Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Wer Vermögen vererben oder verschenken möchte, der hat meist ein Interesse daran, dass die damit verbundene Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer so gering wie möglich ausfällt. Eine Option, wie man dieses Ziel erreichen kann, bietet die Erbschaft oder Schenkung einer Altbau-Immobilie. Denn die Bewertung einer Altbau-Immobilie bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ist steuerlich besonders vorteilhaft, weil ihr Alter einen niedrigen Bewertungsfaktor bedingt. Dabei beeinflussen jedoch auch andere Faktoren die Bewertung der Altbau-Immobilie. So sind die Höhe der jährlichen Mieteinnahmen sowie die pauschale Berechnung der hierzu ansetzbaren Kosten ebenso von Bedeutung wie die Abzinsung des Werts der Grundstücksfläche. Im Vergleich dazu fällt der tatsächliche Verkehrswert einer solchen Altbau-Immobilie meist deutlich höher aus. Doch auch im Vergleich etwa zu einem Neubau von gleichem Wert können hier Altbau-Immobilien steuerlich brillieren.
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Im Video erklären wir Ihnen den steuerlichen Vorteil einer Altbau-Immobilie bei der Bewertung zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.
1. Das Bewertungsgesetz bestimmt die Bewertung von Altbau-Immobilien
In Deutschland existieren unterschiedliche gesetzliche Bewertungsnormen. Manche sind in den Gesetzen enthalten, die auf spezielle Steuern Bezug nehmen, wie etwa das Einkommensteuergesetz. In solchen speziellen Fällen haben diese Regeln natürlich Vorrang vor anderen, allgemeineren Regeln. Enthalten Steuergesetze jedoch keine eigenen Bewertungsnormen, dann konsultiert man dazu das Bewertungsgesetz. Denn das Bewertungsgesetz ist genau für diese Verwendung gedacht. So enthält es auch die allgemeinen Bewertungsregeln zur Anwendung bei Fragen im Zusammenhang mit dem Erbschaftsteuergesetz und Schenkungsteuergesetz.
Auch im Falle einer Bewertung einer Altbau-Immobilie für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ist das Bewertungsgesetz maßgebend. Deshalb schauen wir nun im Folgenden, welche Regeln die Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bestimmen.
2. Gesetzliche Normen zur Bewertung von Immobilien
Bei der Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Veranlagung zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer stehen drei mögliche Bewertungsverfahren im Vordergrund: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Hinzu kommt noch die Bewertung von unbebauten Grundstücken.
Doch wollen wir einen wichtigen Aspekt, der jede der gleich vorgestellten Bewertungsmethoden hinfällig macht, gleich vorwegnehmen. Denn wenn man nämlich nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert, man spricht hierbei auch vom gemeinen Wert, unter dem nach den gesetzlich festgelegten Vorschriften ermittelte Wert liegt, dann ist der Verkehrswert bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anzusetzen.
2.1. Bewertung des Immobilienwerts im Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren kommt bei Immobilien zur Anwendung, bei denen es sich um Wohneigentum, Teileigentum oder um ein Ein- oder Zweifamilienhäuser handelt. Dazu besteht einerseits die Möglichkeit den Wert der Immobilie durch Vergleich zu einem ähnlichen Immobilienobjekt festzustellen, für den ein Verkaufspreis bekannt ist. Mit anderen Worten setzt man hierbei den Verkehrswert einer Immobilie an.
Oft ist es dann aber auch ein Bausachverständiger, der ein Gutachten zur Bewertung im Vergleichswertverfahren erstellt. Alternativ kann man die Dienstleistung eines Gutachterausschusses der Städte und Kreise heranziehen, um die Bewertung einer Immobilie im Vergleichswertverfahren zu begründen. Dabei legt man Bezugseinheiten zugrunde, die wiederum als Faktor bei der Bewertung der Immobilie einfließen. Findet dabei lediglich eine Bewertung des Gebäudes statt, so ist zusätzlich die Bewertung des Grund und Bodens auf Basis der Bewertungsvorschriften bei unbebauten Grundstücken vorzunehmen.
2.2. Bewertung von vermieteten Immobilien im Ertragswertverfahren
Selbstverständlich wollen wir auch untersuchen, wie die Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer erfolgt, die durch Vermietung Erträge generieren. Im Gesetz findet man dazu den Begriff Gebäudeertragswert. Allerdings findet das Ertragswertverfahren nur dann bei Mietwohngrundstücken und geschäftlich genutzten Grundstücken Anwendung, wenn hierfür auf lokaler Ebene ein Vergleich bei der Miethöhe nachvollziehbar ist. Neben reinen Mietobjekten fallen aber auch gemischt genutzte Immobilien hierunter.
Zur Bewertung der Immobilie ist zunächst ein Rohertrag zu ermitteln, von dem abziehbare Bewirtschaftungskosten subtrahiert werden, um den Reinertrag zu bestimmen. Hierzu kommt allerdings noch die Verzinsung des Bodenwerts, die den Rohertrag ebenfalls mindert. Dabei erfolgt die Verzinsung des Grund und Bodens auf Basis der Bewertung von unbebauten Grundstücken. Daraus resultiert der Immobilienwert, auf den dann die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anfällt.
Interessanterweise enthält die Vorschrift zur Ermittlung des Gebäudewerts im Ertragswertverfahren auch eine Anweisung, die das Alter des zu bewertenden Gebäudes miteinbezieht. Denn dieses beeinflusst über einen Faktor den Wert der Immobilie. Und dies ist natürlich auch für die Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer von Bedeutung.
2.3. Bewertung von Immobilien im Sachwertverfahren
Für Grundstücke, die in den zuvor genannten Fällen unbeachtet blieben, sieht das Bewertungsgesetz den Ansatz im Sachwertverfahren vor. Auch bei der Bewertung im Sachwertverfahren unterscheidet man zwischen Gebäude und Grund und Boden.
Dabei geht man zur Bewertung des Gebäudewerts von den sogenannten Regelherstellungskosten eines Gebäudes aus. Hierbei handelt es sich um einen pauschalen Bewertungsansatz, der auf Daten des statistischen Bundesamts zu den Herstellungskosten von Gebäuden basiert.
Dagegen bewertet man Grund und Boden wiederum über die Vorschrift, die für unbebaute Grundstücke besteht. Insgesamt bestimmt auch hier die Summe aus der Bewertung von Grund und Boden sowie der Regelherstellungskosten den Wert einer Immobilie.
2.4. Bewertung von unbebauten Grundstücken
Nun also zu der bereits erwähnten Bewertung unbebauter Grundstücke. Dabei legt man den sogenannten Bodenrichtwert pro Flächeneinheit als Maßstab an (§ 179 BewG). Auch hier tragen Städte und Kreise die Verantwortung zur Bestimmung der Bodenrichtwerte in ihrem Verwaltungsbereich, wobei deren Gutachterausschüsse diese Arbeit ausführen. Da der Bodenrichtwert in § 196 BauGB genau bestimmt ist und sonst keine weitere steuerliche Relevanz hat, genügt es ihn hierbei kurz zu erwähnen. Wichtig ist lediglich, dass dadurch der Wert des Grund und Bodens einen konkreten Betrag erhält, mit dem man die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer berechnen kann.
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3. Vergleichendes Beispiel zur Bewertung einer Altbau-Immobilie
Da nun die Grundlagen zur Bewertung einer Altbau-Immobilie vorliegen, ist es an der Zeit, ein Rechenexempel hierzu zu geben. Da jedoch die Bewertung von der Art der Immobilie beziehungsweise von ihrer Nutzung abhängt, begnügen wir uns mit einem repräsentativen Beispiel.
3.1. Ausgangssituation zur exemplarischen Bewertung einer Altbau-Immobilie
Da wir in unserer Niederlassung in Bonn selbst in einem altehrwürdigen Gebäude aus der Gründerzeit residieren, fällt es uns leicht, ein Alter von 175 Jahren für unser Beispiel anzunehmen. Weiterhin soll die Gesamtfläche des Grundstücks über den Bodenrichtwert zu einem angenommenen Wert von EUR 1.000.000 führen. Noch wichtiger ist aber die Art und Nutzung der Altbau-Immobilie in unserem Beispiel, denn diese entscheidet über das anwendbare Bewertungsverfahren. So wollen wir eine gemischte Nutzung des Gebäudes annehmen, bei der wir auch die Gelegenheit haben, um den Einfluss von Mieterträgen bei der Bewertung zu demonstrieren. Hierzu gehen wir von jährlichen Mieterträgen von EUR 120.000 aus.
3.2. Exemplarische Bewertung einer Altbau-Immobilie
3.2.1. Ermittlung des Reinertrags im Ertragswertverfahren
Zunächst berechnen wir den Reinertrag, den die Altbau-Immobilie jährlich erbringt. Dabei kürzen wir den Ertrag um pauschale Bewirtschaftungskosten, die wir hierbei mit 20 % der Erträge ansetzen dürfen. Ferner kommt noch die Verzinsung von Grund und Boden mit einem gesetzlich bestimmten Liegenschaftszinssatz von 5,5 % zum Ansatz. Dabei gilt dieser Zinssatz für Immobilien, die bis zu 50 % gewerblich genutzt werden. Davon wollen wir auch in unserem Beispiel ausgehen.
- Rohertrag EUR 120.000 x 20 % = EUR 24.000 pauschale Bewirtschaftungskosten
- Wert Grund und Boden EUR 1.000.000 x 5,5 % = EUR 55.000 Verzinsung Grund und Boden
- Rohertrag EUR 120.000 – Bewirtschaftungskosten EUR 24.000 – Verzinsung EUR 55.000 = EUR 41.000 Reinertrag
3.2.2. Ansatz des Faktors in Abhängigkeit von der statistisch verbleibenden Nutzungsdauer
Mit diesem Reinertrag berechnen wir nun den Wert der Altbau-Immobilie über einen zeitabhängigen Faktor. Hierzu geht man von statistischen Durchschnittswerten für die Nutzungsdauer von Gebäuden aus. In unserem Fall ist anzunehmen, dass bei einem solchen Gebäude in der Regel nach 70 Jahren die Nutzungsdauer endet. Tatsächlich hat unser Gebäude jedoch bereits ein Alter von 175 Jahren erreicht. Allerdings ist die rein rechnerische Lösung dieser Rechenaufgabe ohnehin durch den Gesetzgeber ausgeschlossen. Denn hierzu sind höchstens 70 % der statistischen Nutzungsdauer als Ansatz der verstrichenen Nutzungsdauer erlaubt. Also folgt aus der Rechnung 70 Jahre – 70 %, dass bei der Bewertung eine verbleibende Nutzungsdauer von 21 Jahren keinesfalls unterschritten werden darf.
Mit diesem Wert ermittelt man über eine dem Bewertungsgesetz als Anlage beigefügten Tabelle einen Bewertungsfaktor, der von dem jeweils ansetzbaren Liegenschaftszinssatz abhängt. In unserem Fall ist der Liegenschaftszinssatz von 5,5 % also erneut relevant. Auf diese Weise kommen wir zu einem Vervielfältiger von 12,28, den wir nun auf den Reinertrag anwenden, um den Wert der Altbau-Immobilie zu ermitteln:
- Reinertrag EUR 41.000 x 12,28 = EUR 503.480 Gebäudewert
- Gebäudewert EUR 503.480 + Grund und Boden EUR 1.000.000 = EUR 1.503.480 Gesamtwert der Altbau-Immobilie
3.3. Vergleich der Bewertung zu marktüblichen Bewertungen
Während wir hier auf der Grundlage eines günstigen gesetzlichen Vervielfältigers auf einen Gesamtwert der Altbau-Immobilie von EUR 1.503.480 kommen, wollen wir Ihnen zum Vergleich auch eine marktübliche Bewertung aufzeigen. Hierbei ist der Faktor, mit dem man den jährlichen Rohertrag zur Bewertung ansetzt, in den meisten Fällen deutlich höher. In der Vergangenheit rechnete man oft mit einem Faktor von 20 bis 25. Mittlerweile gilt auf dem Immobilienmarkt ein Faktor in der Größenordnung zwischen 25 bis 35. Bei Spitzenlagen ist sogar ein Faktor von 40 realistisch. Da Altbau-Immobilien wie Villen oder Herrenhäuser durchaus recht häufig in solchen Topp-Lagen angesiedelt sind, sollten auch wir nun die alternative Bewertung mit einem Faktor von 40 berechnen:
- Rohertrag EUR 120.000 x 40 = EUR 4.800.000 marktüblicher Wert der Altbau-Immobilie
In diesem Fall ist die Bewertung des Grund und Bodens bereits im somit berechneten Verkehrswert enthalten.
Schon auf den ersten Blick fällt der große Unterschied zwischen den beiden Bewertungsergebnissen auf. Dabei ist er bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer, für die wir diese Bewertung ja schließlich vornehmen, sogar noch deutlicher. Denn unter der Annahme, dass hierzu auch ein Freibetrag genutzt werden kann, reduziert der Freibetrag bei der gesetzlichen Bewertung im Ertragswertverfahren einen größeren prozentualen Anteil des steuerpflichtigen Vermögens, als bei einem marktüblichen Wertansatz. So ist zum Beispiel eine solche Erbschaft oder Schenkung an zwei Kinder zu gleichen Teilen mit einem jeweiligen Freibetrag von EUR 400.000 zu mehr als 53 % steuerfrei, statt nur zu etwa 17 % beim marktüblichen Wertansatz.
4. Quintessenz zur Bewertung von Altbau-Immobilien
Wenn es Ihnen also darum geht, Vermögen in Form von Immobilien zu vererben oder zu verschenken, dann ist eine Altbau-Immobilie bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer signifikant günstiger, als zum Beispiel ein Neubau. Aber auch andere ältere Gebäude ab einem Alter von 49 Jahren kommen in den Genuss dieser steuerlich vorteilhaften Behandlung bei der Bewertung. Zwar hängt, wie wir zeigen konnten, die Größenordnung des steuerlichen Sparpotentials von vielen Einflüssen ab, doch ist als Schlussfolgerung die allgemeine Anmerkung erlaubt, dass ältere Gebäude hierbei zu Recht den größeren Vorteil reklamieren.
Allerdings können wir, die wir selbst in einer schönen, alten Villa residieren, sehr wohl nachvollziehen, wenn hierbei das mit dem Erwerb einer Altbau-Immobilie verbundene Prestige für viele ebenfalls einen mindestens ebenso positiven Faktor darstellt. Doch auch in ästhetischer Hinsicht besticht die Schönheit alter Baudenkmäler gegenüber so manch einem Neubau, und mag, wie ich finde, allein schon auf diese Weise den Erwerb rechtfertigen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
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