Immobilien von privat kaufen, vermieten und steuerfrei verkaufen
Möchte man Immobilien von privat kaufen, ergeben sich gleich zu Beginn Möglichkeiten, um später Steuern zu sparen. Dies gilt schon bei der ersten eigenen Immobilie. So sollte man schon beim Kaufvertrag darauf achten, dass man den Wert des Gebäudes sowie des Grund und Bodens separat erfasst. Dabei sollte der Wert des Gebäudes möglichst hoch sein, denn nur den kann man später abschreiben. Außerdem sollte man auch alle beweglichen Gegenstände und jedes Vermietungsobjekt in einem Mehrparteienhaus wertmäßig separat erfassen. Falls man renovierungsbedürftige Immobilien von privat kaufen möchte, sollten in den ersten drei Jahren die Renovierungskosten maximal 15 % der Anschaffungskosten betragen. Bei der Vermietung und Besteuerung sollte man daran denken, dass alle Kosten, die mit der Anschaffung zusammenhängen, hierbei relevant sein können (zum Beispiel Reisekosten zur Besichtigung, Darlehenskosten). Nach zehn Jahren kann man dann das Objekt steuerfrei verkaufen. Auch mehrere Verkäufe dieser Art stellen keinen gewerblichen Immobilienhandel dar.
Unser Video: Immobilien und Steuern: kaufen, vermieten und steuerfrei verkaufen
In diesem Video erklären wir, wie Sie Kauf, Vermietung und Verkauf optimal gestalten.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien von privat kaufen – Einleitung
Es gibt mehrere Möglichkeiten, um Immobilien zu kaufen. Einerseits kann man hierzu eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft gründen. Andererseits kann man aber auch Immobilien von privat kaufen. Jede dieser Vorgehensweisen hat ihre eigenen steuerlichen und anderen Vorteile und Nebenbedingungen. Diese sollte man also gleich von Anfang an bedenken, wenn man sich mit dem Gedanken beschäftigt, Immobilien von privat zu kaufen. Denn wenn man einmal einen dieser Pfade eingeschlagen hat, dann ist eine spätere Korrektur, etwa durch eine Einbringung in eine Immobilien-GmbH, stets mit Aufwand verbunden, wenn auch prinzipiell durchaus möglich.
Hier fokussieren wir uns auf die Frage, worauf man achten sollte, wenn man Immobilien von privat kaufen möchte. Dabei gehen wir in vier Schritten auf ausgewählte Aspekte ein, die mit dem Kauf, der Vermietung und Besteuerung der Mieteinnahmen sowie mit dem späteren Verkauf zusammenhängen.
2. Immobilien von privat kaufen: der Kaufvertrag
Möchten Sie Immobilien von privat kaufen, dann sollten Sie sich aus steuerlichen Gründen auch mit dem Kaufvertrag eingehend auseinandersetzen. Denn schon hierbei kann man den Grundstein legen, um später Steuern zu sparen. Aber auch bei zivilrechtlichen Dingen kann man schon vor Abschluss des Kaufvertrags einige Vorteile nutzen.
2.2.1. Unterscheidung zwischen Gebäude sowie Grund und Boden
Los geht es bei der Angabe des Kaufpreises im Kaufvertrag. Normalerweise verhandeln Käufer und Verkäufer einen einheitlichen Preis für eine Immobilie. Dabei findet keine Unterscheidung zwischen dem Gebäude einerseits und dem Grund und Boden andererseits statt. Doch spätestens beim Aufsetzen des Kaufvertrags sollte man diese Unterscheidung berücksichtigen. Denn bei der späteren Besteuerung der Immobilie ist dies steuerlich durchaus relevant. So unterscheidet man nämlich bei der Abschreibung zwischen Gebäude und Grund und Boden. Dabei gilt das Gebäude als abnutzbar. Darum kann man es auch abschreiben. Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, ist aber keineswegs abnutzbar. Deshalb kann man auf den Anteil des Kaufpreises, der auf den Grund und Boden entfällt, keine Abschreibung vornehmen.
Wenn man also keine Unterscheidung des Anteils des Immobilienkaufpreises im Kaufvertrag dokumentiert, kann das Finanzamt später bei der Abschreibung intervenieren und eigene Maßstäbe ansetzen. Um dies zu vermeiden, sollte man daher im Kaufvertrag festlegen, wieviel man beim Kauf für das Gebäude und wieviel man für Grund und Boden zahlt. Denn die zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelten Preise sind nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes in der Regel maßgebend. Diese Preise müssen jedoch auch objektiv nachvollziehbar sein.
Der spätere steuerliche Vorteil im Rahmen der Abschreibung liegt hierbei also darin, dass ein möglichst großer Teilbetrag des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Dadurch kann man den Anteil, den man abschreiben darf, möglichst hoch ansetzen, sodass man bei der Versteuerung der Mieteinnahmen einen möglichst geringen steuerpflichtigen Überschuss erzielt.
2.2.2. Berücksichtigung von Gegenständen im Kaufvertrag
Ähnlich gelagert ist auch der zweite Aspekt, den man bei der Ausgestaltung des Kaufvertrags berücksichtigen sollte. Denn in aller Regel kauft man mehr, als lediglich eine Immobilie.
Wenn Sie Immobilien von privat kaufen möchte, dann sehen Sie bei der Besichtigung des Objekts mehr als nur das reine Haus und das dazugehörige Grundstück. Sie sehen dort womöglich auch eine Einbauküche, einen Ofen, ein Carport, eine Alarmanlage und noch viele weitere Gegenstände, die zwar zum Verkaufsobjekt dazugehören, jedoch streng genommen eigenständige Gegenstände sind. Im Gegensatz zur Immobilie sind sie mobil, austauschbar und somit auch separat erwerblich. Selbstverständlich findet bei den Kaufverhandlungen in aller Regel auch keine separate Verhandlung über den Kaufpreis dieser Gegenstände statt. Doch auch hierbei sollte man beim Aufsetzen des Kaufvertrags auf eine separate Preisangabe achten. Denn diese beweglichen Gegenstände unterliegen einer deutlich geringeren Nutzungsdauer als das Gebäude. Man kann sie daher auch deutlich schneller abschreiben. Möchten Sie sie später durch neue Gegenstände ersetzen, dann entstehen Ihnen ja auch erneute Anschaffungskosten, die Sie dann separat abschreiben dürfen.
2.2.3. Mehrparteienwohnungen im Kaufvertrag
Falls man Immobilien von privat kaufen möchte, bei denen es mehr als eine Wohnung oder andere Einheiten gibt, dann kann auch hierbei die genaue Bezifferung des Werts der einzelnen Einheiten im Kaufvertrag sinnvoll sein. Denn dann kann man bei einem späteren Verkauf einzelner Einheiten die entsprechenden Wertansätze bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns direkt ansetzen. Auch dies dient dazu, einer eventuellen späteren Auseinandersetzung mit dem Finanzamt vorzubeugen.
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3. Immobilien von privat kaufen: vollmachtlose Vertretung
Ein anderer Aspekt, der Ihnen helfen mag, wenn Sie Immobilien von privat kaufen möchten, hängt mit dem Abschluss des Kaufvertrags zusammen. Normalerweise kommen Verkäufer und Käufer beim Notar zusammen, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Doch kann man dies auch umgehen, indem man mit dem Verkäufer eine vollmachtlose Vertretung vereinbart. Genauer gesagt unterschreibt dann der Verkäufer den Kaufvertrag bei seinem Notar. Anschließend stimmen Sie diesem durch Ihre Unterschrift bei Ihrem Notar nachträglich zu. Dies hört sich zwar recht dubios an, ist aber keinesfalls juristisch unüblich oder gar unzulässig. Das liegt daran, dass sich durch diesen Umstand der Kaufvertrag juristisch in einem Schwebezustand befindet, bis Sie ihm zustimmen. Und dies können Sie dann wie gesagt auch zu einem späteren Zeitpunkt und bei einem Notar ihrer Wahl (zum Beispiel in Ihrer Heimatstadt) nachholen. Sie bestätigen dann somit, dass der vom Verkäufer unterschriebene Kaufvertrag tatsächlich rechtsgültig ist.
Allerdings muss man bei einer Fremdfinanzierung darauf achten, ob der Notar, bei dem Sie den Kaufvertrag unterschreiben, darauf besteht, dass die Bestellung der Grundschuld allein durch ihn erfolgen soll. Diese Bedingung führt nämlich dazu, dass Sie dann ohnehin zur Bestellung der Grundschuld bei diesem Notar erscheinen müssen. Liegt die Immobilie und der Notar beispielsweise in einem von Ihnen weit entfernten Ort, dann müssen Sie für diesen Anlass dorthin reisen, obwohl Sie sonst lieber bei Ihrem Notar vor Ort Ihre Zustimmung zum Kaufvertrag geben würden. Fehlt jedoch eine solche einschränkende Klausel des ortsfremden Notars, dann können Sie auch die Bestellung der Grundschuld durch Ihren Notar vornehmen lassen.
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4. Immobilien von privat kaufen: Vermietung und Besteuerung
4.1. Renovierungskosten
Eine Sache, auf die man am besten schon vor dem Kauf der Immobilie achten sollte, betrifft das Ausmaß anstehender Renovierungsarbeiten. Insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien mag dies relevant sein. Bestehen viele Mängel, die man nach dem Kauf ausbessern möchte, sollte man nämlich eine steuerliche Besonderheit berücksichtigen. Denn in den ersten drei Jahren können Kosten zur Sanierung, Renovierung und ähnliche Aufwendungen ab einer bestimmten Höhe dazu führen, dass das Finanzamt diese Kosten als nachträgliche Anschaffungskosten einstuft. Dies geschieht, wenn innerhalb dieser drei ersten Jahre die Summe dieser Kosten 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Dabei sind die Nettobeträge der Rechnungen maßgebend.
Normalerweise kann man die Kosten für solche Arbeiten als Werbungskosten in der Steuererklärung ansetzen und direkt mit den Mieteinnahmen verrechnen. Dies kann die Steuer mitunter spürbar verringern. In manchen Fällen kann dies sogar dazu führen, dass man einen vortragsfähigen Verlust erhält, den man dann in späteren Veranlagungszeiträumen steuermindernd ansetzen kann. Doch wenn diese Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb zu nachträglichen Anschaffungskosten werden, führt dies dazu, dass man sie zusammen mit den ursprünglichen Anschaffungskosten über die gesamte Nutzungsdauer – üblicherweise 50 Jahre – abschreibt.
Daher lautet der naheliegende Gedanke an dieser Stelle, zunächst nur die wichtigsten Arbeiten vorzunehmen und dabei die Kosten hierfür auf unter 15 % der Anschaffungskosten zu halten. Die übrigen Arbeiten nimmt man dann nach Ablauf dieser Frist vor. Dabei kann man diese im Idealfall dann direkt als Werbungskosten ansetzen und so die Steuern positiv beeinflussen.
4.2. Besteuerung der Mieteinnahmen
4.2.1. Verpflichtende Abgabe einer Einkommensteuererklärung bei der Vermietung
Damit haben wir den Bogen zur Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie geschlagen. Dabei sollte man zunächst beachten, dass dieser Umstand auf jeden Fall die regelmäßige Abgabe einer Einkommensteuererklärung bedingt. Schließlich können die Finanzämter von jenen, die Immobilien von privat kaufen, erwarten, dass sie zur Besteuerung ihrer Einnahmen auch ihre dabei erzielten Einkünfte offenlegen. Denn anders als bei der Behandlung lohnsteuerpflichtiger Leistungen, bei denen im Idealfall das Finanzamt über die Einkünfte der Steuerpflichtigen unterrichtet ist, haben Finanzämter bei anderen Einkunftsarten keine Informationen, auf denen basierend sie eine Besteuerung vornehmen könnten.
Wichtig ist nun, dass Sie alle Aufwendungen und alle Einnahmen, die mit der Vermietung einhergehen, in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfassen. Dazu zählen neben den Mieteinnahmen auch die vereinnahmten Nebenkosten, die man ebenfalls regelmäßig erhält. Denn Umlagen und andere zusätzlichen Einnahmen, die man neben der Miete erhält, zählen ebenfalls als Einnahmen. Selbstverständlich verrechnet man sie jedoch mit den ebenfalls zu dokumentierenden und mit ihnen zusammenhängenden Aufwendungen.
4.2.2. Zuordnung von jahresübergreifenden Zahlungen
Dabei muss man auch eine Abgrenzung von regelmäßig vereinnahmten Beträgen vornehmen, die über den Jahreswechsel fließen. Hierbei gilt ein Zeitraum von zehn Tagen als Übergangszeitraum, innerhalb dessen eine Zuordnung solcher Zahlungen zu einem anderen Jahr erlaubt ist. Erhält man zum Beispiel am 10. Januar 2022 nachträglich die Miete für den vorangegangenen Dezember, dann gilt diese Zahlung als dem Veranlagungszeitraum 2021 zugehörend. Erfolgt diese Zahlung allerdings erst am 11. Januar 2022, dann muss man diesen Betrag bei der Einkommensteuer für das Jahr 2022 ansetzen. Umgekehrt gilt dies auch für Vorauszahlungen, die bereits im Dezember erfolgen. Wer also die Miete für Januar 2022 bereits am 20. Dezember 2021 erhält, muss diese auch schon in der Einkommensteuererklärung 2021 erfassen. Erfolgt diese Zahlung jedoch erst am 22. Dezember, dann setzt man diesen Betrag bei der Einkommensteuererklärung für 2022 an.
4.2.3. Abschreibung vs. Werbungskosten
4.2.3.1. Abschreibung
Außerdem sollte man darauf achten, dass auch Aufwendungen, die mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhingen, steuerlich von Bedeutung sind. Dazu zählen neben den üblichen Notarkosten auch die bereits erwähnten und möglichst zu vermeidenden nachträglichen Anschaffungskosten. Außerdem existieren auch noch andere Kosten, an die man jedoch oft nur selten denkt. Denn auch die Kosten, die mit der Suche und den Verhandlungen einhergehen, wenn man Immobilien von privat kaufen möchte, sind hierbei ansetzbar. Dazu zählen unter anderem auch Reisekosten zur Besichtigung einer weit entfernt befindlichen Immobilie oder Kosten für ein Gutachten durch einen Architekten. Allerdings sind diese Kosten als Bestandteil der Anschaffungskosten anzusehen. Das Finanzamt berücksichtigt sie daher nur im Rahmen der Abschreibung. Hierzu muss man die Kosten, wenn sie sowohl mit dem Gebäude als auch mit dem Grund und Boden zusammenhängen, entsprechend ihrer Wertverhältnisse aufteilen oder separat zuordnen.
4.2.3.2. Werbungskosten
Im Gegensatz zu diesen abschreibungsfähigen Aufwendungen mag es aber auch laufende Kosten geben, die man als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung angibt. Diese können beispielsweise für Allgemeinstrom, Abfallentsorgung, Heizungswartung, Reparaturen oder die Dienstleistung eines Schornsteinfegers anfallen. Aber auch die Erneuerung von Gegenständen, die man zusammen mit der Immobilie erwarb, zählen hierzu. Damit kommen wir auf die zuvor erwähnte gesonderte Wertbestimmung dieser Gegenstände im Kaufvertrag zurück. Denn wenn man diese Gegenstände nach dem Erwerb abgeschrieben hat, kann man die Kosten für ihren Ersatz erneut abschreiben. Auf diese Weise kann man das Vermietungsobjekt in gutem Zustand halten und gleichzeitig die Kosten hierfür über die Steuer erstatten lassen. Doch auch potentiell anfallende Kosten für eine Fremdfinanzierung (exklusive Tilgung) sind als Werbungskosten abziehbar.
4.2.3.3. Unterscheidung zwischen Abschreibung und Werbungskosten
Die Unterscheidung zwischen Abschreibung und Werbungskosten hängt von der Frage ab, ob die Aufwendungen mit der Anschaffung zusammenhängen. Ist dies der Fall, dann rechnet man diese Aufwendungen zu den Anschaffungskosten. Andernfalls stellen sie sofort abziehbare Werbungskosten dar. Die einzigen Ausnahmen hierbei stellen solche Aufwendungen dar, die nach dem Gesetz als nachträgliche Anschaffungskosten gelten oder die man über eine eigene mehrjährige Nutzungsdauer abschreiben muss.
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5. Immobilien von privat kaufen: steuerfreier Verkauf
Das letzte Kapitel auf unserer Agenda beschäftigt sich mit dem steuerfreien Verkauf der Immobilie. Und auch diese Betrachtung erfordert schon zum Zeitpunkt des Erwerbs Beachtung. Denn der steuerfreie Verkauf von Immobilien im Privatbesitz ist nur unter gewissen Bedingungen möglich.
5.1. Die zehnjährige Spekulationsfrist
Wenn Sie Immobilien von privat kaufen, müssen sie sich darauf einstellen, dass der steuerfreie Verkauf dereinst erst ab einer Haltefrist von zehn Jahren möglich ist. Dies ist in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG so geregelt. Möchte man schon früher verkaufen, fallen Steuern auf den Gewinn an. Ist also absehbar, dass der Verkaufserlös höher liegt als die Anschaffungskosten, dann sollte man sich mit dem Verkauf noch gedulden. Rechnet man jedoch mit einem Verlust, dann mag der Verkauf vor Ablauf der Frist steuerlich vorteilhaft erscheinen. Denn dann kann man den eintretenden Verlust mit zukünftigen Gewinnen verrechnen.
5.2. Weitere Ausnahmen zum steuerfreien Verkauf
Andererseits gibt es Ausnahmebedingungen, unter denen ein steuerfreier Verkauf auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist möglich ist. Und zwar gilt dies, wenn man im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzte. Außerdem gilt der steuerfreie Verkauf auch dann, wenn man seit dem Erwerb die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzte. Das umfasst übrigens auch alle Immobilien, die man gelegentlich nutzte, also auch Ferienwohnungen oder Ferienhäuser. Und auch Immobilien, die die eigenen Kinder nutzten, profitieren von diesen Ausnahmen.
5.3. Wann stellen Kauf und Verkauf mehrerer Immobilien gewerblichen Handel dar?
Einen letzten Punkt möchten wir hierzu ebenfalls ansprechen, denn er beschäftigt viele unserer Mandanten, die sich mit der Absicht tragen, Immobilien von privat zu kaufen. Denn wenn man mehrere Immobilien im Privatvermögen besitzt und vermietet und diese später verkaufen möchte, dann stellt sich die Frage, ob dies möglicherweise eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Sollte dies tatsächlich der Fall sein, dann wäre der steuerfreie Verkauf ausgeschlossen. Doch können wir hier beruhigend darauf verweisen, dass ein gewerblicher Immobilienhandel erst dann vorliegt, wenn der Erwerb von Immobilien in schneller Folge zu einem Verkauf führt und dabei die Absicht erkennbar ist, auf diese Weise Gewinn zu generieren. Wer jedoch Immobilien von privat kaufen möchte und diese erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, kann dies getrost mit einer beliebigen Anzahl an Immobilien machen, ohne dass dies einen gewerblichen Charakter erhält.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
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