Sachwertverfahren: Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

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Das Sachwertverfahren gilt als gute Bewertungsmethode für Immobilien im ländlichen Raum oder für besonders spezielle Gebäude. Jedoch kommt es selten an aktuelle Marktpreise für Immobilien heran, da die hierfür benötigten Informationen in diesem Verfahren nicht zur Anwendung kommen. Wann es dennoch sinnvoll sein kann, zeigt der nachfolgende Beitrag. Außerdem gibt er einen Ausblick über den Aufwand und die Genauigkeit des Verfahrens. Grundsätzlich ist das zu wählende Verfahren im Gesetz vorgeschrieben. Manchmal kann in der Praxis auch zwischen den verschiedenen Bewertungsmethoden gewählt werden.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
28. April 2022	Sachwertverfahren: Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht (dieser Beitrag)
14. Februar 2022	Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
03. Februar 2022	Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
17. Januar 2022	Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten!
03. Januar 2022	Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
23. Dezember 2021	Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!

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In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

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Inhaltsverzeichnis

1. Sachwertverfahren: Einführung in diese Bewertungsmethode des Immobiliensteuerrechts

Zu Beginn ist wichtig zu klären, welche Immobilien mit dem Sachwertverfahren bewertet werden können. Dabei ist für diese Bewertungsmethode besonders relevant, dass damit ausschließlich Immobilien bewertet werden dürfen, welche keine Renditeimmobilien darstellen. Somit können hauptsächlich Gebäude bewertet werden, welche privat verkauft werden und es dabei nicht auf die Renditeerzielung ankommt. Zudem steht bei diesen Immobilien die Eigennutzung im Vordergrund.

Hervorzuheben ist, dass hierbei selten bis kaum Vergleichswerte oder ähnliche Mieten vorliegen. Dabei liegt dies zumeist an der Lage der Immobilien, welche oft in ländlicheren Gebieten liegen oder eher außergewöhnlich sind, wie beispielsweise Villen oder Burgen. Da hierfür auch keine Erträge ermittelt werden können, ist es zudem nicht möglich das Ertragswertverfahren anzuwenden. Jedoch ist beim Sachwertverfahren, genauso wie beim Ertragswertverfahren die Marktanpassung an den lokalen Immobilienmarkt bedeutsam. Dabei ist dies insbesondere auf die Wertfindung der Finanzämter relevant, da diesen die Markt Daten selten zur Verfügung haben.

Im weiteren Verlauf gilt es die wichtigen Kennzahlen beim Sachwertverfahren kennenzulernen. Denn der Substanzwert und der Bodenwert sind hierfür heranzuziehen.

Zudem gilt es zu beachten, dass Grundstückswerte immer im speziellen Kontext der jeweiligen Steuer betrachtet werden müssen. Zunächst gibt es die Grundsteuer, die das Halten oder Besitzen von Grundbesitz belastet. Daneben gibt es Ertragsteuern wie die Einkommensteuer. Hierbei handelt es sich um Steuern, die vor allem Erträge aus Grundbesitz einbeziehen in die Ermittlung. Zuletzt sind da noch die Grunderwerbsteuer, die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer, welche die Übertragung von Grundbesitz erfassen.

2. Das Sachwertverfahren: Ein Überblick

2.1. Bewertung im Sachwertverfahren

Zunächst gilt es das Sachwertverfahren anhand des Bewertungsgesetzes genauer zu betrachten. Dabei kommt es gemäß § 189 Absatz 1 BewG zur Anwendung des Sachwertverfahrens, indem der Wert der Gebäude, als Gebäudesachwert, getrennt vom Bodenwert nach § 190 BewG ermittelt werden soll. Außerdem gilt es zu berücksichtigen, dass sonstige bauliche Anlagen, wie insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten sind und damit nicht noch zu Preissteigerungen führen.

In den Absätzen 2 und 3 von § 189 BewG wird der Bodenwert, als der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG beschrieben. Zudem ergibt die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Jedoch gilt es diesen an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren und somit schlussendlich eine Anpassung vorzunehmen.

2.2. Bewertungsunterschiede durch die Wertermittlungsverordnung

Nach den §§ 21-23 ImmoWertV basiert das Sachwertverfahren im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Der vorläufige Sachwert, welches den Substanzwert des bebauten Grundstücks darstellt, wird als Summe von Bodenwert und dem Gebäudewert und der Außenanlagen ermittelt. Erst eine zusätzliche Marktanpassung mittels eines Sachwertfaktors führt schlussendlich zum Verkehrswert. Hierbei ist die ImmoWertV für Gutachterausschüsse zur Ermittlung der Grundstückswerte vorgeschrieben. Aber grundsätzlich gelten diese Regularien für alle Sachverständigen.

Da sich die Methoden des Bewertungsgesetzes am Vorgänger der aktuell gültigen ImmoWertV orientiert bestehen jedoch Unterschiede, die einen gewissen Gestaltungsspielraum erlauben. Dabei kann man flexibler die Bewertungsmethode zur Wertermittlung der Immobilie wählen und außerdem bestimmte Senkungen oder Erhöhungen des Wertes durch objektspezifische Merkmale forcieren.

Außerdem stellt ein besonders heikler Punkt im Bewertungsgesetz die Regelung dar, dass eine Immobilie immer mit wenigstens 30 % der Gesamtnutzungsdauer bewertet werden muss. Dadurch kommt es zu teilweise enormen Überbewertungen, welche in der ImmoWertV umgangen wird.

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2.3. Bodenwert der unbebauten Grundstücke

Wie bereits beim Vergleichswertverfahren benannt wurde, wird der Wert unbebauter Grundstücke nach der Fläche und den Bodenrichtwerten gemäß des § 196 BauGB ermittelt. Hierfür müssen die Bodenrichtwerte von speziellen Gutachterausschüssen ermittelt werden und an die Finanzämter weitergeleitet werden.

Für die Wertermittlung ist immer der Bodenrichtwert, welcher zuletzt zu ermitteln war, anzusetzen. Sofern jedoch von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt werden kann, so müssen Werte von vergleichbaren Flächen für die Wertermittlung herangezogen werden.

2.4. Der Gebäudesachwert im Sachwertverfahren

Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist gemäß § 190 Absatz 1 BewG von den normalen, sogenannten Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Diese richten sich nach den Herstellungskosten je Flächeneinheit. Um immer die aktuell angemessenen Regelherstellungskosten zu erhalten, müssen diese zunächst an den Bewertungsstichtag angepasst werden. Dazu folgen mehr Informationen in Absatz 2 des § 190 BewG. Anschließend multipliziert man diese Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, um den Gebäuderegelherstellungswert zu erhalten. Dabei lassen sich die Regelherstellungskosten in der Anlage 24 des Bewertungsgesetzes finden.

Nach § 190 Absatz 2 BewG passt das Statistische Bundesamt die Regelherstellungskosten durch die vierteljährlich veröffentlichten Baupreisindizes an. Zu beachten gilt, dass auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen ist. Dabei erfasst das Statistische Bundesamt für Wohn- und Nichtwohngebäuden einen Jahresdurchschnitt, welcher hier angewendet wird. Wichtig zu wissen ist zuletzt, dass das BMF die Baupreisindizes im Bundessteuerblatt bekanntgibt.

Nach § 190 Absatz 4 BewG reduziert sich der Gebäuderegelherstellungswert um eine Alterswertminderung. Dabei betrachtet man das Alter des Gebäude verhältnismäßig zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, welche in Anlage 22 zu finden ist. Sofern Maßnahmen eingetreten sind, die eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ermöglichen, wird ein späteres Baujahr in die Berechnungen einbezogen. Hingegen wird ein Wert von mindestens 30 % des Gebäudeherstellungswerts angesetzt, wenn eine Abbruchverpflichtung für das Gebäude vorliegt.

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2.5. Wertzahlen

Nach § 191 Absatz 1 BewG werden Sachwertfaktoren, auch als sogenannte Wertzahlen bekannt, für die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie angewendet. Dabei gilt es auf die im letzten Auswertungszeitraum vor dem Kalenderjahr des Bewertungsstichtags ermittelten Wertzahlen durch die Gutachterausschüsse zurückzugreifen.

Andernfalls werden die in Anlage 25 BewG genannten Wertzahlen zur Hilfe genommen. Aber durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor, gleicht man den Wert der Immobilie an den Immobilienmarkt an.

3. Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Ein immenser Nachteil beim Sachwertverfahren stellt die benötigte Sachkompetenz dar, wodurch ein erfahrener Gutachter notwendig ist. Zumal dieses Verfahren auch noch eines, wenn nicht das, aufwendigste darstellt. Denn hierbei ist die oftmals komplizierte Ermittlung der Bausubstanz erforderlich. Zudem orientiert es sich nicht am aktuellen Marktgeschehen was einen deutlichen Unterschied im schlussendlichen Wert der Immobilie zur Folge haben kann. Außerdem sind bei modernen Häusern eventuell wenig bis keine Daten für das Sachwertverfahren vorhanden. Aber durch die Ermittlung der Herstellungskosten aufgrund des aktuellen Preisniveaus, kann der aktuelle Substanzwert relativ effektiv ermittelt werden.

Auf der anderen Seite kann dies jedoch auch ein Vorteil in bestimmten Situationen sein. Denn in ländlichen Regionen sowie bei speziellen und seltenen Immobilien stellt das Sachwertverfahren oftmals die einzige Option zur Beurteilung der Immobilie dar. Zudem hilft die Begutachtung der Bausubstanz die bereits vorgenommenen Maßnahmen an der Immobilie in Werte zu fassen.

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4. Fazit zum Sachwertverfahren als Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

Die verschiedenen Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht sind für verschiedene Sachverhalte nützlich. Dabei ist für private Zwecke häufiger eine Kombination aus Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren nützlich. Denn selten gibt es hierfür Mieteinnahmen, womit man einen Ertragswert ermitteln kann. Außerdem ist das Sachwertverfahren häufig weiter von der aktuellen Marktlage entfernt, als das sich mancher Immobilieneigentümer wünscht. Zudem kann bei Kreditvergaben von einer Bank oftmals nur der Sachwert als Sicherheit hinterlegt werden, welcher oft auch niedriger ausfällt als die Immobilie am Markt wert ist. Dies gilt es besonders zu beachten. Sofern Sie sich spezieller für die einzelnen Verfahren interessieren beraten wir Sie hierzu gerne. Zudem haben wir dazu ebenfalls bereits einige Artikel entworfen und dabei die einzelnen Methoden genauer beleuchtet.

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