Immobilien-GmbH vs. Privatperson – Steueroptimierung beim Kauf von Immobilien
Die Art der Besteuerung von Immobilien hat großen Einfluss auf den Nettogewinn. So kann man eine Immobilie entweder privat oder über eine Immobilien-GmbH erwerben. Doch die Höhe des Nettogewinns hängt auch stark vom Charakter der Immobilie ab. Handelt es sich beispielsweise um eine Immobilie, die eine hohe laufende Rendite erwirtschaftet, gleichzeitig aber auch an Wert verliert, dann ist hier eine Immobilien-GmbH als Käufer gegenüber dem Erwerb von privat zu bevorzugen. Liegt der Fall jedoch andersrum, dann sollte man dem Kauf von privat gegenüber dem Kauf mittels einer Immobilien-GmbH den Vorzug geben. Dabei können bei gleichen Anschaffungskosten die Gewinne zum Teil beträchtlich divergieren. Dies hängt insbesondere davon ab, ob ein Verkauf von privat nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei erfolgen kann.
Unser Video:
Immobilien-GmbH oder privat – wie man steueroptimiert in Immobilien investiert
In diesem Video erklären wir, wann sich der Erwerb einer Immobilie von privat oder durch eine Immobilien-GmbH lohnt.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien-GmbH vs. privat – Einleitung
Immobilien sind eine gute Kapitalanlage. Zwar ist ihr Erwerb durchaus kostspielig, weil die Preise auf dem Immobilienmarkt derzeit recht hoch sind, doch bringt dies auch Vorteile. So sind die laufenden Renditen in aller Regel ebenfalls beträchtlich. Und auch die allgemein weiter steigenden Immobilienpreise lassen Immobilien als Spekulationsobjekt attraktiv erscheinen.
Welchen steuerlichen Einfluss Rendite und Spekulationswert einer Immobilie auf die Wahl der Anschaffungsform nehmen, wollen wir in diesem Beitrag anhand einer vergleichenden Analyse auf Basis von Rechenexempeln eruieren.
2. Immobilien-GmbH vs. privat – die Ausgangslage
Bevor wir mit den Vergleichsrechnungen beginnen, wollen wir die Methodik unseres Vorgehens genauer bestimmen. Zunächst erscheint es wichtig, dass wir uns auf zwei Vergleichsmodelle konzentrieren. Dazu ziehen wir die Verhältnisse einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH sowie einer Privatperson heran. Genauer gesagt untersuchen wir, wann und wie sich der Erwerb einer Immobilie mittels einer Immobilien-GmbH oder von privat vorteilhaft auswirken. Ihre steuerlichen Besonderheiten formen also die Rahmenbedingungen, unter denen wir die optimale Investmentstrategie zu erzielen versuchen. Dazu muss man aber festhalten, dass in beiden Fällen die Nettogewinne letztlich ausschlaggebend sind.
Eine weitere Voraussetzung zur Sicherung einer direkten, objektiven Vergleichbarkeit aller dargestellten Optionen ist, dass wir stets die gleichen Anschaffungskosten ansetzen. Diese sollen fix EUR 10.000.000 betragen. Dieser Wert unterteilt sich in einen Anteil von 20 %, der auf Grund und Boden entfällt, und den Rest, der das Gebäude umfasst. Zur Vereinfachung gehen wir davon aus, dass dadurch alle damit zusammenhängenden und ebenfalls anfallenden Anschaffungsnebenkosten (zum Beispiel Notarkosten, Grunderwerbsteuer) keinen Unterschied hierbei bewirken. Außerdem verzichten wir auf Annahmen, die im Endeffekt keinen Einfluss auf die Aussagekraft unserer Ergebnisse nehmen. So betrachten wir etwa eine Fremdfinanzierung, so realistisch sie im Alltag auch sein mag, als vernachlässigbaren Aspekt.
Die Privatperson soll übrigens ledig und konfessionslos sein. Aus Vereinfachungsgründen verzichten wir auf eine optionale Betrachtung des Teileinkünfteverfahrens.
Variable Faktoren sollen allein die Renditen und die Entwicklung der Immobilienpreise sein. Dabei wollen wir zwischen einem Renditeobjekt und einem Spekulationsobjekt unterscheiden. Beim Renditeobjekt soll die laufende Rendite 8 % pro Jahr betragen. Gleichzeitig geht dies mit einer Wertminderung von 20 % über einen für unsere Betrachtungen maßgebenden Zeitraum von zehn Jahren einher. Das Spekulationsobjekt soll hingegen lediglich eine jährliche Rendite von 4 % erwirtschaften. Im selben Zehnjahreszeitraum wächst der Wert der Immobilie hingegen um 20 %.
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3. Immobilien-GmbH vs. privat – Modell Renditeobjekt
Nun kommen wir zu den konkreten Berechnungen. Im ersten Fall betrachten wir die Nettogewinne, die der Kauf eines Renditeobjekts von privat oder durch eine Immobilien-GmbH zustande bringt.
3.1. Kauf eines Renditeobjekts von privat
Bei einem Kauf eines Renditeobjekts von privat erzielt ein Eigentümer bei einer Rendite von 8 % jährlich einen steuerpflichtigen Gewinn von EUR 800.000. Allerdings muss man für steuerliche Zwecke hierbei eine Abschreibung von jährlich 2 % auf das Gebäude vornehmen; für Grund und Boden fällt hingegen keine Abschreibung an. Somit reduziert die Abschreibung den jährlichen Gewinn um EUR 160.000. Das Finanzamt besteuert somit lediglich einen Gewinn von EUR 640.000.
Gemäß den Angaben, die man vom Online-Steuerberechnungsprogramm des Bundesministeriums der Finanzen für diesen Gewinn erhält, fällt für 2021 auf einen Gewinn von EUR 640.000 eine Einkommensteuer samt Solidaritätszuschlag von EUR 285.509,37 an. Wohlwissend, dass dies jährlichen Änderungen unterliegt wollen wir jedoch für unsere Zwecke verallgemeinern, dass dies auch in den folgenden neun Jahren so bleibt. Insgesamt führt dies dann zu Abgaben in Höhe von EUR 2.855.093,70. Von dem im gleichen Zeitraum erzielten kumulativen Gewinn von EUR 8.000.000 verbleibt somit ein Gewinn von EUR 5.144.906,30.
Der nächste Schritt liegt nun im privaten Verkauf der Immobilie. Nach Ablauf der Spekulationsfrist findet der Verkauf des Renditeobjekts von privat ohnehin steuerfrei statt. Bei einem zugegebenermaßen recht hohen Wertverlust von 20 % gegenüber den ursprünglichen Anschaffungskosten bringt die Immobilie nun nur noch EUR 8.000.000 ein. So oder so ist kein steuerpflichtiger Gewinn durch den Verkauf der Immobilie von privat angefallen. Doch müssen wir den Verlust von EUR 2.000.000 in der Gesamtbetrachtung im Folgenden dennoch berücksichtigen.
Fassen wir also zusammen und rechnen nun den Verlust aus dem Verkauf der Immobilie mit den jährlichen Gewinnen nach Steuern zusammen. Dadurch kommen wir auf einen für unsere Betrachtungen maßgebenden Nettogesamtgewinn von EUR 3.144.906,30.
3.2. Kauf eines Renditeobjekts durch eine Immobilien-GmbH
Kauft man ein solches Renditeobjekt statt von privat hingegen mittels einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH, dann fällt die Besteuerung anders aus. Denn eine solche Immobilien-GmbH kann unter Beachtung aller Voraussetzungen die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer ansetzen. Dies führt faktisch zu einer Befreiung von der Gewerbesteuer. Somit verbleibt auf Ebene der Immobilien-GmbH allein die Körperschaftsteuer. Doch zunächst ziehen wir auch hier die jährliche Abschreibung auf das Gebäude in Höhe von EUR 160.000 vom Gewinn ab. Mit einem pauschalen Steuersatz von 15 % beträgt die Körperschaftsteuer also jährlich EUR 96.000. Innerhalb von zehn Jahren verbleiben vom kumulativen Gesamtgewinn von EUR 8.000.000 genau EUR 7.040.000.
Allerdings ist dies lediglich der von der Immobilien-GmbH thesaurierte Gewinn. Um jedoch auf den Nettogesamtgewinn zu kommen, den wir als Vergleichsbasis verwenden, müssen wir auch noch eine finale Gewinnausschüttung vornehmen. Dabei beträgt die pauschale Kapitalertragsteuer von 25 % sowie der Solidaritätszuschlag von 5,5 % hierauf EUR 1.856.800. Daraus resultiert ein rein auf die Rendite bezogener Gewinn auf Ebene der Gesellschafter von EUR 6.143.200.
Doch auch hier müssen wir den Verkauf der Immobilien zusätzlich beachten. Bei einer Immobilien-GmbH müssen wir dabei prinzipiell auch die mögliche Besteuerung beachten. Da jedoch beim Verkauf durch die Immobilien-GmbH in diesem Fall kein Gewinn sondern ein Verlust von EUR 2.000.000 entsteht, bleibt der Erlös steuerfrei. Somit berechnen wir einen finalen Nettogesamtgewinn von EUR 4.143.200.
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4. Immobilien-GmbH vs. privat – Modell Spekulationsobjekt
Nun kommen wir zum Kauf eines Spekulationsobjekts von privat beziehungsweise durch eine Immobilien-GmbH.
4.1. Kauf eines Spekulationsobjekts von privat
Bei einer Rendite von 4 % jährlich erhält ein privater Immobilieninvestor einen steuerpflichtigen Gewinn von EUR 400.000. Davon zieht man noch die jährliche Abschreibung von EUR 160.000 ab und unterwirft die daraus resultierenden EUR 240.000 der Einkommensteuer und dem Solidaritätszuschlag. Laut Online-Rechner fällt dabei eine Abgabe von insgesamt EUR 96.704,46 an. Es verbleiben somit EUR 303.295.54 als Gewinn nach Steuern.
Über einen Zeitraum von zehn Jahren kommt man somit auf einen rein renditeorientierten Gesamtgewinn nach Steuern von EUR 3.032.955,40.
Doch nun kommt auch hier der Verkauf der Immobilie ins Spiel. So bleibt der Verkauf der Immobilie von privat hier ebenfalls ohne steuerliche Folgen, obwohl er einen Gewinn von EUR 2.000.000 einbringt. Dies liegt daran, dass der Verkauf von privat nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei bleibt.
Also rechnen wir final mit einem Nettogesamtgewinn von EUR 5.032.955,40.
Zudem gilt es bei der privaten Anschaffung von Immobilien den Leverage-Effekt zu beachten.
4.2. Kauf eines Spekulationsobjekts durch eine Immobilien-GmbH
Beim Kauf eines solchen Spekulationsobjekts durch eine Immobilien-GmbH können wir ebenfalls mit einer jährlichen Rendite von EUR 400.000 rechnen. Davon ziehen wir ebenfalls EUR 160.000 als jährliche Abschreibung ab. Bei der Besteuerung entfällt auch hier aufgrund der erweiterten Grundstückskürzung die Gewerbesteuer. Somit unterliegen EUR 240.000 der pauschalen Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz zu 15 %. Damit beträgt die Körperschaftsteuer EUR 36.000. Der Gewinn nach Steuern beläuft sich somit auf EUR 364.000.
Über zehn Jahre wächst der aus der Rendite entspringende Gewinn nach Steuern also auf EUR 3.640.000 an. Dazu gehen wir davon aus, dass die Immobilien-GmbH ihn thesauriert und nach Ablauf der zehn angesetzten Jahre ausschüttet. Aber zunächst warten wir noch ab, was uns der gewinnträchtige Verkaufserlös einbringen mag.
Da der Verkauf der Immobilie im Vergleich zum ihrem Kauf einen positiven Unterschiedsbetrag von EUR 2.000.000 ergibt, können wir einen ordentlichen Gewinn verzeichnen. Doch muss ihn die Immobilien-GmbH, anders als nach dem Verkauf von privat, ganz regulär versteuern. Auch hierauf entfallen nur 15 % Körperschaftsteuer, solange diese Unternehmung keine gewerbliche Tätigkeit umfasst. Unter der Annahme, dass also die erweiterte Grundstückskürzung greift und uns somit die Gewerbesteuer erspart, kommen wir auf eine Körperschaftsteuer von EUR 300.000. Demnach verbleiben der Immobilien-GmbH aus dem Verkauf des Spekulationsobjekt noch EUR 1.700.000 als Gewinn nach Steuern.
Abschließend berechnen wir, welchen Betrag die Immobilien-GmbH nach Abzug der als Quellensteuer anzusetzenden Kapitalertragsteuer (samt Solidaritätszuschlag) als Nettogesamtgewinn ausschüttet. Dazu bilden wir die Summe aus dem renditeorientierten und dem aus dem Verkauf fließenden Gewinn und kommen so auf einen steuerpflichtigen Betrag von EUR 5.340.000. Somit fließen Abgaben in Höhe von EUR 1.408.425 an den Fiskus, während auf Seite der Gesellschafter ein Nettogesamtgewinn von EUR 3.931.575 verbleibt.
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5. Immobilien-GmbH vs. privat – welcher Immobilienkauf ist steuerlich vorteilhafter?
Kommen wir nun zur Auswertung der berechneten Daten. Wie man leicht feststellen kann, hängt die Empfehlung für eine Immobilien-GmbH oder für den Kauf einer Immobilien von privat vor allem von den beiden Faktoren Rendite und Wertsteigerung ab. Bei einem Renditeobjekt lohnt sich die Anschaffung einer Immobilie ab einem gewissen Wert mittels einer Immobilien-GmbH. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie im Laufe der Zeit eher an Wert verlieren sollte. Ist jedoch abzusehen, dass ihr Wert über ihre Anschaffungskosten hinaus ansteigt, muss man den Erwerb der Immobilie von privat als Option in Erwägung ziehen, um bei der Besteuerung den möglichst optimalen Weg zu finden. Dies liegt an der Steuerbefreiung der Verkaufserlöse nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, die man eben nur bei einem Erwerb von privat in Anspruch nehmen kann.
Die Quintessenz ist also, dass, je größer der Gewinnanteil ist, der aus dem Verkauf einer Immobilie fließt, desto eher lohnt sich steuerlich ihr Erwerb von privat. Im Umkehrschluss ist die Immobilien-GmbH beim Erwerb einer Immobilie gegenüber einer solchen von privat steuerlich günstiger, je größer der Anteil der laufenden Rendite am gesamten Gewinn, inklusive der Betrachtung des zukünftigen Veräußerungsgewinns, am Ende ausfällt.
Man sollte noch beachten, dass dies natürlich ein recht stark vereinfachtes Rechenexperiment darstellt. So sind auch viele andere Gestaltungen denkbar. Ein Beispiel ist etwa die Kombination aus einer Immobilien-GmbH mit einer Holding. Wer also steueroptimiert in Immobilien investieren möchte, sollte sich fachlichen Rat bei einem darauf spezialisierten Steuerberater holen. Wir stehen Ihnen gerne hierfür zur Verfügung. Also rufen Sie uns am besten gleich an. Wir freuen uns schon darauf, Ihnen Ihren persönlichen Vorteil zu erläutern.
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