Die Vergleichswertmethode nach § 183 BewG
Die Vergleichswertmethode ist eines von insgesamt drei gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke. Dabei gehört sie zu den einfachsten Verfahren, da Sie keine komplexen Berechnungen anstellen, sondern lediglich schauen müssen, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien veräußert wurden. Oder etwas platt ausgedrückt: Sie werfen einen Blick in die Nachbarschaft.
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Vergleichswertmethode
In diesem Video erklären wir, wie Sie Grundstücke im Vergleichswertverfahren bewerten und was es dabei zu beachten gibt.
Inhaltsverzeichnis
1. Rechtliche Grundlagen der Vergleichswertmethode
Bei der Vergleichswertmethode bewerten Sie Grundstücke, die unter § 182 Absatz 2 Bewertungsgesetz (BewG) fallen. Anzuwenden ist das Verfahren daher bei
- Wohnungseigentum,
- Teileigentum und
- Ein- sowie Zweifamilienhäusern.
Für alle anderen Grundstücksarten (Geschäfts- und Mietwohngrundstücke) ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ausgeschlossen. Hier berechnen Sie keinen Vergleichswert, sondern den Ertrags- oder Sachwert der Immobilie.
Außerdem dürfen Sie das Verfahren nicht anwenden – es wäre auch praktisch unmöglich – wenn keine Vergleichswerte vorliegen. In diesen Fällen greifen Sie auf das Sachwertverfahren, dem wir einen eigenen Beitrag widmen, zurück (§ 182 Absatz 4 Nummer 1 BewG).
Wie Sie den Vergleichswert berechnen, ist dann in § 183 BewG und den dazugehörigen Richtlinien sowie Hinweisen (RB 183 fort folgende ErbStR) geregelt. Relevant ist die Bewertung von Grundvermögen im Regelfall bei Erbschaften und Schenkungen, da § 12 Absatz 1 ErbStG auf die Vorschriften des BewG verweist.
2. Vergleichswert nach dem BewG: So führen Sie die Bewertung durch
Die gesetzliche Vorschrift des § 183 BewG ist im Vergleich zu anderen Bewertungsverfahren eher überschaubar. Die Umsetzung der Vergleichswertmethode ergibt sich daher in erster Linie aus den Richtlinien und Hinweisen zum Bewertungsgesetz. Grundlegend gilt aber:
- Sie benötigen ein Grundstück, das hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmt (§ 183 Absatz 1 BewG)
- Die Vergleichspreise werden vom Gutachterausschuss, der bei der Ermittlung die Grundsätze der §§ 192 fort folgende Baugesetzbuch (BauGB) anwendet, festgestellt
- Liegen keine Werte des Gutachterausschusses vor, leiten Sie den Vergleichswert aus Verkäufen ab
Eine Besonderheit der Methode regelt § 183 Absatz 3 BewG, denn Belastungen öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur, die auf dem Grundstück lasten, bleiben außer Ansatz. Selbiges gilt für werterhöhende Tatsachen und Umstände.
2.1. Hinreichende Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Grundstück
In RB 183 Absatz 2 Satz 3 ErbStR finden Sie die Grundstücksmerkmale, hinsichtlich derer das zu vergleichende mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen muss:
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Größe
- Erschließungszustand
- Gebäudeart
- Alter des Gebäudes
Der Gesetzgeber gibt explizit vor, dass es keine vollständige Übereinstimmung der beiden Grundstücke geben muss – denn damit würde er ein utopisches und praktisch fast nie anwendbares Verfahren normieren. In RB 183 Absatz 4 Satz 1 ErbStR ist daher geregelt, dass Abweichungen bei der Vergleichswertmethode durch sachgerechte Zu- oder Abrechnungen zu berücksichtigen sind.
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2.2. Praktische Anpassung der Vergleichswerte
Je nach Art der vorliegenden Vergleichswerte (Grundstücksdaten oder Informationen des Gutachterausschusses) stellen Sie die beiden Gebäude gegenüber. Auf der einen Seite steht die zu bewertende Immobilie, auf der anderen Seite das Grundstück, dessen Werte Sie für das Vergleichswertverfahren heranziehen.
Gehen wir davon aus, dass Sie zwei identische Grundstücke (A und B) haben. Gebäude A ist doppelt so groß wie Gebäude B. Außerdem steht das Gebäude A schon zehn Jahre länger als Gebäude B, nämlich 50 statt 40 Jahre. Sie bewerten A nach der Vergleichswertmethode des § 183 BewG und wissen, dass B vor drei Monaten für EUR 600.000 verkauft wurde.
Ausgangspunkt im Vergleichswertverfahren ist der Kaufpreis von Grundstück B, EUR 600.000. Zunächst verdoppeln Sie diesen Wert, da Ihre zu bewertende Immobilie die doppelte Größe hat. Sie erhalten EUR 1.200.000. Hiervon setzen Sie nun 40/50 an, um das abweichende Gebäudealter zu berücksichtigen. Sie erhalten einen Vergleichswert von EUR 960.000.
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3. Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes bei der Vergleichswertmethode
Egal welches der drei vorgeschriebenen Verfahren Sie nach § 182 BewG anwenden, heraus kommt immer ein bestimmter Wert. Da das BewG aber stets einheitliche Vorgehensweisen vorgibt, kommt es in der Praxis häufig zu Abweichungen zwischen dem gesetzlichen und dem tatsächlichen Grundstückswert. Hierbei ist auch das Vergleichswertverfahren keine Ausnahme.
Abhilfe schafft § 198 Absatz 1 BewG. Die Vorschrift gibt Ihnen die Freiheit, den Wert des Grundvermögens abweichend von § 182 BewG durch das Gutachten eines Sachverständigen zu ermitteln. Beachten Sie aber, dass die Norm nur vom „niedrigeren gemeinen Wert“ spricht. Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass Steuerpflichtige kein Interesse daran haben, einen höheren Wert nachzuweisen. Obergrenze ist daher immer der gemeine Wert, der sich im jeweiligen Verfahren ergibt.
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