Besteuerung gewerblicher Immobilien – 3 Steuervorteile
Bei der Besteuerung gewerblicher Immobilien kann man drei herausragende Steuervorteile nutzen. Einerseits kann man sich die Umsatzsteuer, die bei der Errichtung der Immobilie angefallen ist, als Vorsteuer vom Fiskus erstatten lassen. Allein dies bringt einen Steuervorteil von 19 % ein. Voraussetzung ist allerdings, dass die Vermietung an Gewerbetreibende stattfindet, die selber ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Weiterhin kann man bei der Vermietung gewerblicher Immobilien 3 % statt sonst 2 % als Abschreibungsrate bei der Besteuerung ansetzen. Auch wenn die Bemessungsgrundlage durch die erstattete Vorsteuer geringer ausfällt, ist dies dennoch ein Steuervorteil. Und drittens kann man bei der Nutzung einer Immobilien-GmbH bei der Besteuerung gewerblicher Immobilien die Gewerbesteuer einsparen. Dazu nutzt man die erweiterte Grundstückskürzung, sodass die GmbH lediglich 15 % an Körperschaftsteuer zu zahlen braucht.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung von Steuervorteilen im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:
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Datum |
Thema |
| 03. Mai 2019 |
Immobilien-GmbH: Vorteile bei der Vermietung von Grundstücken |
| 05. Juli 2019 |
Immobiliengesellschaft gründen & Kinder an Immobilien beteiligen |
| 10. Juli 2019 |
Immobilien an Kinder Verkaufen: Einkommen- und Erbschaftsteuer sparen |
| 10. Dezember2021 |
Besteuerung gewerblicher Immobilien – 3 Steuervorteile (dieser Beitrag) |
Unser Video:
Büros vermieten: Nutzen Sie diese 3 Steuervorteile
In diesem Video erklären wir, wie man bei der gewerblichen Vermietung bi zu 90 % Steuern spart.
Inhaltsverzeichnis
1. Besteuerung gewerblicher Immobilien – Einleitung
Wenn man sich für eine Kapitalanlage in Immobilien interessiert, dann hat man prinzipiell die Wahl, ob man die Immobilien zu Wohnzwecken oder an Unternehmer vermietet. Gehen wir dabei davon aus, dass die Investition den Bau eines entsprechenden Vermietungsobjekts mit einschließt, so ist dies selbstverständlich auch umsatzsteuerlich relevant. Abgesehen davon sollte man aber auch eine ganze Reihe an weiteren steuerlichen Überlegungen anstellen, die mit der optimierten Besteuerung gewerblicher Immobilien einhergehen. Welcher Art Gedanken dabei im Vordergrund stehen könnten, wollen wir in diesem Beitrag beleuchten.
2. Besteuerung gewerblicher Immobilien: Steuervorteil Vorsteuer
Beginnen wir ganz am Anfang. Damit ist der Bau der gewerblichen Immobilie gemeint. Wie bereits erwähnt, fällt hierbei Umsatzsteuer an. Dabei zahlt man sowohl beim Bau eines Wohngebäudes als auch eines rein gewerblich genutzten Gebäudes Umsatzsteuer. Wie allseits bekannt, beträgt der Steuersatz hierbei 19 % der Lieferungen und sonstigen Leistungen, die für den Bau erforderlich sind.
Allerdings gibt es für Unternehmer allgemein die Möglichkeit, die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückerstattet zu bekommen. Jedoch ist dies bei der Vermietung von Immobilien ein wenig komplex. Denn die Vermietung von Immobilien ist nach § 4 Nummer 12 UStG grundsätzlich steuerfrei. Doch gibt es hierbei Ausnahmen. Denn wenn ein Unternehmer eine Immobilie an einen anderen vorsteuerberechtigten Unternehmer vermietet, dann kann er dazu optieren, die Vermietung mit Umsatzsteuer zu berechnen (§ 9 UStG). Natürlich kann dann der gewerbliche Mieter seinerseits die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Fiskus zurückfordern. Deshalb stellt dies für eine gewerblichen Mieter keinen finanziellen Nachteil dar.
Aber was hat der Vermieter davon, dass er sich jetzt auch noch um die Umsatzsteuer bei der Vermietung kümmern muss? Schließlich ist damit ja auch die Pflicht zur Abgabe entsprechender Umsatzsteueranmeldungen und Umsatzsteuererklärungen verbunden.
Der Punkt ist, dass der Vermieter durch das Erbringen einer nun umsatzsteuerlich relevanten Leistung selber ebenfalls vorsteuerabzugsberechtigt ist. Also kann der Vermieter bei der Besteuerung gewerblicher Immobilien die beim Bau gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückerstattet bekommen. Immerhin ist dies ein Steuervorteil von 19 % gegenüber der Vermietung von Wohngebäuden, für die man keine Vorsteuer ziehen kann.
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3. Besteuerung gewerblicher Immobilien: Steuervorteil Abschreibungsrate
Auch beim zweiten Steuervorteil, den wir bezüglich der Besteuerung gewerblicher Immobilien hervorheben wollen, besteht ein Unterschied zwischen der Vermietung von Wohnungen und gewerblichen Räumen. Konkret geht es hierbei um die gesetzliche Abschreibungsrate, mit der man diese Immobilien jährlich abschreiben kann. Bei einem Vermietungsobjekt mit Wohnungen beträgt die Abschreibungsrate regulär 2 % jährlich. Gewerbliche Immobilien kann man hingegen gemäß § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 EStG mit einer jährlichen Rate von 3 % abschreiben.
Auch wenn man bei der gewerblichen Vermietung die Umsatzsteuer bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage der Abschreibung durch die Vorsteuer verliert, verbleibt dennoch ein Steuervorteil. Denn die Berechnung von 2 % auf 119 % gegenüber 3 % auf 100 % ist stets eine Ungleichung zugunsten der höheren Abschreibungsrate (und zwar mit einem unveränderlichen Verhältnis von 2,38 zu 3).
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4. Besteuerung gewerblicher Immobilien: Steuervorteil erweiterte Grundstückskürzung
Bisher haben wir bei der Besteuerung gewerblicher Immobilien auf Maßnahmen zurückgegriffen, die eher indirekt zu einem Steuervorteil führen. Mit unserem dritten Ansatz wollen wir aber eine separate Steuer gleich ganz vermeiden. Dabei geht es um die Gewerbesteuer. Doch bevor wir die Details hierzu preisgeben, müssen wir noch auf eine Eingangsvoraussetzung eingehen, die wir bislang außer Acht lassen konnten.
Wenn man die Vermietung gewerblicher Immobilien erwägt, dann ist dies mit einer Immobilien-GmbH steuerlich am vorteilhaftesten. Dies liegt unter anderem auch daran, dass wir mit einer Immobilien-GmbH die Gewerbesteuer einsparen können. Eine gewerblich tätige natürliche Person ist von diesem Steuervorteil ausgeschlossen. Zwar kommt der Vorteil auch bei einer Personengesellschaft in Frage, etwa eine GmbH & Co. KG, doch ist die Immobilien-GmbH aus vielen anderen Gründen für unsere Zwecke die bessere Wahl.
Kommen wir nun zu der konkreten Maßnahme, die einer Immobilien-GmbH den Weg ebnet, um bei der Besteuerung gewerblicher Immobilien die Gewerbesteuer zu sparen. Hierbei handelt es sich um die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung. Diese Option steht einem Immobilienunternehmen per Antrag offen und erlaubt die Ausnahme der Besteuerung bei der Gewerbesteuer. Die rechtliche Grundlage hierfür liefert § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG. Allerdings darf dann die Immobilien-GmbH außer den Immobilien nur noch Kapitalvermögen in ihrem Betriebsvermögen halten, um in den Genuss der erweiterten Grundstückskürzung zu kommen. Jedoch sind mittlerweile einige weitere Ausnahmeregelungen hierbei hinzugekommen.
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5. Rechenexempel zur vorteilhaften Besteuerung gewerblicher Immobilien
Um nun zu demonstrieren, wie groß der Steuervorteil bei der Besteuerung gewerblicher Immobilien durch eine Immobilien-GmbH gegenüber einer natürlichen Person ist, geben wir ein Rechenexempel.
5.1. Ausgangssituation
Angenommen den fiktiven Personen Herrn Insula und Frau Turris stehen jeweils EUR 119.000.000 sowie ein baureifes Grundstück für die Errichtung eines Gebäudes zur Verfügung. Während Herr Insula sein Kapital in eine Immobilie mit Mietwohnungen investieren möchte, entscheidet sich Frau Turris für eine gewerbliche Immobilie mit Büros. Frau Turris gründet dabei als einzige eine Immobilien-GmbH. Nach der Errichtung finden beide Immobilien idealerweise auf Anhieb Mieter. Dabei beträgt die Miete in beiden Fällen jährlich EUR 4.500.000, was der jeweils prognostizierten Rendite von 4,5 % entspricht. Wir setzen den Prozentsatz der Rendite bewusst so hoch an, weil wir die Anschaffungskosten des Grundstücks und ihren Einfluss auf die jährliche Rendite bei unserem Rechenbeispiel unberücksichtigt lassen wollen. Außerdem fallen noch Kosten in Höhe von jeweils EUR 1.000.000 an.
5.2. Besteuerung der natürlichen Person
Kommen wir nun zur Besteuerung der Immobilien. Dabei betrachten wir zunächst die Steuern, die Herr Insula zu zahlen hat. Hierzu gehen wir vereinfachend von einem Einkommen von EUR 4.500.000 aus, für das wir lediglich die Einkommensteuer betrachten. Jegliche andere Abgaben, wie etwa die Kirchensteuer, lassen wir unbeachtet. Zunächst müssen wir aber auch die Abschreibung für das Gebäude berücksichtigen. Mit einem Ansatz von 2 % auf die für die Errichtung des Gebäudes entstandenen Kosten von EUR 119.000.000 kommen wir dabei auf einen Abschreibungsbetrag von EUR 2.380.000. Schließlich kommen wir auf diese Weise auf ein Einkommen von EUR 1.120.000. Bei einem Einkommen in dieser Größenordnung rechnen wir für Herrn Insula mit einem Steuersatz von 45 %. Konkret geht es also um eine Einkommensteuer in Höhe von EUR 504.000. Allerdings müssen wir hierbei beachten, dass die Abschreibung keinen tatsächlichen finanziellen Abfluss bedeutet. Daher berechnen wir das Nettoeinkommen von Herrn Insula wie folgt:
EUR 4.500.000 – EUR 1.000.000 – EUR 504.000 = EUR 2.996.000 Einkommen (netto)
5.3. Besteuerung der gewerblichen Immobilien
Bei Frau Turris betrachten wir die Besteuerung der gewerblichen Immobilien ihrer GmbH. Als erstes kann die GmbH die zuvor gezahlte Umsatzsteuer in Höhe von EUR 19.000.000 als Vorsteuer zurück erhalten. Dann berechnen wir die Körperschaftsteuer der GmbH. Zunächst blicken wir auf die in diesem Zusammenhang wichtige Abschreibung. Hierbei kommen 3 % von EUR 100.000.000 als Abzug in Betracht. Zieht man nun auch die übrigen Kosten ab, bleibt ein steuerpflichtiges Einkommen von EUR 500.000, für das wir nun die Berechnung der Besteuerung gewerblicher Immobilien durchführen. Hierzu ist eine fixer Steuersatz von 15 % vorgeschrieben. Somit entspricht dies einem Betrag von EUR 75.000 an Steuern. Insgesamt verbleibt der GmbH daher ein Nettogewinn, den wir wie folgt berechnen:
EUR 4.500.000 – EUR 1.000.000 – EUR 75.000 = EUR 3.425.000 Einkommen (netto)
5.4. Analyse zur Besteuerung gewerblicher Immobilien
Betrachtet man allein die Besteuerung der GmbH von Frau Turris mit der Einkommensteuer von Herrn Insula, stellen wir fest, dass die Körperschaftsteuer der GmbH um etwa 85 % niedriger ausfällt. Allerdings haben wir dabei einige Punkte außen vor gelassen.
Einerseits haben wir die Vorsteuer, die die GmbH von Frau Turris erstattet bekam, unberücksichtigt gelassen. Zwar könnte man sie über die Nutzungsdauer von 50 Jahren als jährliche steuerfreie Einkünfte bei unseren Berechnungen ansetzen. Allerdings steht der Betrag von EUR 19.000.000 ohnehin direkt für weitere Investitionen zur Verfügung. Jedoch führt eine genaue Einschätzung dieses finanziellen Vorteils in Rahmen dieses Artikels zu weit. Daher ist es gerechtfertigt, sie bei unserer Analyse lediglich zur Kenntnis zu nehmen, ohne sie bei der Vergleichsrechnung anzusetzen.
Andererseits müssten wir fairerweise auch die Kapitalertragsteuer für die Gewinnausschüttung von Frau Turris berechnen, um sie mit der Einkommensteuer von Herrn Insula direkt vergleichen zu können. Doch könnte hierbei auch ein mögliches Geschäftsführergehalt für Frau Turris eine Rolle bei der Besteuerung spielen. Auch diese Betrachtung sprengt den Rahmen unserer Analyse.
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6. Fazit zur Besteuerung gewerblicher Immobilien
Obwohl wir eine ganze Reihe an Vereinfachungen bei unserer Analyse der Besteuerung gewerblicher Immobilien annehmen, können wir dennoch feststellen, dass der steuerliche Vorteil einer Vermietung der Büro-Immobilien über die Immobilien-GmbH sehr deutlich ausfällt. Dabei kann man die steuerliche Optimierung selbstverständlich noch weiter ausbauen. Beispielsweise kann man hierzu eine Holding einfügen. Auch andere Vorteile, wie etwa die Haftungsbeschränkung der GmbH, sollte man beachten.
Wenn also auch Sie sich für Investitionen in gewerbliche Immobilien in diesen Dimensionen interessieren, dann helfen wir Ihnen gerne bei der steuerlichen Optimierung der Besteuerung. Rufen Sie uns daher gleich an! Wir sind für sie da.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Ausarbeitung von Steuervorteilen im Immobiliensteuerrecht schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
GmbH
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen etc.)
Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
Umsatzsteuer
- Beurteilung der Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs
- Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG
- Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
- Begründung umsatzsteuerlicher Organschaften
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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