Wohngemeinnützigkeit: Welche Voraussetzungen gelten?

Die 1990 abgeschaffte Wohngemeinnützigkeit soll mit dem Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) wieder Einzug in das deutsche Steuerrecht halten. Konkret plant die Bundesregierung dabei eine Anpassung von § 52 AO. Nach der Änderung sollen bestimmte Unternehmen, die Wohnungen bauen und/oder vermieten, von der Besteuerung ausgenommen sein. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sie gemeinnützig im Sinne der Abgabenordnung tätig sind. Was das konkret bedeutet, zeigen wir hier!

Inhaltsverzeichnis

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1. Die „alte“ Wohngemeinnützigkeit – das galt bis 1990

Bereits 1847 gründeten sich die ersten gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen in Deutschland. Bereits damals stand im Mittelpunkt des Geschäfts, Wohnungen besonders günstig an sozial bedürftige Menschen zu vergeben. Mit der Weiterentwicklung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) hat der Gesetzgeber bis zur einstweiligen Abschaffung 1990 weitere Auflagen und Bestimmungen festgelegt:

• Im Mittelpunkt der Wohngemeinnützigkeit sollten „Minderbemittelte“ stehen. Hierunter verstand der Gesetzgeber Personen mit wenig oder keinem Vermögen sowie niedrigem oder keinem Einkommen
• Wohnungsbauunternehmen durften nur bestimmte Tätigkeiten ausüben. Hierzu gehörten Bau, Betreuung, Bewirtschaftung und Verkauf von Wohnungen
• Als Miete durfte maximal der Betrag verlangt werden, mit dem das Wohnungsunternehmen die Selbstkosten decken konnte
• Die Gesellschaft unterlag einer regelmäßigen Prüfpflicht. Die jeweilige Aufsichtsbehörde oder das Finanzamt prüfte hierbei in erster Linie, ob das Unternehmen tatsächlich gemeinnützige Zwecke verfolgt

Erfüllte das Unternehmen diese Voraussetzungen, erhielt es weitreichende Steuervorteile. Wie heute auch, wurde der Betrieb von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Darüber hinaus kam er in Genuss von Ermäßigungen bei der Grunderwerb- und Grundsteuer. 

Nach einigen Skandalen wurde die Wohngemeinnützigkeit mit Ablauf des Jahres 1990 abgeschafft. Wenngleich es anschließend immer wieder Diskussionen über eine Wiedereinführung gab, war die gemeinnützige Überlassung von Wohnraum fortan nur nach den allgemeinen Grundsätzen des § 52 AO möglich. Eine „Wohngemeinnützigkeit light“ ist darüber hinaus durch § 53 Nummer 1 AO, die selbstlose und mildtätige Unterstützung Hilfebedürftiger, denkbar.

2. Die „neue“ Wohngemeinnützigkeit – das JStG 2024

Seit Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit gab es in Deutschland kein Gesetz mehr, das eine Überlassung von Wohnraum – bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen – als gemeinnütziges Handeln einordnet. Eine solche Vorschrift war insbesondere in § 52 AO nicht zu finden, sodass sich Körperschaften regelmäßig über die mildtätigen Zwecke des § 53 AO „behelfen“ mussten. Problematisch war hier insbesondere die Nachprüfung aller Voraussetzungen, um die Mildtätigkeit und damit die Steuerbefreiung nicht zu gefährden.

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) möchte der Gesetzgeber § 52 Absatz 2 Satz 1 AO um folgende Nummer 27 ergänzen:

„Unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 sind als Förderung der Allgemeinheit anzuerkennen:

27. die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke; dies ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nummer 2 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen.“

Nach der neuen Wohngemeinnützigkeit reicht für eine gemeinnützige Tätigkeit also im Grundsatz bereits aus, dass Wohnungen an Personen im Sinne des § 53 Nummer 2 AO überlassen werden. „Bezüge“ im Sinne dieser Vorschrift sind alle Einkünfte nach dem EStG, sie dürfen das Fünf- beziehungsweise Sechsfache des Regelsatzes der Sozialhilfe nicht überschreiten. Im Jahr 2024 liegt dieser Regelsatz beispielsweise bei EUR 563 pro Monat.

3. Weitere Voraussetzungen bei der neuen Wohngemeinnützigkeit

Durch § 52 Absatz 2 Satz 1 Nummer 27 neu AO wird die Überlassung von Wohnraum den gemeinnützigen Zwecken zugeordnet. Damit eine Körperschaft aber insgesamt in den Genuss steuerlicher Privilegien kommt, muss sie weitere Voraussetzungen erfüllen:

• Ausschließlichkeit: Die Körperschaft darf grundsätzlich nur den gemeinnützigen oder mildtätigen Zweck und keine anderen Zwecke verfolgen. Ausnahmen gelten, wenn mehrere begünstigte Zwecke verfolgt werden
• Selbstlosigkeit: Nach § 55 AO gelten bestimmte Vorschriften für die Erzielung und Verwendung von Gewinnen, deren Ausschüttung und Reinvestition sowie die Begünstigung dritter Personen (etwa durch überhöhte Gehaltszahlungen, die dann über die Selbstkosten auf Mieter umgelegt werden)
• Unmittelbarkeit: Die Körperschaft muss ihren satzungsmäßigen Zweck grundsätzlich selbst verwirklichen. Sie kann sich allerdings Hilfspersonen bedienen, wenn deren Handeln der Körperschaft wie ein eigenes Handeln zuzurechnen ist

In unserem Beitrag zu den Voraussetzungen der Gemeinnützigkeit sind wir detaillierter auf die einzelnen Voraussetzungen und Hürden eingegangen.

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