Immobilien kaufen 2020: Es war noch nie so einfach!
Investitionen in Immobilien gelten insbesondere mit Blick auf zahlreiche Nutzungs-, Vermietungs- und Verkaufsmöglichkeiten als lukrative Geldanlage. Durch erheblich steigende Zinsen ab dem Jahr 2022 lohnt das Investment zum aktuellen Zeitpunkt – Februar 2023 – allerdings kaum noch. Wir schauen uns anhand der Jahre 2000, 2020 und 2022 an, wann es am lukrativsten war, Immobilien zu kaufen und zu vermieten!
Unser Video:
Entwicklung des Immobilienmarktes
In diesem Video geht Christoph Juhn bei der Nachbereitung einer Vorlesung auf die Immobilienmarktentwicklung ein.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien kaufen und langfristig investieren – der Zinsmarkt der letzten Jahrzehnte
Für die Betrachtung unseres fiktiven Sachverhaltes sollten wir uns im ersten Schritt die Zinsentwicklung der Jahre 2000, 2020 und 2022 respektive 2023 anschauen. Dabei stellen wir mit Blick auf eine 10jährige Zinsbindung fest, dass der durchschnittliche Finanzierungszins für fremdvermietete Wohngebäude im Jahr
- 2000 bei 6,4 % pro Jahr,
- 2020 bei 0,99 % pro Jahr und
- 2022 bei 3,86 % pro Jahr
lag. Besonders auffällig sind dabei die 2000er-Jahre, denn wer hier eine Immobilie kaufen wollte, musste – wenn auch auf einen niedrigeren Kaufpreis – etwa das Sechsfache des Zinssatzes 20 Jahre später entrichten.
Beim Annuitätendarlehen, für das die genannten Zahlen gelten, setzt sich die feste monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil ergibt sich dabei aus der bestehenden Restschuld, multipliziert mit dem vereinbarten Zinssatz. Den Tilgungsanteil ermittelt man im Anschluss durch Abzug des Zinsbetrages von der monatlich zu leistenden Rate insgesamt.
Durch den Aufbau des Annuitätendarlehens steigt der Tilgungsbetrag mit jeder Monatsrate an. Denn die Restschuld und damit der absolute Zinsbetrag sinkt, gleichzeitig bleibt die Rate aber gleich – und das bedeutet nach der grundlegenden Funktionsweise des Darlehens einen ansteigenden Tilgungsbetrag. Der verlinkte Darlehensrechner ermöglicht eine individuelle Berechnung der Tilgungs- und Zinsentwicklung.
Einfaches Beispiel: A hat sich entschieden, eine Immobilie zu kaufen. Er nimmt dazu EUR 1.000.000 als Darlehen auf und erhält einen Zinssatz von 2 %. Seine Monatsrate beträgt EUR 6.000.
Lösung: Im ersten Jahr zahlt A EUR 72.000 an die Bank. Hierin sind 2 % von EUR 1.000.000, also EUR 20.000, an Zinsen enthalten. Der Tilgungsanteil liegt entsprechend bei EUR 52.000. Im zweiten Jahr besteht eine Restschuld von EUR 948.000. Hierauf zahlt A wieder 2 % Zinsen, also EUR 18.960. Entsprechend liegt der Tilgungsanteil nun bei EUR 53.040.
2. Betrachtung der Jahre 2000, 2020 und 2023
Durch die regelmäßig über 20 bis 50 Jahre laufende Immobilienfinanzierung hat der vereinbarte Zinssatz einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate. Hintergrund ist der Zinseszinseffekt, durch den die Bank auf bereits aufgelaufene Zinsbeträge weitere Zinsen erhebt. Betrachten wir nun einmal die folgenden Szenarien unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Zinssätze und Wertsteigerungen der letzten 20 Jahre:
- 2000: Sie erwerben die Immobilie für EUR 200.000 und investieren EUR 70.000 an Eigenkapital. Die verbleibenden EUR 130.000 finanzieren Sie zu 5 % per Darlehen, die Jahresmiete beträgt EUR 10.000
- 2020: Um die Immobilie zu kaufen, müssen Sie nun bereits EUR 700.000 aufwenden. Hier investieren Sie kein Eigenkapital, entscheiden sich also für die Vollfinanzierung des Kaufpreises. Die Bank verlangt 1 % Zinsen pro Jahr, die Jahresmiete liegt bei EUR 20.000
- 2022: Wie im Jahr 2020, nun verlangt die Bank aber 4 % Zinsen. Außerdem investieren Sie EUR 140.000 an Eigenkapital, Sie leisten also eine Anzahlung von 20 % des Kaufpreises
In allen Szenarien ist das Ziel, Ihre Mieter die Immobilie Schritt für Schritt abzahlen zu lassen. Die Mieteinnahmen müssen also für Zins, Tilgung und eventuell anfallende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten ausreichen.
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2.1. Immobilie kaufen im Jahr 2000
Ausgehend von einem Kaufpreis von EUR 200.000 und einem Eigenkapitalanteil von EUR 70.000 liegt der Nettodarlehensbetrag der Bank bei EUR 130.000. Finanziert mit 5 % Zins pro Jahr, zahlen Sie EUR 6.500 reine Zinsen an die Bank. Ziehen wir nun noch EUR 1.500 für Instandhaltung und sonstige Kosten ab, verbleiben EUR 2.000 für die Tilgung des Darlehens.
Vereinfacht können wir daher von einer Darlehenslaufzeit von rund 50 Jahren ausgehen, da der Tilgungsanteil Jahr für Jahr steigt. Nach dieser Zeit ist die Immobilie abgezahlt, wobei alle Kosten (mit Ausnahme der Anzahlung aus Eigenkapital) aus den laufenden Mieteinnahmen zu decken waren.
2.2. Kauf der Immobilie im Jahr 2020
Entscheiden Sie sich nun dafür, dieselbe Immobilie im Jahr 2020 zu kaufen, rechnen Sie bedingt durch die Immobilienmarktentwicklung mit einem Kaufpreis von EUR 700.000. Allerdings profitieren Sie auch bei den Mieteinnahmen von einer Verdopplung, sodass hier EUR 20.000 pro Jahr zufließen. Ohne Anzahlung entfallen auf einen Darlehensbetrag von EUR 700.000 bei einem Zinssatz von 1 % rund EUR 7.000 Zinsen.
Rechnen wir auch hier wieder mit Kosten für Wartung und Instandhaltung von EUR 1.500 im Jahr. Für die Tilgung verbleiben – ausgehend von EUR 20.000 Mieteinnahmen – EUR 11.500. Dadurch, dass auch hier der Tilgungsanteil steigt, haben Sie die Immobilie nach ebenfalls rund 50 Jahren abgezahlt. Der Unterschied zum Jahr 2000 besteht allerdings darin, dass Sie trotz des 3,5-fachen Kaufpreises kein Eigenkapital aufwenden mussten!
2.3. Immobilie kaufen im Jahr 2022
Nur zwei Jahre später, im Jahr 2022, hat sich auf dem Immobilienmarkt vergleichsweise wenig geändert. Wesentliche Unterschiede ergeben sich allerdings beim Zins, denn mit rund 4 % zahlen Sie auf den Darlehensbetrag von EUR 560.000 etwa EUR 22.000 an Zinsen. Ausgehend von Instandhaltungskosten von EUR 1.500 im Jahr können Sie weder Gewinne mit der Immobilie erwirtschaften noch Tilgungszahlungen leisten.
Ganz im Gegenteil: Sie müssen pro Jahr sogar weitere EUR 3.500 aus Eigenmitteln nachschießen, um zu vermeiden, dass zu hohe Zins- und Zinseszinsbeträge auf dem Darlehenskonto auflaufen. Möchten Sie darüber hinaus Tilgungszahlungen leisten und die Immobilie nach 50 Jahren abgezahlt haben, kämen pro Jahr im Schnitt etwa EUR 10.000 zusätzlich auf Sie zu.
Das Jahr 2020 kann daher als der gewissermaßen „goldene Zeitpunkt“ angesehen werden, um Immobilien zu kaufen und diese anschließend zu vermieten. Bereits in den Folgejahren hat sich der Markt selbst hingegen kaum verändert, insbesondere Mieten blieben vergleichsweise stabil auf dem Niveau der Vorjahre. Gleichzeitig hat sich die Zinsbelastung für Investoren aber mehr als verdrei-, oft sogar vervierfacht.
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