Umfinanzierungskarussell – Steuern optimieren im Familienverbund
In zahlreichen Familien existiert erhebliches Immobilienvermögen, dessen Wert sich in den letzten Jahren deutlich erhöht hat. Werden diese Immobilien vermietet, bleiben Steuersparpotenziale möglicherweise ungenutzt – denn die jährliche Abschreibung wird weiterhin von der alten, niedrigen Bemessungsgrundlage vorgenommen. Mit dem Umfinanzierungskarussell generieren Eigentümer neues Abschreibungsvolumen, ohne die Immobilie aus der Familie geben zu müssen.
Unser Video: Immobilien im Familienverbund nutzen
In diesem Video erklären wir, wie Immobilien innerhalb der Familie als Steuersparmodell eingesetzt werden können!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundfall: Private Immobilienfinanzierung ohne steuerliche Auswirkung
Privatpersonen, die eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben, haben hier vergleichsweise wenig (Steuer-)Gestaltungsspielraum. Denn sie können – mit Ausnahme von Denkmälern und vergleichbaren Objekten – keine Abschreibung geltend machen. Auch Schuldzinsen, die für ein eventuell aufgenommenes Darlehen anfallen, sind steuerlich irrelevante Kosten der privaten Lebensführung nach § 12 Nummer 1 EStG.
Mit dem sogenannten Umfinanzierungskarussell lassen sich diese nachteiligen Auswirkungen umgehen. Korrekt angewandt, profitieren Privatpersonen nicht nur von der Abziehbarkeit der Schuldzinsen, sondern auch von einer Abschreibungs-Bemessungsgrundlage in Höhe des aktuellen Verkehrswertes.
Voraussetzung für das Umfinanzierungskarussell ist Immobilienvermögen, welches sich bereits im Familienverbund befindet – optimaler Weise seit mehr als 10 Jahren. Diese Gebäude müssen vermietet sein, also zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) genutzt werden. Eine Vermietungsabsicht reicht bereits aus, sodass kein aktives Miet- oder Pachtverhältnis bestehen muss.
Zusammengefasst sollten für eine optimale Ausgestaltung des Umfinanzierungskarussells also folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die beteiligten Personen sind Ehegatten oder in gerader Linie miteinander verwandt, alternativ auch fremde Dritte (nachteilig im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer)
- Ein Ehegatte verfügt über ein fremdvermietetes Objekt, das in den letzten Jahren eine erhebliche Wertsteigerung verzeichnen konnte
- Das Vermietungsobjekt befindet sich bereits seit 10 Jahren oder länger im Privatvermögen des Veräußerers; maßgeblich ist die Anschaffung des Grundstücks
- Die Personen haben den Wunsch, eine private Immobilie (zum Beispiel ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine Stadtvilla) zu erwerben
Liegen die Voraussetzungen für die Nutzung des Umfinanzierungskarussells vor, können wir mit der Gestaltung beginnen!
2. Das Umfinanzierungskarussell in drei Schritten erklärt
Hinter dem Umfinanzierungskarussell steckt eine vergleichsweise einfache Gestaltung, die aber zu erheblichen Steuervorteilen führen kann. Sie verläuft in drei Schritten:
- Das Vermietungsobjekt, das Ehegatte A in seinem Eigentum hält, wird an den Ehegatten B zum aktuellen Zeitwert veräußert
- Ehegatte B nimmt für die Finanzierung ein Darlehen bei der Bank auf, sofern er den Kaufpreis nicht in bar entrichtet. Alternativ gewährt Ehegatte A das Darlehen
- Ehegatte A nutzt den Veräußerungserlös aus der an B veräußerten Immobilie zur Finanzierung des privaten Eigenheims
Werfen wir also einen etwas detaillierteren Blick auf die einzelnen Schritte des Umfinanzierungskarussells. Einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO hat der BFH bei vergleichbaren Modellen bereits mehrfach abgelehnt, weil sich die tatsächliche und wirtschaftliche Position der Beteiligten durch das Rechtsgeschäft verändert. Grundsätzlich steht es auch Ehegatten frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander möglichst steuerlich optimiert auszugestalten (BFH vom 29.08.2007, IX R 17/07).
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2.1. Schritt 1: Veräußerung des Vermietungsobjekts von A an B
Im ersten Schritt veräußert A das ihm gehörende Vermietungsobjekt an B. Dabei vereinbaren die Parteien einen fremdüblichen Kaufpreis, das heißt einen solchen, wie er auch zwischen fremden Dritten üblich wäre. Fremdüblich ist regelmäßig der aktuelle Verkehrswert des Gebäudes, der entweder nach einem Bewertungsverfahren des BewG oder durch ein Gutachten festgestellt werden kann. Im notariellen Kaufvertrag regeln die Parteien auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude.
Der entstehende Gewinn ist für A steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf (des Grund und Bodens, auch wenn das Gebäude erst später errichtet wurde) mindestens 10 Jahre vergangen sind (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.
A konnte nun einen steuerfreien Gewinn in Höhe von – beispielsweise – EUR 1.500.000 vereinnahmen. Hiermit ist der erste Schritt des Umfinanzierungskarussells erledigt.
2.2. Schritt 2: Finanzierung des Kaufpreises durch B
B nimmt entweder bei der Bank oder bei A ein Darlehen auf. Gewährt A den Kredit, bleiben mögliche Zinsen im Familienverbund – dies ist bei einem Bankdarlehen nicht der Fall. Für eine Finanzierung muss A allerdings über die notwendige Liquidität verfügen, um ein Darlehen in Höhe von beispielsweise EUR 3.000.000 vergeben zu können.
B ist nun im Besitz eines vermieteten Objektes, aus dem er entsprechende Einnahmen erhält. Gleichzeitig kann er Abschreibungen vom vereinbarten Kaufpreis in Höhe von EUR 3.000.000 geltend machen. Zinsen, egal ob sie an A oder die Bank gezahlt werden, sind als Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG abziehbar.
2.3. Schritt 3: Erwerb des Eigenheims durch A
A kann den steuerfreien Verkaufsgewinn aus der Veräußerung an B nutzen, um die gewünschte private Immobilie zu erwerben.
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3. Vorteile des Umfinanzierungskarussells
Durch die genannte Vorgehensweise ergeben sich im Umfinanzierungskarussell diverse Vorteile:
- Die grundsätzlich nicht abziehbare Zinszahlung wirkt sich nun steuerlich aus, da der Kredit nun für eine Vermietungsimmobilie und kein privates Einfamilienhaus aufgenommen wurde
- Anders als vor der Veräußerung, kann B die Immobilie ausgehend vom aktuellen Verkehrswert abschreiben
Besonders günstig sind die Auswirkungen des Umfinanzierungskarussells daher, wenn die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben war und gleichzeitig einen hohen Verkehrswert aufweist. Denn hier kann das Abschreibungsvolumen – je nach Wert des Gebäudes – erheblich gesteigert und die Steuerfreiheit nach § 23 EStG umfassend ausgenutzt werden. Im Ergebnis beginnt eine völlig neue AfA-Reihe für den Erwerber.
Beispiel: Im Eigentum des A befindet sich eine vermietete Immobilie, die im Jahr 2000 für EUR 100.000 erworben wurde, mittlerweile aber einen Wert von EUR 500.000 hat. A hat das Objekt bereits auf EUR 50.000 abgeschrieben. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei EUR 20.000. Nach Abzug der AfA muss A circa EUR 18.000 versteuern.
Veräußert A das Gebäude nun für EUR 500.000 an B, macht dieser die Abschreibung von diesem Kaufpreis geltend. Den Mieteinnahmen in Höhe von EUR 20.000 stehen nun Abschreibungen von EUR 10.000 gegenüber. Der jährlich zu versteuernde Betrag sinkt um EUR 8.000.
Gleichzeitig kann B die Zinsen für das Darlehen, das für die Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen wurde, als Werbungskosten absetzen. A, der den finanzierten Kaufpreis erhält, nutzt diesen für den Erwerb einer privaten Immobilie, in der B ebenfalls wohnt. Über den „Umweg“ des Umfinanzierungskarussells wandeln die Ehegatten private Abschreibungsbeträge und Zinszahlungen in abziehbare Werbungskosten um.
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