Erbbaurecht – Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer

Das Erbbaurecht ist eine je nach Region mehr oder weniger verbreitete Variante des Grundstückserwerbs. Konkret wird das Grundstück über einen langen Zeitraum – in der Regel 99 Jahre – gepachtet. Das Gebäude, das der Pächter auf dem Erbbaugrundstück errichtet, steht allerdings in dessen Eigentum. Die für das Erbbaurecht zu zahlende Pacht wird als „Erbbauzins“ bezeichnet und ist üblicherweise einmal pro Jahr fällig.

Sowohl das Erbbaurecht selbst als auch das Erbbaugrundstück können an andere Personen übertragen sowie vererbt werden. In diesem Fall gelten besondere Bewertungsvorschriften.

Inhaltsverzeichnis

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1. Was steckt hinter dem Erbbaurecht?

Geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz, kurz ErbbauRG. Es ist nicht mit klassischen Miet- oder Pachtverhältnissen vergleichbar, da Immobilieneigentümer darauf vertrauen können müssen, dass der Verpächter den Vertrag nicht einseitig kündigt. Dennoch hat der sogenannte Erbbaugeber diverse Mitspracherechte, etwa bei der Beleihung von Immobiliendarlehen, der konkreten Nutzung der zu bauenden Immobilie oder der Errichtung von Anbauten.

Im Ergebnis ist das Erbbaurecht ein vertragliches Recht, das Erbbaugrundstück zu nutzen. Die Gegenleistung des Erbbauberechtigten besteht in der Zahlung des Erbbauzinses, der in der Regel einmal pro Jahr fällig wird. Ein durchschnittlicher Erbbauzins liegt bei rund 4 % des Grundstückswertes.

Das Erbbaurecht erlischt auf zwei Arten. Maßgebend ist das Ereignis, das zuerst eintritt:

• Ablauf der vereinbarten Dauer: Erbbaurechte werden für eine bestimmte Dauer, die in der Praxis zwischen 50 und 99 Jahren liegt, eingeräumt. Mit Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht wieder; der Grundstückseigentümer kann es erneut vergeben oder das Grundstück für andere Zwecke nutzen
• Heimfall: Beim sogenannten Heimfall „fällt“ das Erbbaurecht wieder an den Erbbaugeber zurück, wenn der Erbbauberechtigte seine Pflichten aus dem Vertragsverhältnis über einen längeren Zeitraum hinweg verletzt. Relevant ist hier insbesondere die ausbleibende Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses über mindestens zwei Jahre

In beiden Fällen gelten klare Entschädigungsregelungen. Da eine Trennung von Grundstück und Immobilie nicht möglich ist, übernimmt der Grundstückseigentümer die vom Erbbauberechtigten erworbene oder erbaute Immobilie stets zusammen mit dem Grundstück selbst. Hierfür erhält der Immobilieneigentümer eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert richtet. Sie umfasst auch die Nachteile, die durch den Wegfall des Rechtes selbst entstehen.

2. Verschenkung und Vererbung des Erbbaurechts – was ist möglich?

Nach § 11 ErbbauRG finden auf Erbbaurechte die für Grundstücke geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung. Das Erbbaurecht wird dadurch – mit wenigen Ausnahmen, etwa betreffend die Auflassung – wie ein Grundstück selbst behandelt. Der Erbbauberechtigte kann daher frei über das Recht verfügen, muss aber die sich aus dem Vertrag ergebenden Einschränkungen beachten.

In der Praxis sind Erbbaurechte auf verschiedene Arten und Weisen übertragbar. Einerseits geht ein Erbbaurecht mit dem Tod des Erbbauberechtigten auf die Erben über, wenn noch kein Zeitablauf eingetreten ist. Andererseits kann es auch zu Lebzeiten, etwa im Rahmen der Schenkung, auf andere Personen übertragen werden.

Entsprechende Übertragungen fallen dabei unter das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), werden also als Erbschaft oder Schenkung besteuert. Doch welchen Wert hat eigentlich ein Erbbaurecht, stellt es doch eine besondere Form der Nutzungsmöglichkeit dar?

3. Bewertung von Erbbaurechten bei Erbschaft und Schenkung

Durch Erbschaft oder Schenkung eines Erbbaurechts tritt beim zukünftigen Erbbauberechtigten eine Bereicherung ein. Denn die Rechtsnachfolgerin oder der Rechtsnachfolger übernimmt das Recht grundsätzlich mit allen Bestandteilen, darf also insbesondere (weitere) Immobilien auf dem Grundstück errichten. Alternativ geht das Erbbaugrundstück inklusive der aufstehenden Immobilie auf eine andere Person über.

Erbschaft und Schenkung werden dabei identisch behandelt. In beiden Fällen gilt § 12 ErbStG für die Bewertung des Vermögens, § 10 ErbStG normiert die Höhe der Bereicherung und § 19 ErbStG gibt den anzuwendenden Steuersatz vor.

3.1. Grundsatz: Bewertung in Erbbaurechtsfällen

In § 192 BewG findet sich die grundsätzliche Norm zur Bewertung in Fällen, in denen ein Erbbaurecht auf eine andere Person übergeht. Denn hierbei sind Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zunächst getrennt voneinander zu betrachten; beide stellen eine eigenständige wirtschaftliche Einheit dar. Die ermittelten Werte werden bei Abschluss des Bewertungsverfahrens addiert.

Nach § 192 Satz 2 BewG ist sind mit der Bewertung des Erbbaurechts die Verpflichtung zur Zahlung des Zinses sowie das korrespondierende Recht abgegolten. Hiermit stellt der Gesetzgeber klar, dass neben dem Erbbaurecht beispielsweise keine dauernde Last, die sich aus dem kapitalisierten Erbbauzins berechnet, erwerbsmindernd zu berücksichtigen ist.

3.2. Die Bewertung des Erbbaurechtes

Das Erbbaurecht selbst, also das Recht zur Nutzung des Erbbaugrundstücks, wird nach § 193 BewG bewertet. Dabei ist in folgenden Schritten vorzugehen:

1. Ermittlung des Wertes des unbelasteten Grundstücks: Im ersten Schritt wird der Wert des Grundstücks ermittelt, wobei das Erbbaurecht „zu ignorieren“ ist. Zur Anwendung kommen Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren (§§ 179, 182 bis 196 BewG).
2. Der Wert des unbelasteten Grundstücks wird mit einem Erbbaurechtskoeffizienten, festgestellt von den Gutachterausschüssen, multipliziert.
3. Fehlt es an einem solchen Koeffizienten, gilt § 193 Absatz 3 bis 5 BewG.
4. Vom Wert des unbelasteten Grundstücks wird der reine Bodenwert nach § 179 BewG abgezogen. Anschließend erfolgt eine Kapitalisierung der Differenz zwischen einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes (§ 193 Absatz 4 BewG, Zinssätze zwischen 2,5 % und 6 % pro Jahr) und dem vereinbarten, jährlichen Erbbauzins.
5. Die Summe aus beiden Differenzen (Grundstückswert minus Bodenwert und Bodenwertverzinsung minus Erbbauzins) ergibt den vorläufigen Wert des Erbbaurechtes.
6. Der vorläufige wird zum endgültigen Wert, wenn der Gebäudewert bei Ablauf des Erbbaurechtes voll zu entschädigen ist. Soweit es an dieser Voraussetzung fehlt, mindert der nicht zu entschädigende Anteil den Wert des Erbbaurechtes.

Wie hoch der Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechtes ist, bestimmt sich nach § 193 Absatz 5 BewG. Im Ergebnis steht der Wert des Rechtes selbst nun fest, sodass es mit der Bewertung des Grundstückes weitergeht.

3.3. Die Bewertung des Erbbaugrundstücks

Für die Bewertung des Erbbaugrundstückes werfen wir einen Blick in § 194 BewG. Die Rechenschritte sind vergleichbar mit denen des § 193 BewG, wenn auch etwas einfacher ausgestaltet:

1. Feststellung des Bodenwertes: Er ergibt sich nach § 179 BewG durch Multiplikation der Grundstücksfläche in Quadratmetern mit dem Bodenrichtwert.
2. Der Bodenwert wird mit einem Erbbaugrundstückskoeffizienten, festgestellt durch die Gutachterausschüsse, multipliziert.
3. Fehlt es an einem solchen Koeffizienten, gilt § 194 Absatz 3 bis 5 BewG.
4. Zunächst wird der Bodenwert über die Restlaufzeit des Erbbaurechtes abgezinst. Anschließend verfährt man mit dem jährlichen Erbbauzins entsprechend und bildet die Summe aus beiden Werten.
5. Anschließend ist ein nicht zu entschädigender Wertanteil der Gebäude hinzuzurechnen (§ 194 Absatz 3 Satz 2 BewG).

Für die Kapitalisierung beziehungsweise Abzinsung von Erbbauzins und Bodenwert gelten die Absätze 4 und 5. Die jeweiligen Faktoren ergeben sich aus Anlage 26 zum BewG sowie aus § 193 Absatz 4 Satz 3 BewG.

4. Ansatz des Erbbaurechts im Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid

Wurde das Erbbaurecht erfolgreich bewertet, kommt es zum Ansatz im Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid. Der festgestellte Wert wird der Besteuerung unterworfen, wobei gegebenenfalls Steuerbefreiungen (etwa für ein Familienheim) greifen.

Die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer bestimmt sich dann nach der Tabelle in § 19 ErbStG. Je nach Steuerklasse des Empfängers und Höhe der übertragenen Vermögenswerte greift ein Steuersatz von bis zu 50 %. Zu beachten ist außerdem die 10-Jahres-Frist des § 14 BewG.

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