Bodenrichtwert: So können Sie den Verkehrswert reduzieren!
Das neue Bewertungsrecht im Rahmen der Grundsteuer folgt einem Zonenkonzept. Danach ist der Bodenrichtwert grundsätzlich für alle Grundstücke, die innerhalb der Bodenrichtwertzone liegen, verbindlich. § 247 Absatz 1 Satz 1 BewG schließt Anpassungen des Bodenrichtwerts wegen Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertes und des zu bewertenden Grundstücks grundsätzlich aus. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie ist daher ausgeschlossen. Das kann die Steuerlast erheblich erhöhen. Es gibt aber Möglichkeiten, dennoch einen geringeren Wert anzusetzen. Wir klären, welche Ausnahmen von der Bindungswirkung sich gleichwohl innerhalb dieses Zonenwertkonzepts ergeben und wie Rechtsschutz gegen den Bodenrichtwert möglich ist.
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In diesem Video erklären wir, die neue Grundsteuer und wie Sie die Steuerlast reduzieren.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung zum Bodenrichtwert
1.1. Der Bodenrichtwert an sich
Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks richtet sich nach dem Bodenrichtwert. Hierbei handelt es sich um einen Durchschnittswert pro Quadratmeter der Grundstücksfläche („durchschnittlicher Lagewert“), der für ein bestimmtes Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt wird. Er bezieht sich immer auf das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein fiktives Mustergrundstück. Diesem Grundstück sind bestimmte wesentliche wertbeeinflussende Merkmale zugeschrieben worden, die von Gutachterausschüssen zu benennen sind. Das sind insbesondere der Entwicklungszustand, die Art der Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung und die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe. Die zugewiesenen Grundstücksmerkmale müssen mit den vorherrschenden grund- und bodenbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der Bodenrichtwertzone weitgehend übereinstimmen. Es muss also innerhalb der Bodenrichtwertzone als typisch angesehen werden können.
Diese Vorgehensweise begründet, dass das Bodenrichtwertgrundstück keine grundstücksspezifischen Eigenschaften des konkret zu bewertenden Grundstück berücksichtigen kann. Daher muss der Bodenrichtwert in der Bewertungspraxis nicht selten an die grundstücksspezifischen Eigenschaften des konkret zu bewertenden Grundstück angepasst werden. Dies geschieht vor allem mit Hilfe von Anpassungsvorgaben, die die Gutachterausschüsse typischerweise in ihren Grundstücksmarktberichten benennen beziehungsweise, die aus den elektronischen Portalen ablesbar sind. Solche Anpassung sind vor allem in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung , die Grundstücksgröße, die Grundstückstiefe und den Erschließungsbeitragszustand häufig anzutreffen.
1.2. Bestimmung der Bodenrichtwertzone
Der erste Schritt zur Bestimmung des Bodenrichtwerts ist die Festlegung der Bodenrichtwertzone. Mit Blick auf die Aussagekraft des Durchschnittswerts für andere Grundstücke sind die Richtwertzonen so zu bilden, dass in dem Gebiet Art und Maß der Nutzung übereinstimmen und die Grundstücke einen überwiegend einheitlichen Entwicklungsgrad besitzen.
Lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück sollen grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen. Daher sind zum Beispiel Uferlagen, die oft höherwertiger sind und Lagen an großen Straßen, die einer erheblichen Lärmbelastung ausgesetzt sind, jeweils über eigene Bodenrichtwertzonen abzubilden. Ferner sind Innenstadtlagen sehr ausdifferenziert zu erfassen.
Zum Teil sind auch überlagernde Bodenrichtwertzonen zu bilden. Das betrifft vor allem Fälle, in denen in einem Gebiet zwei Nutzungen prägend sind und die Bildung zweier oder mehrere Bodenrichtwertzonen nicht möglich oder sinnvoll ist.
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1.3. Ermittlung der Bodenrichtwerte
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt im Vergleichswertverfahren mithilfe von Kaufpreissammlungen. Maßgeblich sind zunächst Vergleichspreise aus dem betroffenen Gebiet. Liegen solche vor, so bedarf es unter Umständen noch Anpassungen an die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. In Gebieten ohne oder mit nur geringem Grundstücksverkehr können auch Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden.
2. Bodenrichtwert bei der Grundsteuer
Bei der Grundsteuer hat die Verwaltung im Vergleich zu der Erbschaft– und Schenkungsteuer eine deutlich höhere Fallzahl zu bewältigen. Bundesweit sind 32 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens zu bewerten und dies in regelmäßigen Abständen (nach dem Bundesgrundsteuerrecht und den meisten Landesgrundsteuergesetzen: alle sieben Jahre). Deswegen ist das Grundsteuerrecht möglichst automationsfreundlich ausgestaltet.
Baustein dieser Automationsstrategie ist die grundsätzliche Maßgeblichkeit des sogenannten Zonenwerts. Gemäß § 247 Absatz 1 Satz 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke durch die Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Fläche. Auch die Wertermittlungsvorschriften für bebaute Grundstücke greifen auf den Bodenrichtwert zurück und zwar als Teilkomponente des Ertragswerts und des Sachwerts.
§ 247 Absatz 1 Satz 1 BewG schließt Anpassungen des Bodenrichtwerts wegen Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertes und des zu bewertenden Grundstücks grundsätzlich aus. Daher ist der Bodenrichtwert einer Bodenrichtwertzone mithin für alle in dieser Zone gelegenen Grundstücke gelegenen Grundstücke gleichermaßen verbindlich. Dies gilt ohne Rücksicht auf Unterschiede, die zwischen den Grundstücken bestehen. Daher ist der Nachweis eines niedrigeren individuellen Bodenwertes nicht zugelassen. Hat der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert ermittelt, so sieht § 247 Absatz 3 BewG eine Reservekompetenz der Finanzbehörde zur Ableitung des Wertes des unbebauten Grundstücks vor.
3. Abweichungen von dem Bodenrichtwert
3.1. Atypische Grundstücke
Grundsätzlich ist der Bodenrichtwert einer Bodenrichtwertzone für alle innerhalb dieser Bodenrichtwertzone belegenen Grundstücke heranzuziehen. Jedoch gibt es auch Grundstücke, die innerhalb einer Bodenrichtwertzone liegen und für die der Bodenrichtwert nicht gilt.
Zwar dürfen auch Grundstücke abweichender Art der Nutzung oder Qualität Bestandteil einer Bodenrichtwertzone sein. Es geht insoweit um für die Bodenrichtwertzone atypische Grundstücke, die aber so vereinzelt auftreten, dass es hinnehmbar erscheint, hierfür keine eigene Bodenrichtwertzone zu bilden. Dann gilt aber der Bodenrichtwert dieser Zone gemäß § 15 Absatz 2 ImmoWertV nicht für diese Grundstücke. Beispiele dafür sind Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen. Wenn der Gutachterausschuss ein für die Bodenrichtwertzone atypisches Grundstück ausgemacht hat, muss er entscheiden, ob er für dieses Grundstück eine eigene Bodenrichtwertzone bildet oder von § 15 Absatz 2 ImmoWertV Gebrauch macht.
Die Regelung des § 15 Absatz 2 ImmoWertV gilt auch im Rahmen der Grundsteuer. Damit enthält sie auch insoweit eine Ausnahme von der Maßgeblichkeit der Bodenrichtwerte. Dann dürfte aber auch ein Fall des § 247 Absatz 3 BewG vorliegen. Daher ist die Finanzbehörde verpflichtet, den Wert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
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3.2. Abweichungen wegen unterschiedlicher Entwicklungszustände
Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks nicht berüksichtigt werden dürfen, sieht § 247 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 BewG vor. Demnach ist eine Anpassung wegen unterschiedlicher Entwicklungszustände vorzunehmen. Voraussetzung dafür ist aber, dass für den Entwicklungszustand, den das zu bewertende Grundstück aufweist, kein Bodenrichtwert festgestellt worden ist. Existiert hingegen ein Bodenrichtwert, so ist dieser maßgeblich. Ferner muss die Anpassung nach den Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses erfolgen. Dies setzt das Vorliegen entsprechender Anpassungsvorgaben voraus. Häufig geben die Gutachterausschüsse einen Abschlag von dem für baureifes Land ermittelten Bodenrichtwert vor. Fehlt es an solchen Vorgaben, gilt § 247 Absatz 3 BewG. Demnach kann die Finanzbehörde den Wert ableiten. Es ist jedoch keine Atypik im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone erforderlich.
4. Rechtsschutz gegen den Bodenrichtwert
Greift der Steuerpflichtige die Grundsteuerwertfeststellung an, so muss das Finanzgericht auch prüfen, ob der Bodenrichtwert gesetzeskonform ist. Das ist aber nur unter Beachtung des durch das Gesetz eingeräumten Beurteilungsspielraums möglich. Dieser führt zu einer Zurücknahme der gerichtlichen Kontrolle in Ansehung des wertenden, die besondere Sachkunde des Gutachterausschusses ansprechenden Teils des zur Subsumtion gehörenden Wertermittlungsvorgangs. Dazu gehören zum Beispiel der Zuschnitt der Bodenrichtwertzonen, die Bestimmung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks oder die Aufteilung und Gewichtung der bekannten Kaufpreise.
Der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliegt aber die Auslegung des Gesetzes. Ebenfalls gerichtlich überprüfbar ist die Subsumtion unter das Gesetz, soweit nicht das wertende Element der Wertermittlung betroffen ist. Weiterhin hat die Kontrolle des Verfahrens Bedeutung. Den Gerichten obliegt daher die Prüfung, ob die Behörde von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, ob sie diesen vollständig erfasst hat oder ob sie sachfremde Erwägungen angestellt hat.
Damit der Steuerpflichtige und am Ende auch das Gericht die Beachtung der gesetzlichen Vorgaben prüfen können, muss der Weg zum Bodenrichtwert nachvollziehbar sein. Dokumentiert werden müssen daher zumindest in groben, knappen Zügen die rechtlichen und tatsächlichen Gründe dafür, warum eine Bodenrichtwertzone so und nicht anders zustande gekommen ist. Zudem muss sie darlegen, warum bei atypischen Grundstücken auf eine gesonderte Bodenrichtwertzone verzichtet wurde. Weiterhin muss sie auch darlegen, welche Vergleichsdaten warum herangezogen wurden und nach welcher Maßgabe sie verwertet wurden. Vor allem müssen die wertenden Elemente und ihre Ausfüllung im konkreten Fall sichtbar werden. Wenn das Finanzgericht das Zustandekommen eines Bodenrichtwertes nicht nachvollziehen kann, dann ist der Bodenrichtwert nicht in gesetzeskonformer Weise ermittelt worden.
5. Rechtswidriger Bodenrichtwert und Fehlerfolge
Sollte ein Bodenrichtwert rechtswidrig festgesetzt sein, so stellt sich die Frage, welche Folge daran zu knüpfen ist. Stellt das Finanzgericht fest, dass der Bodenrichtwert nicht gesetzeskonform ermittelt worden ist, dann begründet der Bodenrichtwert keine Bindungswirkung. Es liegt gerade kein Grundlagen-Folgebescheidverhältnis vor. Vielmehr ist dann der § 247 Absatz 3 BewG einschlägig. Das gilt jedenfalls solange der Gutachterausschuss keinen neuen (gesetzeskonformen) Bodenrichtwert auf den Feststellungszeitunkt ermittelt hat. Bis dahin fehlt es an einem Bodenrichtwert und es besteht die Ableitungsbefugnis der Finanzverwaltung.
Das Finanzgericht ist nicht gezwungen, von selbst auf die Suche nach Fehlern anlässlich der Bodenrichtwerte zu gehen. Es muss aber Einwendungen des Steuerpflichtigen nachgehen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Steuerpflichtige keine Einblicke in die Tätigkeit des Gutachterausschusses hat. Zudem bietet erst der Finanzgerichtsprozess überhaupt die Möglichkeit, dass sich der Gutachterausschuss zum Zustandekommen eines konkreten Bodenrichtwert äußern muss. Daher ist es angezeigt, dass das Finanzgericht, wenn der Steuerpflichtige explizit die Verbindlichkeit eines Bodenrichtwertes in Abrede stellt, den Gutachterausschuss zuerst um eine Stellungnahme zum Zustandekommen des Bodenrichtwertes auffordert und der Steuerpflichtige sich damit auseinandersetzen muss.
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6. Kritik am Bodenrichtwert
Gegen den Bodenrichtwert wird eingewandt, dass er für eine verfassungsrechtliche Typisierung untauglich sei. Die Bodenwertermittlung ohne eine Gegenbeweismöglichkeit sei verfassungswidrig.
Dabei ist jedoch zu erkennen, dass der lege artis bestimmte Bodenrichtwert einen vertretbaren Verkehrswert für das fiktive Mustergrundstück abbildet. Der Verordnungsgeber hat gesetzlich vorgegeben, dass die Bodenrichtwertzonen so zu bilden sind, dass Wertunterschiede zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und den Grundstücken, für die dieser Bodenrichtwert Anwendung finden soll, grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen sollen. Damit soll der Zuschnitt der Bodenrichtwertzone garantieren, dass im Regelfall für kein zu bewertendes Grundstück im Bezug auf den Bodenwert eine Wertabweichung von mehr als 30 % zu verzeichnen ist. Damit bewegt sich der Gesetzgeber in einem verfassungsrechtlich vertretbaren Typisierungskorridor.
Weiterhin ist auch die Reichweite des Geltungsanspruchs des Bodenrichtwerts beschränkt. Gemäß § 247 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 BewG ist die Aussagekraft des Zonenwerts auf seinen Entwicklungszustand beschränkt. Ferner können Grundstücke, die wie ein Fremdkörper in der Bodenrichtwertzone erscheinen, von der Verbindlichkeitswirkung gemäß § 15 Absatz 2 ImmoWertV ausgeklammert bleiben. Beide Relativierungen des Zonenwerts vermeiden eine Verfehlung des verfassungsrechtlich hinnehmbaren Typisierungsrahmens.
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