Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: Vorteile der Immobilien-GmbH

Wer eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung erhalten möchte, sollte dazu eine Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-GmbH & Co. KG nutzen. Aber auch die Anfrage durch eine solche Immobiliengesellschaft kann durchaus auf die Forderung potentieller Darlehensgeber nach Abgabe einer persönlichen Bürgschaft der Gesellschafter treffen. Doch darauf kann man in den Verhandlungen durchaus reagieren. So ist bei ausreichender Vermögenssubstanz in der Immobiliengesellschaft ein Ausschluss der Privathaftung auf jeden Fall wahrscheinlicher, als wenn es sich um eine Gesellschaft ohne ausreichend großes Vermögen handelt. Dennoch kann man auch dabei zumindest einen partiellen Ausschluss der Privathaftung im Rahmen eines Darlehensvertrags anstreben. Schließlich nimmt der Wert des Immobilie mit fortschreitender Tilgung zu, sodass der abzusichernde Betrag abnimmt. Außerdem spielt auch die Bonität eine wichtige Rolle. So kann man etwa eine zeitliche Befristung der Privathaftung vereinbaren, um diesem Umstand zu genügen.

Inhaltsverzeichnis

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1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – Einleitung

Eine Person, die eine Immobilie erwerben möchte, indem sie ein Darlehen dafür bei einer Bank aufnimmt, haftet für etwaige Zins- oder Tilgungsausfälle mit ihrem privaten Vermögen. Dabei können die verschiedensten Gründe auftreten, die zu einer solchen privaten Haftung führen können. Von Bedeutung ist dabei, dass unter Umständen auch ganz persönliche Eingriffe in das Privatleben hineinreichen können. Dies kann zum Beispiel eintreten, wenn man das Eigenheim zur Bedienung der Schulden heranziehen muss. Denn dann ist auch ein Umzug durchaus wahrscheinlich. Schon allein dieses Beispiel zeigt, dass man nach Möglichkeit eine private Haftung unbedingt vermeiden sollte. Allerdings hängt dies auch vom Darlehensgeber ab. Denn eine Privathaftung des Darlehensnehmers ist sehr wohl in seinem Interesse. Schließlich ist damit der größtmögliche Umfang an Sicherheiten verfügbar.

Also stellen wir hier die Frage, wie man eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung erreicht. Und wir beantworten diese Frage auch sogleich.

2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – die persönliche Bürgschaft

Wer hier schon den einen oder anderen Artikel gelesen hat, der weiß, dass wir im Zusammenhang mit Immobilien oft auch über eine Immobilien-GmbH berichtet haben. Auch eine Immobilien-GmbH & Co. KG kann durchaus sinnvoll sein. Worauf es aber genau jetzt ankommt, ist der Umstand, dass eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG den Vorteil eines Ausschlusses einer privaten Haftung bieten. Im Haftungsfall haftet das Unternehmen eben mit seinem Vermögen. Hingegen kommt eine Durchgriffshaftung auf das Privatvermögen nur in besonderen Fällen in Betracht. Damit scheint die Immobilien-GmbH oder die Immobilien-GmbH & Co. KG die ideale Lösung zu sein, um eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung zu erreichen.

Das wissen auch die Banken, die zumeist die Finanzierung von Immobilienerwerben übernehmen. Doch ist ein solcher Haftungsausschluss wohl kaum in ihrem Interesse. Schließlich verfügt eine Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-GmbH & Co. KG, abgesehen von der zu erwerbenden Immobilie, üblicherweise über kein zusätzliches Vermögen, auf das man uneingeschränkt zur Bedienung von Schulden zugreifen könnte. Also verlangen Banken aus ihrer mächtigen Verhandlungsposition heraus in aller Regel, dass ein Darlehensnehmer in der Rolle eines Geschäftsführers einer solchen Immobiliengesellschaft eine private Bürgschaft eingeht. Damit sind wir wieder in der Privathaftung, die wir doch ursprünglich bei der Immobilienfinanzierung vermeiden wollten.

3. Voraussetzungen zur Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung

3.1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: das Kriterium Bonität

Tatsächlich hat bei der Immobilienfinanzierung die Bonität des Darlehensnehmers großes Gewicht. Dies gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Immobiliengesellschaften. Wenn man also eine solche Immobiliengesellschaft gerade erst gegründet hat, dann liegt es in der Natur der Sache, dass potentielle Kreditgeber mangels eigener Bonität der Immobiliengesellschaft einen Blick auf die Bonität ihrer Gesellschafter werfen. Schließlich sind sie es dann ja auch, die als Geschäftsführer die Geschicke der Immobiliengesellschaft leiten werden. Entsprechend ist der Wunsch der Darlehen gebenden Bank nach einer Bürgschaft durch die Gesellschafter-Geschäftsführer nachvollziehbar.

Hat eine solche Immobiliengesellschaft aber bereits schon länger Bestand, dann ist ihre eigene Bonität für die Darlehensvergabe von Bedeutung. Hier ist eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung durch die Gesellschafter umso wahrscheinlicher, je größer die Bonität der Gesellschaft ist.

3.2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: das Kriterium Substanz

Noch ein wenig wichtiger als die Bonität ist die Substanz, die man als Privatperson beziehungsweise als Immobiliengesellschaft bei der Anfrage nach einer Immobilienfinanzierung vorweisen kann. Schließlich ist die Substanz an Vermögen das einzige Mittel, das als Sicherheit im Fall der Fälle für die Banken Bedeutung hat. Mit der Bonität kann man allenfalls einschätzen, wie hoch das Risiko eines Ausfalls ausfallen mag.

Also schauen Banken bei der Immobilienfinanzierung auf die Vermögenslage einer Immobiliengesellschaft. Verfügt die Immobiliengesellschaft bereits über mehrere Objekte, die in ihrem kumulativen Wert einen potentiellen Kreditausfall auszugleichen vermögen, fällt es Banken oftmals deutlich leichter von einer Privathaftung bei der Immobilienfinanzierung abzusehen. Ist jedoch noch keine oder nur geringe Substanz in der Immobiliengesellschaft vorhanden, erwarten Banken durchaus die Übernahme einer Bürgschaft zur Absicherung ihres Risikos.

3.3. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: Angebot und Nachfrage

Eine weitere Option besteht darin, dass man bei der Wahl der Bank möglichst viele Angebote einholt. Je mehr Verhandlungen man führt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass man eine Bank findet, die die Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung akzeptiert. Dies mag zwar mit anderen Bedingungen einhergehen, doch wenn der Ausschluss der Privathaftung für den Darlehensnehmer von sehr großer Bedeutung ist, dann sollte durchaus die Möglichkeit bestehen, dass man mit der Bank eine Einigung erzielt.

Als kleinen Nebeneffekt kann man auch die gesteigerte Erfahrung beim Führen solcher Verhandlungen betrachten. So lernt man daraus, worauf Banken besonders achten und wie man sie auch in Hinsicht auf die Frage nach der Privathaftung milde stimmen kann. Für manches Vorhaben, wie der Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung, braucht man eben auch Fingerspitzengefühl. Und wer lieber jemanden engagieren möchte, der neben Erfahrung und viel Fachwissen berufsmäßig mit diesem Vorteil aufwarten kann, der mag die Dienste eines Investorenberaters in Anspruch nehmen.

4. Weitere Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung

Bisher haben wir einige Voraussetzungen betrachtet, die eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung ermöglichen können. Doch wenn die Vermeidung einer Privathaftung tatsächlich ausgeschlossen ist, dann gibt es zumindest einige Möglichkeiten, um diese einzuschränken.

4.1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – Einschränkung der Höhe nach

Zunächst kann man mit den Banken darüber verhandeln, ob man die Privathaftung, sollte sie unumgänglich sein, auf einen bestimmten, vertraglich festzusetzenden Betrag beschränken kann. Schließlich ist ein Teil der Sicherung durch die zu erwerbende Immobilie bereits vorhanden. Natürlich geht man davon aus, dass es zu keinem Ereignis kommt, das die Eigenschaft der zu erwerbenden Immobilie als Sicherheit einschränkt. Zum Beispiel könnte ein Feuer oder ein Unwetter die sicher geglaubte Sicherung unvorhergesehen eliminieren. Doch dafür gibt es ja auch Versicherungen, sofern diese im Einzelfall bereit sind, Schäden dieser Art zu decken. Jedenfalls würde man dann als Darlehensnehmer nur den Teil der Sicherung im Rahmen einer Bürgschaft übernehmen, den die Bank voraussichtlich zur Deckung des Restbetrags für erforderlich hält. Bei einer 110 %-Finanzierung ist dies durchaus nachvollziehbar.

Damit einher geht der Gedanke einer abschmelzenden Privathaftung bei zunehmender Tilgung. Denn je größer der Anteil des zurückbezahlten Darlehens mit fortschreitender Tilgung ist, desto geringer sollte auch der Anteil der Privathaftung sein. Damit leiten wir zu einem weiteren Aspekt über, nämlich der zeitlich bedingten Einschränkung der Privathaftung

4.2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – zeitliche Einschränkung

Neben der auch zeitlich bedingten Einschränkung der Privathaftung aufgrund des Umfangs der Tilgung kann man auch ganz allgemein versuchen eine zeitlich bedingte Privathaftung auszuschließen. Hierbei kann man etwa mit Blick auf die bis zu einem gewissen Zeitpunkt offenbarte Bonität abstellen. Sollte diese Probephase erfolgreich verlaufen, würde der Umfang der Privathaftung durch die Bürgschaft vertraglich automatisch angepasst oder gar ganz auslaufen.

4.3. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – objektbezogene Einschränkung

Außerdem könnte man die Privathaftung auf bestimmte Vermögensgegenstände beschränken. Auf diese Weise kann man etwa das Eigenheim von der Privathaftung ausschließen. Dies käme somit ebenfalls einem partiellen Ausschluss der Privathaftung gleich. Jedenfalls hat man damit Einfluss auf die Objekte, die man als Sicherheit zur Verfügung stellt. Außerdem könnte man diesen Ansatz auch mit einer zeitlichen Einschränkung der Privathaftung kombinieren. So sinkt sowohl das Risiko der Darlehensgeber als auch der Darlehensnehmer im Laufe der Zeit.

5. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – unser Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung ist mit einer Immobilien-GmbH oder Immobilien-GmbH & Co. KG durchaus möglich. Allerdings sollten hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So ist es auf jeden Fall sinnvoll eine gute Bonität vorweisen zu können. Außerdem akzeptieren Darlehensgeber einen Ausschluss der Privathaftung nur dann, wenn in der Immobiliengesellschaft ausreichend Substanz vorhanden ist, um das Risiko eines Kreditausfalls abzusichern.

Ist jedoch eine Privathaftung unumgänglich, so kann man zumindest versuchen den Umfang einzuschränken. Dies gilt sowohl für den finanziellen als auch für den zeitlichen Umfang einer dann partiellen Privathaftung. Dabei kann man auf sehr individuelle Weise die Beschränkung der Privathaftung gestalten. Letzten Endes kommt es aber auch auf die Bereitschaft der jeweiligen Verhandlungspartner an, eine solche Lösung zu finden. Professionelle Unterstützung durch auf diesem Gebiet erfahrene Investorenberater kann dabei durchaus hilfreich sein.

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2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
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