Wie kann man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren?
Die Vermietung von Immobilien führt zu einer Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz der Vermieter. Dabei kann man mit einer Einkommensteuer von bis zu rund 50 % rechnen. Daher untersuchen wir in unserem Artikel die Frage, ob man die Steuer reduzieren kann. Noch konkreter: Wie kann man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren? Die kurze Antwort hierauf lautet: durch Umwandlung der Mieteinkünfte in Zinseinkünfte. Denn Zinseinkünfte unterliegen der Kapitalertragsteuer mit einem pauschalen Steuersatz von 25 %. Die Umwandlung der Mieteinkünfte in Zinseinkünfte erfolgt dabei über einen Immobilienverkauf an nahe Angehörige. Verkäufer stunden den Verkaufspreis dann, erhalten dafür aber Zinsen. Auf diese Weise kann man gleichzeitig Mieteinkünfte indirekt steuerlich optimieren und die Vermögensnachfolge angehen. On top: man profitiert auch vom gestiegenen Immobilienwert.
Unser Video:
50 % weniger Steuern auf Mieteinkünfte
In diesem Video erklären wir, wie man Mieteinkünfte in Zinseinkünfte umwandelt und somit die Steuern halbiert.
Inhaltsverzeichnis
1. Zur Besteuerung von Mieteinkünften – Einleitung
Bei der Vermietung von Immobilien fallen Steuern an. Soweit sind wir mit unserer Aussage sicherlich mit allen Leserinnen und Lesern dieses Artikels einer Meinung. Jedoch sagen wir auch, dass diese Steuer doppelt so hoch ist, als sie eigentlich sein müsste. Würden Sie auch diese Position so ohne weiteres vertreten? Wohl kaum. Schließlich unterliegen Mieteinkünfte dem regulären persönlichen Steuersatz, der als Spitzensteuersatz 42 % und als Reichensteuer sogar 45 % beträgt. Rechnet man da noch Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer hinzu klettert der Anteil der Mieteinnahmen, der in die Kassen des Fiskus strömt, schnell auf gut 50 %.
Tatsächlich fallen sogar noch mehr Abgaben an. Zwar zahlt man in der Regel keine Gewerbesteuer, doch langt die jeweilige Gemeinde, in der die vermietete Immobilie steht, über die Grundsteuer zu. Auch sie beansprucht einen Teil der Mieteinnahmen, wobei viele Vermieter derzeit noch kaum abschätzen können, wie hoch ihre Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird. Und dann muss man ja erst noch eine Immobilie zwecks Vermietung erwerben. Also hat man schon gleich zu Beginn des Abenteuers Immobilienvermietung Steuern zu entrichten: Grunderwerbsteuer.
Wie können wir da also zu behaupten wagen, dass man im Grunde doppelt so viel Steuern zahlt, als eigentlich erforderlich? Ja, diese kleine Dreistigkeit können Sie uns ruhig unterstellen. Wenn Sie uns aber eine wirklich kluge Frage nach dieser Einleitung stellen wollen, dann doch wohl allein diese: Wie kann man denn nun die Steuern auf Mieteinkünfte halbieren?
2. Steuern auf Mieteinkünfte halbieren: Rahmenbedingungen
2.1. Welche Aspekte wir außenvorlassen
Um uns nun der Antwort auf diese wirklich kluge Frage zu nähern – vielen Dank, dass Sie sie uns gestellt haben, es zeugt von Ihrer großen Weitsicht – müssen wir zunächst den Rahmen unserer Betrachtungen abstecken. Dazu soll für unsere Zwecke gelten, dass wir vereinfachend weder eine Grunderwerbsteuer noch die Grundsteuer miteinbeziehen, sondern lediglich die Ertragsteuern besprechen. Wenn wir Ihnen demonstrieren, dass man die Einkommensteuer in Bezug auf die Mieteinkünfte halbieren können, haben wir unsere Behauptung bewiesen.
Ebenfalls ohne Bedeutung soll der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer bleiben. Das liegt daran, dass man sie auf Basis der Höhe der Steuer berechnet. Sie werden sehen, für unsere Gestaltung, mit der wir die Steuern auf Mieteinkünfte halbieren wollen, ist dies ohne Auswirkung auf das Gesamtergebnis.
2.2. Wie man Mieteinkünfte besteuert
Dazu brauchen wir ein paar Basiskenntnisse aus dem Einkommensteuerrecht. Mieteinkünfte – der Fachterminus lautet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, oder, wie wir Steuerrechtler vereinfachend abkürzen, Einkünfte aus V & V – zählt man zu den sogenannten Überschusseinkünften. Dabei stellt man den Mieteinnahmen Werbungskosten gegenüber. Werbungskosten enthalten alle Ausgaben, die mit der Erzielung der Mieteinnahmen einhergehen. Dazu zählen neben den üblichen Nebenkosten, die man auf die Mieter umlegen kann, auch solche, die nur die Vermieter tragen. Unter anderem also beispielsweise auch Reparaturen oder Renovierungsarbeiten. Die Umlage, die man von den Mietern erhält, zählen hingegen zu den Einnahmen.
2.3. Warum wir vom Spitzensteuersatz ausgehen
Jedenfalls ist diese Differenz die Grundlage zur Besteuerung. Selbst wenn die Mieteinkünfte im Einzelfall nur von moderater Höhe sein sollten, so ist es doch oft so, dass Vermieter auch noch andere Einkünfte erzielen, die dann als Einkommen insgesamt den Spitzensteuersatz bedingen. Unsere Betrachtungen wollen wir jedoch von all diesen Einflüssen bereinigen. Daher gehen wir einfach von der Anwendung des Spitzensteuersatzes bei der Besteuerung der Mieteinkünfte aus.
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3. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: unser Gestaltungsmodell
3.1. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: Immobilienverkauf an nahe Angehörige
Wenn wir also Immobilien vermieten, dann besitzen wir sie ja bereits. Also können wir sie auch verkaufen. Beispielsweise verkaufen wir sie an Familienangehörige, vorzugsweise an die eigenen Kinder. Alternativ gründen wir eine Familien-GbR oder eine andere Personengesellschaft. Idealerweise fällt beim Verkauf an bestimmte nahestehende Personen aus dem engsten Familienkreis keine Grunderwerbsteuer an. Gehen wir also exemplarisch von einem Immobilienverkauf durch Eltern an die eigenen Kinder aus.
3.2. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: Aufbau einer Kaufpreisforderung
Dabei soll der Kaufpreis realistisch, aber dennoch möglichst hoch sein. Ob die Kinder nun tatsächlich ausreichend liquide sind, um den Kaufpreis zu entrichten, ist dabei irrelevant. Ja wir wollen sogar, dass der Kaufpreis unbeglichen bleibt, zumindest vorerst. Denn auf diese Weise können wir eine Kaufpreisforderung gegenüber den Kindern stellen. Diese Kaufpreisforderung kann man somit als eine Art Darlehen betrachten. Und für ein Darlehen erhält man für gewöhnlich Zinsen. Genau auf diese Zinsen haben wir es in unserem Gestaltungsmodell abgesehen.
3.3. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: Aus Mieteinkünften werden Zinseinkünfte
Wieso interessieren wir uns nun für die Zinsen? Zunächst sind die Zinssätze in letzter Zeit wieder angestiegen, sodass eine Verzinsung der Kaufpreisforderung mit etwa 5 % realistisch ist. Darüber hinaus ist dieser Zinssatz in Anbetracht der Tatsache, dass die Eltern den Kaufpreis komplett stunden, umso realistischer, weil dies fremdüblich ist. Somit hat auch die Finanzverwaltung keinen Grund diesen Aspekt abzulehnen.
Gleichzeitig kann man derzeit von einer Rendite bei der Vermietung der Immobilie von etwa gleicher Höhe ausgehen. Wenn wir also eine Immobilie zu einem bestimmten Verkehrswert an die eigenen Kinder verkaufen, dann erhalten die Kinder eine Rendite, die den Zinsen entspricht, die sie ihren Eltern auf deren Kaufpreisforderung zu leisten haben. Oder anders ausgedrückt: Hätten die Eltern die Immobilie behalten und selber vermietet, hätte sie wohl in etwa die gleiche Rendite erzielt.
Wo liegt also der Unterschied? Der Unterschied liegt darin, dass Vermieter auf die Mieteinkünfte fast 50 % Steuern zahlen, Darlehensgeber für die erhaltenen Zinsen aber pauschal nur 25 % Kapitalertragsteuern zu entrichten haben. Die Frage, wie kann man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren, beantworten wir somit: indem wir Mieteinkünfte in Zinseinkünfte umwandeln!
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4. Mieteinkünfte in Zinseinkünfte konvertieren – Perspektive der Vermieter
So sehr diese Gestaltung also dem Verkäufer der Immobilie zugutekommt, in unserem Beispiel den Eltern, so müssen wir dabei auch beachten, dass dem neuen Vermieter (den Kindern) keine Nachteile entstehen. Idealerweise sollten sie ebenfalls von diesem Gestaltungsmodell profitieren. Darüber denken wir nun nach.
Tatsächlich sind auch Zinskosten, die man etwa zur Finanzierung eines Immobilienkaufs entrichtet, für den Käufer Werbungskosten. Denn ohne diese Finanzierung hätte es keinen Immobilienerwerb gegeben, ergo auch keine Mieteinkünfte. Allein insofern entsteht dem Käufer und nunmehrigen Vermieter aus der Vermietung der Immobilie keine Steuer, denn die zu leistenden Zinsen zehren die Rendite komplett auf.
Der wahre Vorteil der vermietenden Kinder ist jedoch, dass sie für den ohnehin dereinst stattfindenden Vermögenserwerb, sei es durch Schenkung oder Erbschaft, keine daran anknüpfende Schenkung- oder Erbschaftsteuer zahlen werden. Auf diese Weise haben wir auch sogleich die Vermögensnachfolge steuerlich optimiert.
5. Zinseinkünfte statt Mieteinkünfte: rechtliche Würdigung
5.1. Wie die Besteuerung von Zinseinkünften mit nahestehenden Personen zusammenhängt
Schön, die Mieteinkünfte, die zuvor eine Besteuerung zu etwa 50 % ausgelöst hatten, haben wir in steuerlich günstigere Zinseinkünfte gewandelt. Die ganze Sache hat aber einen Haken, denn der Gesetzgeber hat sich ebenfalls Gedanken dazu gemacht, ob die günstigere Besteuerung von Zinseinkünften unter nahestehenden Personen erlaubt sein soll. Schließlich könnte dies dazu führen, dass durch Absprache nahestehender Personen untereinander die vorteilhaftere Kapitalertragsteuer zu Gestaltungsmissbrauch führt.
5.2. Die besondere Regelung des § 32d Absatz 2 EStG
Deshalb hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Besteuerung von Kapitalerträgen (geregelt durch § 20 EStG) in § 32d Absatz 2 EStG ergänzend bestimmt, dass die pauschale Kapitalertragsteuer bei nahestehenden Personen keine Anwendung findet. Die offensichtliche Rechtsfolge aus dieser Regelung ist, dass der Vermieter die Immobilie zwar erwerben kann und auch die Zinskosten in voller Höhe als Werbungskosten bei seiner Einkommensteuer ansetzen darf, der Verkäufer aber statt der Besteuerung per Kapitalertragsteuer zu 25 % seine Zinseinkünfte mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern muss. Und dieser beträgt, wie wir eingangs angenommen haben, etwa 50 %. Unter diesen Voraussetzungen ergibt sich also kein steuerlicher Vorteil.
5.3. Und was hält der BFH davon?
Haben wir also zu viel versprochen? Keineswegs! Denn wenn etwa Eltern ihren Kindern auf der zuvor beschriebenen Weise Immobilien verkaufen und dafür zunächst Zinseinkünfte erhalten, dann entspricht dies einem Vorgang, der in gleicher Weise auch mit allen anderen in Frage kommenden Personenkreisen üblich ist. Wieso sollten man also Verwandte in dieser Hinsicht nachteilig behandeln?
Mit dieser Frage wandte sich vor einigen Jahren bereits ein Steuerpflichtiger an den Bundesfinanzhof (BFH), denn das Finanzamt hielt sich an die Vorschrift des § 32d Absatz 2 EStG und hatte genau diese Art von Zinseinkünften mit dem persönlichen Steuersatz des Steuerpflichtigen versteuert. Und tatsächlich sah der BFH keine rechtliche Grundlage, um dem Steuerpflichtigen in diesem Zusammenhang die günstigere Besteuerung per Kapitalertragsteuer zu verwehren (BFH-Urteil vom 29.04.2014, VIII R 35/13). Schließlich ist die abweichende Besteuerung auch kaum mit dem im Grundgesetz garantierten Gleichheitsgrundsatz zu vereinbaren.
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6. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren kann – Fazit
Ziel erreicht: wir haben gezeigt, wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren kann. Ob man das vorgestellte Modell aber allgemein anwenden kann, ist wieder eine andere Frage. Denn dies hängt von vielen Faktoren ab. So muss man sich einerseits anschauen, ob sich in der jeweiligen Lage, in der sich die Immobilie befindet, tatsächlich eine Rendite von 5 % erreichen lässt. Dementsprechend sollte man auch die Höhe der Zinsen jeweils anpassen. Dies ist aber nur in einem gewissen Rahmen möglich. Denn hierbei gilt der Fremdvergleichsgrundsatz. Nur wenn auch Kreditinstitute Darlehen zu vergleichbaren Konditionen vergeben, erscheint ein solcher Ansatz im Verhältnis zwischen den nahestehenden Personen vertretbar. Derzeit sind diese Bedingungen aber durchaus gegeben.
Außerdem trägt man stets das Risiko, dass man bei der Finanzverwaltung auf Widerstand stößt und dann auch einen guten Steuerberater einbinden muss, um die Entscheidung des BFH durchzusetzen. Sollte es also soweit kommen – Sie wissen es schon: rufen Sie uns an! Gerne unterstützen wir Sie bei all Ihren Anliegen.
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