OHG mit Immobilien an Holding verkaufen und Steuervorteile nutzen
Wenn Sie eine Holding mit einer erfolgreichen operativen Tochtergesellschaft besitzen und in Immobilien investieren möchten, gibt es eine günstige Gestaltung, um einen langjährigen Gewinnvortrag steuerfrei aus der Holding abzuziehen. Dabei gründen Sie am besten mit einer weiteren Person Ihres Vertrauens eine OHG oder KG, wobei Sie möglichst hoch an der Gesellschaft beteiligt sind. Außerdem muss man dabei eine Betriebsaufspaltung vermeiden. Die OHG kauft dann Immobilien, mit denen Sie dann Mieteinnahmen generiert. Einerseits kann dies durch Vermietung an Dritte geschehen. Andererseits kann man die Immobilien auch an die operative Tochtergesellschaft vermieten. Dabei kann die Tochtergesellschaft die Mietzahlungen als Betriebsausgaben abziehen. Nach mindestens zehn Jahren verkaufen Sie dann maximal 89 % Ihrer Anteile an der OHG an Ihre Holding. Auf diese Weise vermeiden Sie die Grunderwerbsteuer. Ihre Kaufpreisforderung bestreitet Ihre Holding dabei aus dem Gewinnvortrag, der somit steuerfrei auf Ihr privates Konto fließt.
Unser Video:
OHG mit Immobilien
In diesem Video erklären wir, wie Sie mit OHG mit Immobilien steuerfrei Gewinne aus Ihrer Holding ziehen können.
Inhaltsverzeichnis
1. OHG mit Immobilien als Gestaltungsmodell – Einleitung
Angenommen, Sie haben eine Holding, die ihrerseits an einer erfolgreichen Tochtergesellschaft beteiligt ist. Die Tochtergesellschaft schüttet somit jährlich Gewinne an die Holding aus. Dabei fallen in der Regel nur 1,5 % an Steuern an. Doch wenn Sie nun den in der Holding vorgetragenen Gewinn an sich ausschütten möchten, dann fällt bei Ihnen die Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % an. Daher fragen uns viele unserer Mandanten, die sich ebenfalls in dieser Situation befinden, wie man die Gewinnausschüttung an dieser Stelle steuerlich optimieren kann.
Eines unserer Gestaltungsmodelle hierzu läuft über eine OHG mit Immobilien. Im Rahmen dieses Artikels möchten wir Ihnen zeigen, wie Sie es schaffen können, einen mehrjährigen Gewinnvortrag über das Konstrukt der OHG mit Immobilien ohne Anfall einer Steuer aus der Holding herauszuholen. Gleichzeitig stellt unser Gestaltungsmodell auch eine hervorragende Möglichkeit dar, um den vorgenannten Zweck mit einer steueroptimierten Investition in Immobilien zu kombinieren.
2. OHG gründen und mit Immobilien ausstatten
2.1. Beteiligungsverhältnis an der OHG
Beginnen wir also mit der Gründung der OHG, mit der wir dann die Immobilien kaufen möchten. Außer einer OHG kann als Personengesellschaft auch eine KG in Frage kommen. Eine GbR ist hingegen weniger gut für unsere Zwecke geeignet. Den Grund dafür liefern wir aber erst am Ende unseres Beitrags.
Um nun die OHG für den Kauf der Immobilien zu gründen, sollten Sie sich mit einem weiteren Gesellschafter Ihres Vertrauens zusammentun. Dabei können die Anteile Ihres Mitgesellschafters im Grunde sehr gering sein. Eine Quote von 99 % ist für Sie daher durchaus realistisch. Doch sollte Ihr Anteil dabei am besten 90 % oder mehr betragen.
Außerdem ist hierbei wichtig, dass Sie die OHG als vermögensverwaltende Personengesellschaft gründen. Tatsächlich ist dies nach § 105 Absatz 2 HGB durchaus möglich. Also müssen Sie ausschließen, dass die OHG gewerbliche Tätigkeiten aufnimmt. Sie ist also auf die Vermögensverwaltung der anzuschaffenden Immobilien beschränkt.
2.2. Vermeidung einer Betriebsaufspaltung beim Immobilienkauf
Wenn Sie aber mit Ihrer OHG als nächstes Immobilien kaufen, dann kann dies gegebenenfalls eine Betriebsaufspaltung auslösen. Zwar ist dies zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie kaum mit steuerlichen Auswirkungen für Ihre OHG verbunden. Allerdings kann dabei eine Vermietung der Immobilie durch die OHG an die Tochtergesellschaft Ihrer Holding sehr wohl beträchtliche steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen. Um eine solcherart entstehende Betriebsaufspaltung zu vermeiden, sollten sie, unabhängig von den tatsächlichen Beteiligungsverhältnissen an der OHG, Ihren Mitgesellschaftern die gleichen Stimmrechte gewähren, die auch Sie besitzen. Auf diese Weise durchbrechen Sie das Merkmal eines beherrschenden Gesellschafters, das eine Betriebsaufspaltung hierbei auslöst.
Selbstverständlich können Sie mit Ihrer OHG ihre Immobilien auch an Dritte vermieten. Allerdings hat die Vermietung der Immobilien an ihre eigene operative Gesellschaft den Vorteil, dass diese die Miete für die Immobilie steuerlich als Betriebsaufwand absetzen kann. Auf diese Weise spart die operative Tochtergesellschaft Steuern (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer).
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3. Steigender Gewinnvortrag der Holding
Mit dieser Struktur können Sie nun über viele Jahre hinweg wirtschaften. Einerseits erzielen Sie mit Ihrer vermögensverwaltenden OHG über ihre Immobilien Einkünfte. Selbstverständlich müssen Sie diese dann auch regelmäßig versteuern. Bei einer Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz mag dies auf den ersten Blick natürlich wenig vorteilhaft wirken. Allerdings möchten wir hierbei daran erinnern, dass die OHG mit Immobilien ja nur ein steuerlich gestaltendes Vehikel darstellt, mit dem wir auf einer ganz anderen Ebene Steuern sparen wollen. Daher soll der wenn auch hoch versteuerte Gewinn aus der Vermietung dabei nur als kleiner Bonus wirken.
Andererseits scheffelt auch die operative Tochtergesellschaft Jahr für Jahr Gewinne. Diese Gewinne schüttet die Tochtergesellschaft dann auch wiederkehrend an Ihre Holding aus. Dabei soll der dort vorgetragene Gewinn erst einmal in der Holding verbleiben und weiter anwachsen. Wenn jedoch die zehnjährige Spekulationsfrist in Verbindung mit den angeschafften Immobilien für die OHG erst einmal abgelaufen ist, können wir zur Tat schreiten.
4. Verkauf der OHG mit Immobilien an die Holding
Denn nun können Sie bis zu 89 % Ihrer Anteile an der OHG an Ihre Holding verkaufen. Dabei entsteht logischerweise eine Kaufpreisforderung. Die Kaufpreisforderung sollte dabei in etwa dem über die Jahre in der Holding angesammelten Gewinnvortrag entsprechen. Und damit bezahlt nun Ihre Holding den Kauf der Anteile an der OHG mit einem Großteil der Immobilien.
Selbstverständlich können Sie hierbei variieren, wie viele Anteile an der OHG Sie an Ihre Holding verkaufen. Auf diese Weise können Sie dafür sorgen, dass die Höhe des Kaufpreises angemessen bleibt.
Allerdings sollten Sie hierbei auf das maximale Limit von 89 % achten, weil dieser Share-Deal sonst zu einer Grunderwerbsteuer führt. Wenn Sie jedoch auch in Zukunft Gewinne aus Ihrer Holding über den Verkauf von Anteilen an der OHG herauszuziehen beabsichtigen, dann sollten Sie dies ebenfalls bei der Bestimmung der Höhe der zu verkaufenden OHG-Anteile sowie des hierfür anzusetzenden Kaufpreises berücksichtigen.
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5. Weitere Steuervorteile des Gestaltungsmodells OHG mit Immobilien
5.1. Erneute Abschreibung der Immobilien durch die Holding
Sofern Sie sich an die Vorgaben zu unserem Gestaltungsmodel der OHG mit Immobilien halten, bleibt der Verkauf der Anteile an der OHG im Wege eines Share-Deals steuerfrei. Dies ermöglicht Ihnen nun aber zusätzliche Steuervorteile. Da die OHG nur vermögensverwaltend tätig ist, gehen die Vermögensanteile an ihren Immobilien beim Verkauf an die Holding direkt an die Holding über. Hierfür ist das Transparenzprinzip verantwortlich, das bei einer reinen Vermögensverwaltung einer Personengesellschaft Anwendung findet. Denn die Besteuerung der Mieteinnahmen durchdringt ja schließlich aufgrund des Transparenzprinzips ebenfalls die Ebene der OHG und fällt somit auf Ebene ihrer Gesellschafter an. Dabei geschieht dies in der Praxis so, weil man die Immobilien anteilig den Gesellschaftern direkt zuordnen könnte (gemäß ihren Anteilen an der OHG).
Dadurch kann die Holding als neue Gesellschafterin an der OHG ebenfalls die anteiligen Immobilien als Neuerwerb betrachten. Damit ist aber auch die erneute Abschreibung ihrer Anteile an den Immobilien möglich. Tatsächlich geschieht dies durch Ansatz der Anschaffungskosten, die sie für die OHG-Anteile zahlt.
5.2. Höhere Abschreibungsrate beim Steuermodell OHG mit Immobilien
Der zweite Steuervorteil im Zusammenhang mit den Immobilien der OHG ist hierbei die erhöhte Abschreibungsrate von 3 %. Denn da die Immobilien nun dank des Transparenzprinzips als Betriebsvermögen der Holding gelten, kann sie nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 EStG die vorteilhaftere Abschreibungsrate in Anspruch nehmen.
5.3. Bedeutung der Ergänzungsrechnung
Hierzu eine Anmerkung am Rande: Im Zusammenhang mit der erneuten Abschreibung durch anteilige Zuweisung der Immobilien zur Holding, muss die Holding als neuer Gesellschafter der OHG zunächst eine Ergänzungsrechnung für die von ihr erworbenen Anteile erstellen. Dabei dient dies dazu, um genau festzuhalten mit welchen Beträgen das neue Kapitalkonto, das nun der Holding zugewiesen ist, ausgestattet ist. Somit steht in unserem Beispielfall auch die Höhe der Wertansätze der Immobilien, von denen nun die Abschreibung erfolgt, die der Holding zuzuordnen ist, in dieser Ergänzungsrechnung. Aber diese Thematik stellt wiederum einen ganz eigenen Sachverhalt dar.
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6. Gestaltungsmodell OHG mit Immobilien – Fazit
Auf diese Weise ziehen Sie den in der Holding enthaltenen Gewinnvortrag steuerfrei aus der Holding. Genauer gesagt besteht zwar weiterhin ein Gewinnvortrag in gleicher Höhe in der Holding. Diesen können Sie dann zu einem späteren Zeitpunkt verwerten. Doch ist das dort über die Jahre real angehäufte Guthaben an Geld nach Zahlung der Kaufpreisforderung nun auf Ihr privates Konto übergegangen. Und genau dies war ja unser primäres Ziel bei dieser Gestaltung. Daneben können wir aber auch noch die erneute Abschreibung der Immobilien im Zusammenhang mit der OHG sowie eine höhere Abschreibungsrate als Pluspunkte verbuchen. Außerdem kommen noch die Mieteinkünfte der OHG hinzu, die sie mit ihren Immobilien weiterhin generiert.
Unabhängig von all diesen Vorteilen können Sie die OHG per Formwechsel steuerneutral in eine GmbH umwandeln. Mit einer GbR wäre dies hingegen ausgeschlossen. Deshalb haben wir in unserem Gestaltungsmodell der OHG mit Immobilien den Vorzug gegeben.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei einer Kombination mit einer Holding schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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