Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025

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Ab 2025 soll die Ermittlung der Grundsteuer in Niedersachsen auf dem sogenannten Fläche-Lage-Modell basieren. Damit schlägt auch Niedersachsen als eines von sieben Bundesländern einen eigenen Weg zur Besteuerung von Grundvermögen im Rahmen der Grundsteuerreform ein. Hierzu verwendet man einen Faktor, der auf dem Verhältnis des Bodenrichtwerts des zu besteuernden Grundstücks zum diesbezüglichen Durchschnittswert aller Grundstücke der Gemeinde, dem es zugehört, beruht. Dabei sind sowohl Ermäßigungen für Baudenkmäler als auch für Sozialwohnbauten vorgesehen. Jedoch hat man bei der Ausgestaltung des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes auch eine Steuerermäßigung für großflächige Grundstücke berücksichtigt. Hingegen folgt man bei der Erhebung der Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft generell den Vorgaben des allgemeinen Grundsteuergesetzes.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
03. Januar 2022	Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
03. Februar 2022	Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
04. Februar 2022	Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025
07. Februar 2022	Grundsteuer im Saarland ab 2025
08. Februar 2022	Grundsteuer in Sachsen ab 2025
10. Februar 2022	Grundsteuer in Hessen ab 2025
11. Februar 2022	Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025
14. Februar 2022	Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025 (dieser Beitrag)

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Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

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Inhaltsverzeichnis

1. Grundsteuer in Niedersachsen – Einleitung

Da 2018 das Bundesverfassungsgericht in einem Urteil feststellte, dass die derzeitige Erhebung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, musste der Gesetzgeber das Grundsteuergesetz sowie das Bewertungsgesetz reformieren. Dazu blieb nach richterlicher Vorgabe allerdings nur bis Ende 2019 Zeit. Außerdem war umstritten, auf welche Weise zukünftig die Kommunen die Grundsteuer erheben sollten. Denn dazu gab es gleich mehrere Vorstellungen, die insbesondere auf eine Vereinfachung des Verfahrens zugunsten der Steuerpflichtigen sowie der Verwaltung abzielten. Schließlich legte die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vor, der stark an die bisherigen Regelungen angelehnt war.

Doch einige Bundesländer, die andere Besteuerungsverfahren favorisierten, drohten, diesen Gesetzentwurf im Bundesrat abzulehnen. Damit stand der knappe Zeitplan zur rechtzeitigen Verabschiedung des reformierten Grundsteuergesetzes auf dem Spiel. Denn wenn der Gesetzgeber die Frist der Richter überschritten hätte, dann hätten alle Städte und Gemeinden in Deutschland zumindest für 2020 keine Grundsteuer mehr erheben dürfen. Und da die Grundsteuer einen bedeutenden Grundstein bei der Finanzierung der meisten Kommunen darstellt, hätte der Wegfall dieser Finanzquelle gravierende Auswirkungen gehabt.

Daher einigten sich alle Akteure auf einen Kompromiss. Über eine Öffnungsklausel, die man in das Grundgesetz einfügte, stand es den Bundesländern offen, eine eigene Regelung als Alternative zum allgemeinen Grundsteuergesetz zu treffen.

Auch Niedersachsen entschied sich als eines von sieben Bundesländern für diese Option. Welche Regelungen man in Niedersachsen bezüglich der Erhebung der Grundsteuer im Detail getroffen hat, soll nun Inhalt dieses Beitrags sein.

2. Grundsteuer in Niedersachsen: Rechtsgrundlagen

Primäre Rechtsgrundlage für die zukünftige Ermittlung der Grundsteuer in Niedersachsen ist das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG). In drei Teile gegliedert regeln 15 Paragraphen die Besonderheiten, nach denen insbesondere die Bewertung von Grundvermögen in Niedersachsen erfolgen soll.

Vor allem die §§ 2 bis 7 NGrStG sind hierbei relevant. Sie bilden auch das erste Kapitel des ersten Teils des NGrStG (Grundstücke, Grundsteuer B). Bemerkenswert ist insbesondere § 7 NGrStG, weil es den hebeberechtigten Städten und Gemeinden vorgibt, dass sie die neue Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral halten sollen. Doch bleibt ihnen weiterhin das Recht, ihre Hebesätze selbst zu bestimmen. Im zweiten Kapitel des ersten Teils geht es hingegen um Verfahrensvorschriften. Damit deckt das zweite Kapitel Fragen zum Feststellungsverfahren, zum Veranlagungsverfahren sowie Regelungen für einen Erlass bei wesentlicher Ertragsminderung ab.

Der zweite Teil des Gesetzes bezieht sich auf die Grundsteuer A, die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft betrifft. Dabei besteht dieser Teil einzig und allein aus § 11 NGrStG. Er behandelt die vom allgemeinen Grundsteuergesetz abweichenden Vorschriften.

Im dritten Teil finden wir Übergangs- und Schlussvorschriften. Darin sind auch die Regelungen für die Zeit bis Ende 2024 enthalten. Interessant ist auch § 14 NGrStG, weil dort die Vorschrift enthalten ist, dass das zuständige Finanzministerium eine Evaluation der Belastungsverteilung der Grundsteuer in Niedersachsen bis Ende 2027 vorzunehmen hat.

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3. Erhebung der Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025

3.1. Grundsteuer B in Niedersachsen (Grundvermögen)

Kommen wir nun zu den Details zur Erhebung der Grundsteuer B in Niedersachsen, wie sie ab 2025 erfolgen soll. Dabei soll ein Flächen-Lage-Modell die Grundlage für die Bewertung von Grundstücken und anderen Immobilien sein. Dazu geht man in drei Stufen vor, um den maßgeblichen Steuermessbetrag zu berechnen, den die Kommunen für die Bestimmung der Grundsteuer über ihren Hebesatz heranziehen.

3.1.1. Berechnung des Äquivalenzbetrags

Zunächst berechnet man getrennt für Grundstücke und für darauf eventuell errichtete Gebäude die Äquivalenzbeträge. Dazu multipliziert man die jeweilige Fläche mit der in § 4 NGrStG vorgegebenen Äquivalenzzahl sowie dem Lage-Faktor nach § 5 NGrStG. Für Gebäude gilt dabei eine einheitliche Äquivalenzzahl von EUR 0,50 pro Quadratmeter. Für Grundstücksflächen muss man zur Bestimmung der Äquivalenzzahl differenzieren. Wenn ein Grundstück zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt ist, dann muss man bei Grundstücksflächen über 10.000 m² den folgenden Ansatz wählen:

(übersteigende Grundstücksfläche in m² x EUR 0,04/m²)^0,7

Wenn jedoch ein Gebäude auf einem Grundstück vorhanden ist, dass zu mindestens 90 % einem Wohnzweck dient, dann ist bei Grundstücksflächen, die über das Zehnfache der Wohnfläche hinausgehen, eine Reduktion von 50 % vorgesehen.

Weiterhin muss man den Lage-Faktor bestimmen. Dabei handelt es sich um einen Vergleichswert, bei dem man die Wertabweichung des Bodenrichtwerts eines Grundstücks im Vergleich zum Durchschnitt aller Bodenrichtwerte in der Gemeinde, in der das zu bewertende Grundstück liegt, relativ zueinander feststellt. Hierzu gilt folgende Formel:

(Bodenrichtwert Grundstück / Durchschnitt Bodenrichtwert in der Gemeinde)^0,3= Lage-Faktor

Dabei ermitteln die kommunalen Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte. Dazu sollen in Niedersachsen die Bodenrichtwerte aller Grundstücke spätestens ab dem 31.05.2022 online abrufbar sein.

3.1.2. Berechnung des Grundsteuermessbetrags

Mit dem Äquivalenzbetrag für Grundstücksflächen und den eventuellen Äquivalenzbeträgen für Gebäudeflächen steigt man dann in die Berechnung des Grundsteuermessbetrags ein. Dabei multipliziert man die jeweiligen Äquivalenzbeträge mit einer bestimmten Steuermesszahl. Im Allgemeinen soll dazu eine Steuermesszahl von 100 % dienen. Eine reduzierte Steuermesszahl von 70 % findet jedoch bei der Multiplikation mit Äquivalenzbeträgen von Wohngebäuden Anwendung. Trifft dies auf ein Wohngebäude zu, das in engem räumlichen Verhältnis zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft steht, dann soll die Steuermesszahl nochmals um 25 % herabgesenkt werden. Das Niedersächsische Grundsteuergesetz sieht bei Baudenkmälern ebenfalls eine Herabsetzung der Steuermesszahl um 25 % vor. Wenig überraschend ist auch, dass eine entsprechende Reduzierung von gleichfalls 25 % für Sozialwohnungen vorgegeben ist.

Anschließend führt man die Ergebnisse der Anwendung der Steuermesszahl(en) auf die Äquivalenzbeträge in einer Summe zusammen. Auf diese Weise erhält man den Grundsteuermessbetrag.

3.1.3. Berechnung der Grundsteuer durch Anwendung des Hebesatzes

Der dritte und letzte Schritt findet dann auf kommunaler Ebene statt. Denn im Gegensatz dazu unterliegen die vorangegangenen Berechnungen allein der Finanzverwaltung, die auch die Grundsteuermessbeträge bekanntgibt. Auf dieser Basis berechnen dann die hebeberechtigten Städte und Gemeinden die Grundsteuer in ihren Verwaltungseinheiten.

3.2. Grundsteuer A in Niedersachsen (land- und forstwirtschaftliche Betriebe)

Hinsichtlich der Grundsteuer A möchte Niedersachsen prinzipiell den Regelungen des allgemeinen Grundsteuergesetzes folgen. Die einzigen Abweichungen vom Grundsteuergesetz beziehungsweise vom Bewertungsgesetz betreffen Aspekte, die nur in bestimmten Ausnahmefällen relevant sind.

4. Grundsteuer in Niedersachsen: Fazit

Mit einem Fazit wollen wir unseren Bericht zur Grundsteuer in Niedersachsen, wie sie ab dem Jahr 2025 gelten soll, abschließen. Dabei können wir einerseits feststellen, dass die Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen basierend auf dem Fläche-Lage-Modell sicherlich zu deutlichen Abweichungen zum allgemeinen Verfahren führen wird. Doch ob dies dann auch eher zu einer höheren oder geringeren Grundsteuer in Niedersachsen führt, kann man derzeit nur unzureichend einschätzen. Schließlich hängt dies maßgeblich auch von der Höhe des jeweiligen Hebesatzes ab, den die jeweilige Gemeinde bestimmt. Ob die niedersächsischen Städte und Gemeinden sich an die Vorgaben halten und die neue Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral gestalten, ist derzeit aber noch ungewiss. Zumindest steht ihnen nach wie vor das Recht zu, die Hebesätze selbst zu bestimmen. Daher ist es denkbar, dass sie auch in Bezug auf die Erhebung der Grundsteuer 2025 darauf zurückgreifen.

Einige Aspekte der neuen Regelungen zur Grundsteuer in Niedersachsen sind aber dennoch bemerkenswert. So entspricht einerseits die Anweisung zum Umgang mit großflächigen Grundstücken jener, die man in Bayern favorisiert, aber sonst in keinem anderen Bundesland eingeführt hat. Andererseits entspricht der Lage-Faktor in Niedersachsen den Vorgaben, die auch Hessen bei seinem Flächen-Faktor-Verfahren verwendet. Jedenfalls stellt dies eine interessante Kombination dar. Zumindest ergibt sich hieraus die Frage: Wer hat von wem abgekupfert?

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