Privatdarlehen steuerlich geschickt nutzen
Privatdarlehen sind Kredite zwischen mehreren, meist zwei, Privatpersonen. So vergeben beispielsweise Eltern ein Privatdarlehen an ihre Kinder, die mit diesem Geld eine dem Vater gehörende Immobilie erwerben. Durch diese und weitere Gestaltungen ergeben sich erhebliche Gestaltungspotenziale, die – zum Beispiel – bei einer Schenkung verloren gingen. Wir geben einen Überblick über die steuerliche Behandlung von Privatdarlehen.
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Inhaltsverzeichnis
1. Was steckt hinter dem Privatdarlehen?
Darlehen gehören im unternehmerischen und privaten Alltag zu den klassischen Formen der Mittelbeschaffung. Unternehmerinnen und Unternehmer finanzieren mit Darlehen Investitionen, Privatpersonen nutzen Kredite für den Kauf von Einfamilienhäusern, Wohnungen und Vermietungsobjekten. In der Regel werden Darlehen dabei von Kreditinstituten, also der Haus- oder Investitionsbank, ausgegeben.
Leihen sich Privatpersonen Geld, ist hingegen von einem Privatdarlehen die Rede. Sein Aufbau und die Vertragsgestaltung entsprechen im Wesentlichen denen eines Bankdarlehens, in die Vertragsbeziehung sind aber keine Kreditinstitute oder sonstige Dritte involviert.
Dabei schließen die Vertragspartner auch beim Privatdarlehen einen Darlehensvertrag ab. Wichtig ist, dass dieser – maßgebend für die steuerrechtliche Anerkennung – dem sogenannten Fremdvergleich standhält (BFH vom 13.07.1999, VIII R 27/97). Fehlt es an fremdüblichen Konditionen, kann das Finanzamt zum Beispiel den Abzug der Zinsen als Werbungskosten ganz oder teilweise ausschließen. Entsprechendes gilt für die steuerliche Behandlung der korrespondierenden Kapitalerträge.
2. Privatdarlehen: steuerliche Gestaltung mit Immobilien
Gerade bei der Übertragung von Immobilien im Familienverbund haben Privatdarlehen wesentliche Vorteile. Diese bestehen in erster Linie darin, dass die gezahlten Zinsen nicht der Bank, sondern unmittelbar den Eltern oder den Kindern zur Verfügung stehen. Sie bleiben damit ebenfalls innerhalb der Familie und können hier beispielsweise für Investments oder Zustiftungen an eine bestehende Familienstiftung genutzt werden.
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Die Übertragung von Immobilien im Familienverbund bei gleichzeitiger Gewährung eines Privatdarlehens vollzieht sich in der Praxis in drei Schritten:
2.1. Schritt 1: Übertragung der Immobilie
Die Eltern sind Eigentümer einer Immobilie und möchten diese auf die Kinder übertragen. Grundsätzlich ist eine Schenkung geplant, diese würde aber dazu führen, dass die Kinder mangels eigener Anschaffungskosten keine oder zu wenig Abschreibung (AfA) geltend machen können. Daher sollen die Kinder eigene Aufwendungen tragen, die anschließend die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren.
Die Eltern verkaufen die Immobilie daher zum aktuellen Marktwert an ihre Kinder. Gleichzeitig gewähren sie ein Privatdarlehen über den Kaufpreis, wobei der Grundsatz der Fremdüblichkeit zu beachten ist. Die Kinder finanzieren mit dem Darlehen den Immobilienkaufpreis und entrichten, wahlweise mit oder ohne Tilgung, Zinszahlungen an die Eltern. Wird keine Tilgung vereinbart, handelt es sich um ein endfälliges Darlehen.
2.2. Schritt 2: Abschreibung der Immobilie
Die Kinder sind nun Eigentümerinnen oder Eigentümer der Immobilie, vermieten diese an andere Personen und beziehen entsprechende Mieteinnahmen. Von diesen ziehen sie die an die Eltern gezahlten Zinsen als Werbungskosten (§ 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG) ab, sodass die Vermietungseinkünfte insgesamt sinken.
Außerdem haben sie neues AfA-Volumen geschaffen. Wurde die Immobilie beispielsweise für EUR 1.000.000 an die Kinder veräußert, beträgt die jährliche Abschreibung EUR 20.000 (§ 7 Absatz 4 EStG). Fließen nun Mieteinnahmen in Höhe von EUR 60.000 zu, sind tatsächlich nur EUR 30.000 (bei angenommenen Zinsen in Höhe von EUR 10.000) zu versteuern.
Zinsen aus einem Privatdarlehen unterliegen bei den Eltern einer Versteuerung mit maximal 25 % (§ 32d Absatz 1 EStG). Gleichzeitig sind sie bei den Kindern in voller Höhe abziehbar, sorgen also im Spitzensteuersatz für eine Ersparnis in Höhe von rund 50 % der Steuer. Werden Kaufpreis, Darlehenssumme und Zinssatz entsprechend gut ausgestaltet, können die Einkünfte der Kinder aus Vermietung und Verpachtung auch auf EUR 0,00 reduziert werden.
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2.3. Schritt 3: Steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren oder später
Als neue Immobilieneigentümer haben die Kinder 10 Jahre nach Anschaffung die Möglichkeit, die Immobilie – wie bereits die Eltern – steuerfrei zu veräußern. Auch sie können dabei einen marktüblichen Kaufpreis vereinbaren und so beim Erwerber neues AfA-Volumen schaffen. Darüber hinaus ist eine Übertragung auf die Enkelkinder möglich, wobei das genannte Gestaltungsmodell schlichtweg erneut zur Anwendung kommt.
3. Verkauf mit Privatdarlehen stets der Schenkung vorziehen!
Verschenken Eltern ihre Immobilie schlichtweg an die Kinder, entstehen steuerlich gleich mehrere Nachteile. Einerseits wird Schenkungsteuer in Höhe von bis zu 30 % fällig, andererseits haben die Kinder möglicherweise kein eigenes AfA-Volumen mehr. Damit fallen die zu versteuernden Mieteinkünfte entsprechend höher aus, was im Ergebnis zu einer erheblichen – und gleichzeitig vermeidbaren – Steuerbelastung führt!
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