Immobilien: Steuern sparen durch fiktive Verluste
Immobilien, metaphorisch auch bezeichnet als „Betongold“, sind seit jeher einer der beliebtesten Wege zum Aufbau großer Vermögenswerte durch Privatpersonen und Unternehmer. Grund dafür sind vor allem die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten sowie gesetzliche Begünstigungen. Denn insbesondere Privatpersonen können mit Immobilien Steuern sparen, gleichzeitig aber auch ein Vermögen aufbauen. Dies gelingt beispielsweise durch die geschickte Schaffung steuerlicher Verluste.
Unser Video: Mit Immobilien-GmbH und Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen
In diesem Video erklären wir, wie Sie Immobilien-GmbH und Holding steuerlich optimal kombinieren.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien zum Steuern sparen kaufen: Wie kann das funktionieren?
Das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) enthält verschiedene Regelungen, die sich überwiegend auf Immobilienvermögen im Privatvermögen beziehen. Denn der Gesetzgeber möchte private Investitionen in Wohnraum fördern, die Eigentumsquote steigern und gleichzeitig den Mangel an Wohnraum beheben. Dies gelingt nur, wenn Privatpersonen (auch) steuerliche Anreize für ihre Investments erhalten.
Die aufeinander abgestimmten Regelungen des EStG ermöglichen im Ergebnis, mit Immobilien Steuern zu sparen, tatsächlich aber Gewinne zu erzielen. Wie das funktioniert, beschreiben wir in den nächsten Absätzen.
1.1. Schritt 1: Grundlagen der Besteuerung von Immobilien
Mit vermieteten Immobilien im Privatvermögen erzielt die Vermieterin oder der Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten („Einnahmen minus Ausgaben gleich Gewinn oder Verlust“). Zu den Einnahmen gehören dabei insbesondere
- Kaltmiete und Nebenkosten,
- sonstige Entgelte, etwa für die Vermietung einer Garage sowie
- Reinigungskosten und andere Zahlungen, etwa bei der Überlassung einer Ferienwohnung.
Den Einnahmen gegenüber stehen die Ausgaben, die sogenannten Werbungskosten. Sie setzen sich zusammen aus
- Zinsen, die für die Finanzierung der Immobilie gezahlt werden,
- Nebenkosten, etwa Aufwendungen für Strom, Wasser und Heizung,
- Kosten für Sanierung und Instandsetzung der Immobilie sowie
- die Abschreibung (AfA), die bei 2 % oder 3 % des Kaufpreises der Immobilie liegt.
Bei dauerhaft zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien erkennt das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht dabei stets an. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin oder der Vermieter dauerhaft steuerliche Verluste erzielt (BFH, Urteil vom 24.08.2006, IX R 15/06). Wer mit Immobilien Steuern sparen möchte, macht sich diesen Grundsatz zunutze.
Achtung: Dies gilt nur für die klassische, dauerhafte Wohnvermietung. Keine pauschale Einkunftserzielungsabsicht wird bei Ferienwohnungen, aufwendig sanierten Objekten und Luxusimmobilien anerkannt. Hier erfolgt stets eine auf den Einzelfall bezogene Prüfung durch das Finanzamt.
1.2. Schritt 2: Potenziellen Verlust aus der Vermietung der Immobilie ermitteln
Zieht der Vermieter die Kosten von den Einnahmen ab, ergibt sich entweder ein Gewinn oder ein Verlust. Um mit Immobilien Steuern zu sparen, sollte sich im Optimalfall bereits durch die laufende Vermietung ein negativer Betrag ergeben. Dies ist auch dann möglich, wenn das Objekt tatsächlich positiven Cashflow generiert. Grund hierfür ist, dass betriebswirtschaftliche und steuerliche Berechnung auseinanderfallen.
Betrachten wir hierzu ein Objekt für einen Kaufpreis inklusive Nebenkosten von EUR 100.000 (entfällt ausschließlich auf das Gebäude). Die Abschreibung liegt bei 2 % pro Jahr. Die Kaltmiete beträgt EUR 4.000 im Jahr, der Zins auf das Darlehen (EUR 100.000) liegt bei 4 %. Der Vermieter tilgt zunächst 1 % des Darlehens pro Jahr.
| Steuerliche Ermittlung | Betriebswirtschaftliche Ermittlung | |
| Kaltmiete | EUR 4.000 | EUR 4.000 |
| – Zinsen | EUR 4.000 | EUR 4.000 |
| – Tilgung | Keine Auswirkung! | EUR 1.000 |
| – Abschreibung | EUR 2.000 | Keine Auswirkung |
| Überschuss | EUR 2.000 (Verlust) | EUR 1.000 (Verlust) |
Tatsächlich zahlt der Vermieter für dieses Objekt EUR 1.000 pro Jahr, denn insoweit sind die Kosten höher als die Einnahmen. Steuerlich kann er, bedingt durch die Abschreibung, allerdings einen Verlust von EUR 2.000 geltend machen. Diese negativen Einkünfte mindern nun die Gesamtsteuerlast, denn sie können mit anderen Einkünften (Arbeitnehmertätigkeit, selbständige Arbeit, Kapitalvermögen) verrechnet werden.
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1.3. Schritt 3, um mit Immobilien Steuern zu sparen: das Nutzungsdauergutachten
Mit einem sogenannten Nutzungsdauergutachten (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) kann die Vermieterin oder der Vermieter einen höheren Abschreibungssatz anwenden. Denn der Gesetzgeber geht bei Immobilien grundsätzlich von einer Nutzungsdauer zwischen 33 und 50 Jahren aus. Beträgt die Nutzungsdauer aber tatsächlich – zum Beispiel – nur noch 10 Jahre, steigt der AfA-Satz auf 10 % pro Jahr. Dies können Vermieter geschickt nutzen.
Schauen wir uns auch hierzu wieder ein Beispiel an. Das Objekt kostet EUR 1.000.000, der AfA-Satz liegt durch ein Restnutzungsdauergutachten bei 7 % pro Jahr. Der Kaufpreis wurde zu einem Zinssatz von 3 % finanziert und beinhaltet keinen Grund und Boden, denn diesen hat der Käufer aus Eigenkapital finanziert. Die Monatsrate beträgt EUR 4.500, die Mieteinnahmen liegen bei EUR 7.000 (kalt).
| Steuerliche Rechnung ohne Nutzungsdauergutachten | Steuerliche Rechnung mit Nutzungsdauergutachten | Betriebswirtschaftliche Rechnung (Cashflow) | |
| Kaltmiete | EUR 84.000 | EUR 84.000 | EUR 84.000 |
| – Zinsen | EUR 30.000 | EUR 30.000 | EUR 30.000 |
| – Tilgung | Keine Auswirkung! | Keine Auswirkung! | EUR 24.000 |
| – AfA | EUR 20.000 (2 % p.a.) | EUR 70.000 (7 % p.a.) | Keine Auswirkung! |
| Überschuss | EUR 34.000 (Überschuss – zu versteuern) | EUR 16.000 (steuerlicher Verlust – Steuererstattung) | EUR 30.000 (Überschuss) |
Obwohl der Vermieter jedes Jahr EUR 30.000 an betriebswirtschaftlichem Überschuss generiert, setzt er durch das Gutachten in seiner Steuererklärung einen Verlust von EUR 16.000 an. Im Spitzensteuersatz von 42 % sichert er sich damit eine Steuererstattung von rund EUR 6.700 pro Jahr. Dadurch erhöht sich der effektive Cashflow auf EUR 36.700.
Dieser Effekt verstärkt sich mit jeder weiteren Immobilie, sofern diese ebenfalls steuerliche Verluste generiert. Werden zusätzlich Sanierungs- oder Instandhaltungskosten geltend gemacht, erhöhen diese den Verlust weiter.
Grund für die steuerlichen Verluste ist die Abschreibung, die nur einen fiktiven Kostenpunkt darstellt. Die Abschreibung kann die Vermieterin oder der Vermieter zwar als Kosten geltend machen, effektiv fließt allerdings kein Geld vom Konto ab.
2. Immobilien & Steuern sparen: 10-Jahres-Frist beachten!
Im deutschen Steuerrecht gibt es grundsätzlich keine Möglichkeit, Kosten für einen Gegenstand steuerlich abzusetzen, wenn der Gegenstand selbst steuerfrei verkauft wird. So ist der Gewinn aus der Veräußerung eines GmbH-Anteils beispielsweise steuerpflichtig (§ 17 EStG), dafür können Anteilseigner aber auch die Anschaffungs- und Veräußerungskosten geltend machen.
Es gilt also das Prinzip: Sind Ausgaben steuerlich abziehbar, unterliegen mit ihnen zusammenhängende Einnahmen ebenfalls der Besteuerung!
Von diesem Grundsatz gibt es nur eine echte Ausnahme – Immobilien. Hier können Eigentümer alle Kosten steuerlich geltend machen, das Objekt aber 10 Jahre nach Kauf dennoch steuerfrei veräußern. Die Aufwendungen, die zu einer Wertsteigerung führen (Kernsanierung, Tausch der Heizung, Errichtung eines Anbaus) wirken sich im Rahmen der Werbungskosten steuerlich aus und führen – wie wir oben gezeigt haben – sogar zu einem erheblichen Verlust.
Dennoch ist die Wertsteigerung selbst, also der Vermögenszuwachs durch die Instandhaltung und Renovierung, steuerfrei realisierbar. Hierzu müssen Eigentümerinnen und Eigentümer lediglich mindestens 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf abwarten. Die Frist richtet sich nach dem Datum der jeweiligen Notarverträge (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG).
Wichtig ist nur: Kosten können steuerlich geltend gemacht werden, soweit der Eigentümer das Objekt zur Erzielung von Mieteinnahmen nutzt. Eine solche Nutzung sollte daher in den gesamten 10 Jahren stattfinden, um den steuerlichen Effekt zu maximieren. Eine Privatnutzung zu eigenen Wohnzwecken ist steuerlich unbeachtlich und führt zu einer Versagung des Werbungskostenabzuges (§ 12 Nummer 1 EStG). Hiervon gibt es nur wenige Ausnahmen.
Steuerberater für Immobilien
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung für Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH, strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen)
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Entwicklung steuerlicher Gestaltungsmodelle
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
