Energetische Sanierung: Bis zu EUR 40.000 Steuern sparen!
Neben zahlreichen Förderungen für Elektrofahrzeuge unterstützt die Regierung auch die Optimierung von Wohngebäuden mit umfassenden Maßnahmen. Eine der wesentlichen hiervon ist die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen nach § 35c EStG. Je selbst genutzter Wohneinheit können bis zu EUR 40.000 der Sanierungskosten unmittelbar von der zu zahlenden Einkommensteuer abgesetzt werden. Hierfür müssen lediglich einige Voraussetzungen erfüllt sein.
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Gestaltungsmöglichkeiten rund um den Immobilienverkauf
In diesem Video stellen wir einige Möglichkeiten für den steuerfreien Immobilienverkauf vor.
Inhaltsverzeichnis
1. Rechtliche Grundlage: Förderung energetischer Sanierung durch § 35c EStG
Nach § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG können Steuerpflichtige, die ein
- mehr als zehn Jahre altes Gebäude in der Europäischen Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR)
- zu eigenen Wohnzwecken nutzen und
- energetische Maßnahmen an dieser Immobilie durchführen
eine steuerliche Förderung erhalten. Die tarifliche Einkommensteuer, die sich entsprechend § 32a EStG ergibt, ist um einen Prozentsatz der förderfähigen Aufwendungen zu mindern. Der jeweilige Abzug ist aber nur zulässig, wenn das Gebäude im Eigentum der Person steht, die auch die Kosten für die energetische Sanierung wirtschaftlich trägt. Die Voraussetzung „zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ ist verbindlich, sodass beispielsweise eine vollständige oder teilweise Vermietung für den Abzug der Kosten schädlich ist. Allerdings muss sich die Wohnnutzung nur auf Kalenderjahre erstrecken, für die auch der Abzug vorgenommen werden soll (§ 35c Absatz 2 Satz 1 EStG).
Vergleichbar mit § 35a EStG, sind förderfähige Aufwendungen nach dem folgenden Schema und insgesamt zu 20 % – gemessen an den Gesamtkosten – abzugsfähig:
- Im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahmen sowie im darauffolgenden Jahr: Jeweils 7 % (in Summe also 14 %)
- Im zweiten auf den Maßnahmenabschluss folgenden Kalenderjahr: 6 %
Beispiel: Der Steuerpflichtige lässt im Jahr 2023 energetische Maßnahmen an einem selbstgenutzten Altbau vornehmen. Die Kosten liegen insgesamt bei EUR 100.000. Ab dem Jahr 2025 vermietet er die Immobilie an einen fremden Dritten.
Lösung: Im Jahr 2023 ermäßigt sich die tarifliche Steuer um EUR 7.000. Entsprechendes gilt für das Kalenderjahr 2024. Insgesamt erhält der Steuerpflichtige so eine Vergünstigung von EUR 14.000, die in der Regel als Steuerrückzahlung nach Abschluss der Veranlagung überwiesen wird. Für das Jahr 2025 könnte der Steuerpflichtige weitere EUR 6.000 vom Fiskus (zurück-) erhalten, durch die Vermietung verstößt er in diesem Jahr aber gegen die Voraussetzung „ausschließlich eigene Wohnzwecke“. Die Förderung geht insoweit verloren, stattdessen ist die reguläre Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG möglich.
2. Was ist eine energetische Sanierung im Sinne des § 35c EStG?
Eine energetische Sanierung im Sinne der Vorschrift liegt nach § 35c Absatz 1 Satz 3 EStG insbesondere bei folgenden (Bau-) Maßnahmen vor:
- Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
- Erneuerung der Fenster, Außentüren, der Heizungs- oder Lüftungsanlage
- Erstmaliger Einbau einer Lüftungsanlage
- Einbau technischer Systeme zur Energie- und Verbrauchsoptimierung (unter anderem „Smart Home“)
Details zur Intensität der Maßnahmen sowie zu Mindestanforderungen an die energetische Sanierung regelt § 35c Absatz 7 EStG in Verbindung mit der „Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen bei der energetischen Sanierung“ (ESanMV). Im Detail fällt insbesondere der Einbau besonders wärmedichter Fenster, von Wärmepumpen, Solaranlagen sowie zentraler Zu- und Abluftsysteme unter die Förderung.
Das ausführende Fachunternehmen, regelmäßig ein Meisterbetrieb, muss die Durchführung der Maßnahmen bescheinigen (§ 35c Absatz 1 Satz 6 EStG). Hat der Steuerpflichtige einen Energieberater beauftragt, kann er die auf seine Leistungen entfallenden Kosten unmittelbar im Kalenderjahr der Inanspruchnahme und hier zu 50 % auf die Einkommensteuer anrechnen lassen (§ 35c Absatz 1 Satz 5 Halbsatz 2 EStG).
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3. Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Steuervergünstigungen und Förderungen
Der Abzug von Kosten für eine energetische Sanierung ist grundsätzlich nur für Aufwendungen möglich, die der Steuerpflichtige tatsächlich getragen hat. Fördermittel, wie sie beispielsweise das BAFA für den Einbau von Wärmepumpen gewährt, stellen allerdings „echte Zuschüsse“ im steuerlichen Sinne dar. Sie mindern die Aufwendungen nach § 35c EStG, soweit der Steuerpflichtige entsprechende Rechnungen der Betriebe erhalten hat, nicht.
Etwas anderes gilt allerdings für Eigentümergemeinschaften. Die Förderung für energetische Sanierung kann auch für Eigentumswohnungen in Höhe von bis zu EUR 40.000 genutzt werden. Gehören Immobilie oder Wohnung aber mehreren Personen gemeinsam, ist der Abzug nur entsprechend der jeweiligen Eigentumsanteile möglich (§ 35c Absatz 5 und 6 Sätze 1 und 2 EStG).
Kosten für eine energetische Sanierung sind außerdem vom Abzug nach § 35c Absatz 1 EStG ausgeschlossen, soweit sie bereits als
- Betriebsausgaben nach § 4 Absatz 4 EStG,
- Werbungskosten nach § 9 EStG (insbesondere im Wege der Abschreibung und als vorweggenommene Kosten einer anstehenden Vermietung) oder
- Sonderausgaben im Sinne des § 10 EStG
abziehbar waren. Entsprechendes gilt, wenn der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG (vor allem Denkmal-AfA) oder eine Ermäßigung nach § 35a EStG geltend gemacht hat.
Beispiel eins: Insgesamt fallen EUR 80.000 für eine energetische Sanierung an. Hiervon wurden im Jahr der Ausführung bereits EUR 20.000 nach § 35a EStG berücksichtigt. Da es sich um ein Baudenkmal im Sinne des § 2 DSchG NRW handelt, zahlt die Bezirksregierung verschiedene Zuschüsse aus. Nach § 35c Absatz 3 EStG ist die Norm nicht anzuwenden; die Förderung für energetische Sanierung wird durch die anderen Vorschriften „ersetzt“.
Beispiel zwei: Wie Beispiel eins, nur sind EUR 10.000 der Maßnahme als Werbungskosten abzugsfähig (häusliches Arbeitszimmer). Für die Förderung nach § 35c Absatz 1 EStG verbleiben daher nur EUR 90.000, an dieser Summe bemisst sich die 20-%-Begünstigung.
4. Steuerfreier Verkauf nach energetischer Sanierung möglich?
Der Gesetzgeber stellt mit § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG eindeutige Anforderungen an die zu fördernde Immobilie. Maßgebend ist dabei insbesondere, dass das Gebäude mindestens zehn Jahre – gerechnet ab Herstellungsbeginn – alt ist. Außerdem muss eine ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienende Nutzung erfolgen. Ein häusliches Arbeitszimmer, das kein (notwendiges) Betriebsvermögen darstellt, gilt dabei als der Wohnnutzung dienend und Privatvermögen.
Daher sind insbesondere zwei Fälle denkbar, in denen die energetische Sanierung zusätzliche Steuervorteile mit sich bringt:
- Vermietung: Eine Vermietung im Sinne des § 21 EStG ist unschädlich, wenn sie nach Ablauf des Drei-Jahres-Zeitraums (wieder) stattfindet. Zu beachten ist allerdings, dass die erhaltene Steuerermäßigung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung im Sinne des § 7 Absatz 1 und 4 EStG mindert
- Verkauf: Werden mindestens drei Jahre vor einem Verkauf der Immobilie noch energetische Sanierungen durchgeführt, mindern diese den Einsatz von Eigenkapital oder den notwendigen Bedarf nach Fremdkapital. Steht ohnehin eine Renovierung an, kann diese steuerlich vorteilhaft mit den Fördermöglichkeiten des § 35c EStG kombiniert werden. Der Verkaufsgewinn bleibt nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG steuerfrei, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Dadurch findet insbesondere § 35c Absatz 3 EStG, nach dem die geförderten Aufwendungen nicht mehr als Werbungskosten nach § 23 Absatz 3 Satz 1 EStG abziehbar wären, keine Anwendung
Beispiel: A möchte sein privates Einfamilienhaus, das einen Wert von EUR 600.000 hat, veräußern. Er lässt vier Jahre vor dem Verkauf eine energetische Sanierung im Sinne des § 35c EStG für EUR 120.000 durchführen. Dadurch steigt der Wert der Immobilie auf EUR 850.000.
Insgesamt profitiert A somit von einem um EUR 154.000 höheren Verkaufserlös. Er setzt sich zusammen aus EUR 250.000 Wertsteigerung, EUR 120.000 an Gesamtkosten und einer Förderung von insgesamt EUR 24.000 (EUR 250.000 – EUR 120.000 + EUR 24.000).
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
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Immobiliensteuerrecht
- Ausnutzung von Steuervorteilen durch das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG
- Steueroptimierte Überführung von Immobilien ins Betriebs- oder Privatvermögen
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Geschickte Nutzung der Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
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