oder es gegebenenfalls unter Wert verkaufen müssen. Das wäre sehr undankbar. Sie sollten sich daher zwingend die erste Möglichkeit offenhalten. Im Absoluten Notfall können Sie die Steuerlast reduzieren, indem Sie Ihren Anteil am Haus unentgeltlich auf Ihr Kind übertragen und das Haus erst danach veräußert wird. So erreichen Sie unter Umständen einen gewissen Progressionseffekt.
Niemals sollten Sie aber kopflos aus dem Haus ausziehen und es verkaufen. Daraus drohen erhebliche Steuerlasten!
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4. Fazit: Vorsicht beim Immobilienverkauf nach Scheidung
Zwar ist noch nicht höchstrichterlich geklärt, ob der unterhaltsverpflichtete Ehegatte den Veräußerungsgewinn tatsächlich zu versteuern hat. Sie sollten die Möglichkeit der Besteuerung aber in Ihre Überlegung mit einbeziehen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen Möglichkeiten, wie Sie den Veräußerungsgewinn dennoch steuerfrei halten können. An dieser Stelle möchten wir aber auch darauf hinweisen, dass bei einer Scheidung eine ehevertraglich geregelte Abfindungszahlung steuerfrei bleiben kann.
Steuerberater für Immobilien und ihre Besteuerung
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung für Eigentümer von Immobilien spezialisiert. Bei der Beurteilung der Steuerlast schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
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