Immobilien vermieten: steuerliche Grundlagen und Besonderheiten

Die Vermietung von Immobilien war und ist ein lukratives Geschäft, denn nicht umsonst ist hier regelmäßig die Rede vom sogenannten „Betongold“. Wer Immobilien vermieten möchte, muss sich aber auch mit den steuerlichen Besonderheiten dieses Vorhabens auseinandersetzen. Dies betrifft neben der Versteuerung von Mieteinnahmen auch die Wahl der richtigen Rechtsform, denn je nach Investitionsvolumen und Lage kann beispielsweise die Gründung einer Immobilien-GmbH zweckmäßig sein. Wir schauen uns die wichtigsten steuerlichen Grundlagen etwas genauer an und vergleichen dabei auch die private mit der gewerblichen Vermietung!

Inhaltsverzeichnis

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1. Grundsatz: Immobilien als Privatperson oder GmbH vermieten?

Vermieterinnen und Vermieter beziehungsweise solche, die es noch werden möchten, sollten sich bereits vor Bau oder Kauf der Immobilie mit der Frage nach der richtigen Rechtsform beschäftigen. In der Regel befinden sich vermietete oder verpachtete Grundstücke im Privatvermögen und werden aus diesem „heraus“ an andere Personen überlassen. Wohnungen, Immobilien, bebaute und unbebaute Grundstück sind dabei steuerrechtlich gleichgestellt. Auch die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung gilt steuerrechtlich als Überlassung einer (kleinen) Immobilie.

Alternativ erfolgt die Gründung einer Kapitalgesellschaft, klassischerweise einer Immobilien-GmbH oder Immobilien-UG (Unternehmergesellschaft). Sie verfolgt dann den Gesellschaftszweck „Verwaltung von Grundvermögen“ und unterliegt hierdurch steuerlichen Begünstigungen. So greift beispielsweise die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer, die Kapitalgesellschaften üblicherweise entrichten müssen.

Damit ist die Vermietung einer Immobilie in der Kapitalgesellschaft zwar im „laufenden Geschäft“ günstiger, später ist allerdings keine steuerfreie Veräußerung mehr möglich. Wer Immobilien vermieten möchte, muss diese und weitere Vor- sowie Nachteile im Einzelfall gegeneinander abwägen.

Die Rechtsform ändert allerdings zunächst nichts an den steuerlichen Grundsätzen zur Behandlung von Grundvermögenswerten. Dies liegt auch daran, dass das für Kapitalgesellschaften geltenden Körperschaftsteuergesetz (KStG) an vielen Stellen auf das „private“ Einkommensteuergesetz (EStG) verweist.

2. Immobilien vermieten – Behandlung im Privatvermögen

Das Gros der deutschen Vermieter hält seine vermieteten Immobilien im Privatvermögen. Grund dafür ist unter anderem die Möglichkeit, das Grundvermögen nach 10 Jahren steuerfrei veräußern zu können. Gerade in Regionen mit hohem Wertzuwachs bietet § 23 EStG an dieser Stelle attraktive Gestaltungsmöglichkeiten.

Private Vermieterinnen und Vermieter erzielen mit ihrer Tätigkeit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die unter § 21 EStG fallen. Zu versteuern ist der sogenannte Überschuss, der sich durch Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen ergibt.

Natürliche Personen, die ihre Immobilien vermieten, tragen damit zwar über den Vermietungszeitraum selbst eine höhere Steuerlast, als es beispielsweise in der GmbH der Fall wäre. „Hintenraus“ sparen sie allerdings die Einkommensteuer auf entstehende Veräußerungsgewinne.

2.1. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Zu den Einnahmen aus der Tätigkeit als Vermieterin oder Vermieter gehören alle Geld- und Sachbezüge, die in diesem Rahmen zufließen (§ 8 EStG). Dies sind in erster Linie folgende Geldbeträge:

• Kaltmiete
• Nebenkosten
• Entgelte für mitvermietete Stellplätze

Mietzahlungen sind im Jahr des Zuflusses, also mit Verbuchung auf dem Bankkonto, zu erfassen (§ 11 Absatz 1 EStG). Sie gehören allerdings zu den regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen, sodass auch Zahlungen, die innerhalb der ersten 10 Tage des Folgejahres noch für das Vorjahr geleistet werden, zu den Vermietungseinnahmen des Vorjahres gehören.

Wer Immobilien mit Umsatzsteuer vermieten möchte, kann hierfür die sogenannte Option nach § 9 UStG anwenden und auf die Steuerbefreiung des § Nummer 12 UStG verzichten. Die Umsatzsteuer gehört dann ebenfalls zu den Einnahmen nach § 8 EStG. Für eine Option gelten aber bestimmte Zusatzvoraussetzung. Die Vermieterin oder der Vermieter muss die jeweilige Immobilie an einen anderen Unternehmer, der steuerpflichtige Umsätze erwirtschaftet, vermieten. Die Vermietung an einen Arzt ist beispielsweise immer steuerfrei, da Mediziner nach § 4 Nummer 14 UStG ebenfalls umsatzsteuerfreie Ausgangsleistungen erbringen.

Verbilligte Vermietung: Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen. Liegt sie unter dieser Schwelle, gilt die Vermietung mitunter als teilentgeltlich. Werbungskosten sind dann nur teilweise abziehbar (§ 21 Absatz 2 Satz 1 EStG).

2.2. Werbungskosten bei Vermietungstätigkeiten

„Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ – so steht es in § 9 Absatz 1 Satz 1 EStG. Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, sind nach dieser Norm in vollen Umfang abziehbar. Wer Immobilien vermietet, kann in der Regel folgende Werbungskosten geltend machen:

• Abschreibung für das Vermietungsobjekt
• Schuldzinsen
• Grundsteuer
• Nebenkosten (Wasser, Heizung, Instandhaltung)

Bei kreditfinanzierten Objekten muss der Anteil der Schuldzinsen aus der monatlichen Kreditrate herausgerechnet werden. Die Tilgung selbst ist nicht abziehbar, da sie sich bereits durch die jährliche Abschreibung (AfA) auswirkt. Auch hier gilt das Abflussprinzip (§ 11 Absatz 2 EStG), sodass es stets auf die Buchung auf dem Bankkonto ankommt.

Grund und Boden, also das Grundstück, auf dem das Vermietungsobjekt steht, ist ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut. Abzuschreiben ist daher nur das Gebäude respektive die Wohnung selbst, weshalb die jeweiligen Anteile bereits im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden sollten. Dies vermeidet spätere Streitigkeiten mit dem Finanzamt über die Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ist dann der AfA-Satz nach § 7 Absatz 4 EStG anzuwenden. Er liegt in der Regel bei 2 %, sodass pro Jahr 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Werbungskosten abziehbar sind.

In Einzelfällen fallen Werbungskosten bereits an, bevor die Immobilie tatsächlich erworben oder gar vermietet wurde. Derartige Kosten entstehen zum Beispiel durch Besichtigungen vor Ort oder notwendige Gutachten. Auch Rechtsberatungskosten sind als Werbungskosten abziehbar. Entsprechende Aufwendungen sind „vorweggenommene Werbungskosten“ und führen – wenn noch keine Einnahmen vorliegen – im jeweiligen Jahr zu einem negativen Überschuss; einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung.

2.3. Steuerfreier Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren

Ein wesentlicher Vorteil, Immobilien im Privatvermögen zu vermieten, liegt in der Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahren Haltedauer. Denn eine solche Veräußerung führt üblicherweise – Wertsteigerung angenommen – zu einem Gewinn nach § 23 EStG. Dieser unterliegt der regulären Besteuerung, was zu einer Steuerbelastung von bis zu 45 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) führt.

Durch die sogenannte Spekulationsfrist ist ein solcher Gewinn allerdings steuerfrei. Einzige Voraussetzung ist, dass zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Maßgebend sind dabei die Daten der Notarverträge (H 23 „Veräußerungsfrist“ EStH).

Gerade in Regionen mit erheblichen Wertsteigerungen im Immobilienbereich lohnt es sich, die Immobilie ausschließlich im Privatvermögen zu vermieten. Durch geschickte Gestaltungen können Steuerpflichtige die Miethöhe so festlegen, dass sich mit den Werbungskosten nur ein niedriger Überschuss oder sogar (rechnerische) Verluste ergeben. Ein tatsächlicher Liquiditätsnachteil entsteht hier nicht, da die Abschreibung einen reinen Buchungsposten ohne Geldabfluss darstellt.

3. Die GmbH – Immobilien vermieten mit der Kapitalgesellschaft

Kapitalgesellschaften wie die GmbH, aber auch Genossenschaften, unterfallen den Regelungen des Körperschaftsteuergesetzes (KStG). Anders als in der Einkommensteuer, unterliegen Gewinne damit einem linearen Steuersatz von 15 %. Personen, die Immobilien vermieten und auf ihre laufenden Mieteinnahmen hohe Einkommensteuern entrichten müssten, sparen mit der Immobilien-GmbH daher zunächst bares Geld.

Es gibt allerdings auch Nachteile. Da die Immobilie bei der GmbH immer Betriebsvermögen darstellt, ist eine steuerfreie Veräußerung auch nach 10 Jahren Haltedauer nicht möglich. Die Körperschaftsteuer fällt daher auch auf den Veräußerungsgewinn an. Außerdem zahlen Kapitalgesellschaften in der Regel Gewerbesteuer, können sich aber im Rahmen der erweiterten Kürzung wieder von dieser befreien lassen. Hierfür müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

Schauen wir uns daher auch die Immobilien-GmbH etwas genauer an!

3.1. Laufende Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung

Wer Immobilien mit einer GmbH vermietet, erzielt ebenfalls Mieteinnahmen und hat die Kosten der Immobilie zu tragen. Die Ermittlung des Gewinns erfolgt weitgehend analog zum Einkommensteuerrecht. Eine Kapitalgesellschaft erzielt allerdings

• keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern stets gewerbliche Einkünfte.
• keinen „Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten“, sondern einen Gewinn, ermittelt durch Abzug der Betriebsausgaben von den Betriebseinnahmen.

Kapitalgesellschaften müssen ihren Gewinn nach den Grundsätzen des Betriebsvermögensvergleichs ermitteln, zum Jahresende also eine Bilanz aufstellen. Einnahmen und Ausgaben werden hier nicht mit Zu- oder Abfluss, sondern nach ihrer wirtschaftlichen Entstehung erfasst. Es kommt also darauf an, wann die Forderung gegenüber der Mieterin oder die Verbindlichkeit gegenüber dem Wasserversorger wirtschaftlich entstanden ist. Wann der jeweilige Geldbetrag gezahlt wird, spielt hingegen keine Rolle.

3.2. Körperschaft- und Gewerbesteuer in der GmbH

Die Körperschaftsteuer wird auf das Einkommen der Immobilien-GmbH festgesetzt und beträgt einheitlich 15 %. Hier ist es durch die Ausgestaltung als „Flat Tax“ unerheblich, wie hoch das Einkommen der Gesellschaft ist. Sowohl auf ein Einkommen von EUR 100 als auch auf ein solches von mehreren Millionen Euro fallen stets 15 % Körperschaftsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag) an.

Kapitalgesellschaften gelten kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb (§ 2 Absatz 2 GewStG). Sie sind daher gewerbesteuerpflichtig, wobei die Gewerbesteuer von der jeweiligen Kommune festgesetzt wird. Das Finanzamt stellt lediglich den sogenannten Messbetrag, der bei 3,5 % des Gewinnes aus Gewerbebetrieb liegt, fest.

Immobilien-GmbHs profitieren hier allerdings von der sogenannten erweiterten Kürzung (§ 9 Nummer 1 GewStG). Die Voraussetzungen sind erfüllt, wenn die Gesellschaft ausschließlich Immobilien oder ausschließlich Immobilien und Kapitalvermögen (zum Beispiel Aktien) verwaltet. Die jeweiligen Erträge aus den Immobiliengeschäften werden dann von der Gewerbesteuer ausgenommen, was im Ergebnis zu einer Steuerbelastung der ganzen Gesellschaft mit lediglich 15 % führt.

3.3. Immobilien vermieten – was passiert in der GmbH bei einem Verkauf?

Anders als im Privatvermögen, existiert in der betrieblichen Sphäre keine Spekulationsfrist im Sinne des § 23 EStG. Verkaufsgewinne unterliegen daher immer in voller Höhe der Körperschaft-, allerdings nur in Einzelfällen der Gewerbesteuer. Ein solcher Einzelfall liegt vor, wenn die Immobilien-GmbH die erweiterte Kürzung nach § 9 GewStG nicht in Anspruch nehmen konnte, weil sie beispielsweise schädliche Nebentätigkeiten ausübt.

Der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf entspricht der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert; auf dieselbe Weise kann auch ein Verlust entstehen. Beispiel:

Veräußerungspreis der Immobilie	EUR 1.000.000
Historische Anschaffungskosten	EUR 200.000
Vorgenommene Abschreibungen zwischen Kauf und Verkauf	EUR 150.000
Damit Buchwert zum Verkaufszeitpunkt	EUR 50.000
Veräußerungsgewinn nach § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG	EUR 950.000

Der Buchwert entspricht also den um vorgenommene Regel- und Sonderabschreibungen geminderten, ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie. Laufende Kosten, zum Beispiel für Instandhaltung oder Reinigung, sind sofort abziehbar. Sie haben keinen Einfluss auf den Buchwert. 

4. Fazit: Immobilien lieber privat oder mit eigener GmbH vermieten?

Wer Immobilien vermieten möchte, steht zwangsläufig vor dieser Frage – und die Antwort basiert in aller Regel auf einer Prognose. Denn sowohl der steuerfreie Verkauf im Privatvermögen als auch die niedrige Besteuerung laufender Erträge sind Argumente, die es gegeneinander abzuwägen gilt.

In der Regel lohnt sich die Immobilien-GmbH, wenn die erwartete Wertsteigerung der Immobilie eher niedrig ist. Denn hier fällt die spätere Besteuerung des Veräußerungsgewinnes weniger ins Gewicht, gleichzeitig profitieren Steuerpflichtige während der aktiven Vermietung von einer sehr günstigen Besteuerung. Gewinne lassen sich in größerem Umfang reinvestieren oder über eine Holding-Struktur etwa an der Börse anlegen.

Aber auch die Vermietung im Privatvermögen hat Vorteile – durch die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs nach 10 Jahren insbesondere dann, wenn der erwartete Wertzuwachs umfangreicher ist. Außerdem fallen die Verwaltungskosten im Privatvermögen in der Regel niedriger aus, denn anders als die GmbH, müssen Privatpersonen für ihre Immobiliengeschäfte keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) erstellen.

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Steuerberater für die Besteuerung von Immobilien

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Besteuerung von Immobilien

1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH, individueller Rechtsformvergleich mit der GmbH & Co. KG im Bezug auf Immobilien
2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Nutzung von Freibeträgen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer
3. Beratung zum Nießbrauchrecht
4. Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
5. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
6. Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG, Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: