Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht: Details und Hintergrund

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Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht haben eine große Bedeutung, denn danach richtet sich der Wert dieser Immobilien und zumeist verbessert oder verschlechtert sich damit auch die Steuerlast für Sie. Deshalb gilt es über diese Methoden informiert zu sein. Auch bei der Grundsteuerreform spielen diese eine Rolle, denn dadurch ergeben sich einige Änderungen über die wir bereits informiert haben. Wir betrachten unter anderem angewendete Bewertungsmethoden in speziellen Gesetzen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
25. April 2022	Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht: Details und Hintergrund (dieser Beitrag)
14. Februar 2022	Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
03. Februar 2022	Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
03. Januar 2022	Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
23. Dezember 2021	Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!
16. September 2020	Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

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Inhaltsverzeichnis

1. Einführung zu Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht

1.1. Wann ist Bewertung von Immobilien notwendig?

Zunächst gilt es nun erstmal zu verstehen, dass ein Eigentümer manchmal genau wissen muss, was seine Immobilie oder Immobilien wert sind. Dabei gibt es unterschiedliche Beweggründe für eine Bewertung von Immobilien. Beispielsweise kann ein Verkauf, ein Kauf, eine Schenkung, eine Erbschaft oder auch eine Scheidung Anlass zur Bewertung sein. Außerdem kann auch bei Überlegungen zur eigenen Vermögensplanung und zur Verschaffung einer Vermögensübersicht eine Bewertung vorgenommen werden. Jedoch ist dies eine komplexe Angelegenheit, welche die Berücksichtigung mehrerer Faktoren erfordert und bestenfalls durch einen fachkundigen Sachverständiger erfolgt.

1.2. Gesetzliche Regelungen zur Bewertung von Immobilien

1.2.1. Grundsätze bei der Immobilienbewertung

Nun gibt es in Deutschland viele Steuerarten, bei welchen Immobilien eine Rolle spielen können. Deshalb bestehen auch diverse gesetzliche Bewertungsnormen. Manche sind eben in jenen Gesetzen enthalten, die auf spezielle Steuern Bezug nehmen, wie etwa das Einkommensteuergesetz oder das Erbschaftsteuergesetz und Schenkungsteuergesetz. Diese speziellen Fällen haben natürlich Vorrang vor allgemeineren Regeln. Enthalten Steuergesetze jedoch keine eigenen Bewertungsnormen, dann konsultiert man dazu grundsätzlich das Bewertungsgesetz. Denn genau für diese Verwendung ist es gedacht.

Zunächst gilt, dass bei der Wertermittlung von Immobilien der gemeine Wert nach § 9 BewG, wie bei vielen anderen Vermögensgegenständen, maßgeblich ist. Dieser Wert entspricht den beim Verkauf zu erzielende, also der sogenannte Verkehrswert. Dabei gibt es unterschiedliche Stichtage zu beachten. Denn für die Bewertung ist bei Schenkungen von Immobilien der Tag der Eintragung ins Grundbuch maßgeblich, bei einer Erbschaft der Todestag.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden vor allem der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, also der Stichtag sowie die rechtlichen Gegebenheiten einbezogen. Dazu gehören unter anderem der Entwicklungszustand, der beitragsrechtliche Zustand des Grundstücks, der abgabenrechtliche Zustand des Grundstücks und die Art und das Maß der baulichen Nutzung nach dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht einbezogen. Außerdem sind die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstückes und die sonstige Beschaffenheit wichtige Kriterien. Darunter fallen Angaben wie die Grundstücksgröße, das Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit und die Bebauung. Schlussendlich spielt die Lage des Grundstücks ebenfalls eine entscheidende Rolle.

1.2.2. Gesetzliche Regelungen zur Immobilienbewertung

1.2.2.1. Bewertung anhand der Einheitswerte

Nach dem ersten Teil des Bewertungsgesetz, §§ 2 bis 16 BewG, sind sofern nichts spezielleres geregelt ist, die allgemeinen Bewertungsregeln maßgeblich. Zudem sind im zweiten Teil des Bewertungsgesetzes Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht genannt, welche in speziellen Gesetzen geregelt sind. Zunächst ist dabei die Einheitsbewertung aufgeführt, welche ausschließlich noch bis Ende 2024 Anwendung findet. Diese Bewertung galt ursprünglich auch mal bei der verfassungswidrigen Vermögensteuer.

Hierbei gilt es in verschiedene Vermögensarten nach § 18 BewG zu unterscheiden. Denn das Bewertungsgesetz enthält Vorschriften für die Bewertung von Land- und fortwirtschaftlichem Vermögen, Grundvermögen und Betriebsvermögen. Da Grundvermögen nach § 68 BewG grundsätzlich Grund und Boden, Gebäude, sonstige Bestandteile sowie Zubehör als auch das Erbbaurecht und Wohneigentum einbeziehen, ist dessen Bewertung für Immobilien maßgeblich. Jedoch erfolgt die Bewertung des Grundvermögens bereits seit dem 1. Januar 2009 nach den §§ 176-198 BewG, wie in Abschnitt 6 des BewG zu sehen ist.

Gemäß § 76 Absatz 1 BewG sind nämlich Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser als auch gemischtgenutzt Grundstücke nach dem sogenannten Ertragswertverfahren zu bewerten. Jegliche andere bebauten Grundstücke sind gemäß § 76 Absatz 2 BewG mit dem Sachwertverfahren zu bewerten.

1.2.2.2. Bewertung anhand gängiger Verfahren

Weiterhin enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) insgesamt drei verschiedene Bewertungsmethoden für Immobilien in Deutschland. Demnach gibt es das bereits genannte Sachwertverfahren was zumeist den Wiederbeschaffungswert des Objektes als Wert angibt. Zudem nennt es das Vergleichswertverfahren, wonach Vergleichsgrundstücke zur Ermittlung herangezogen werden. Und zuletzt das Ertragswertverfahren, wobei der abgeworfene Ertrag den Wert der Immobilien bestimmt.

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2. Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht: Frühere Einheitsbewertung

2.1. Bedeutung der Einheitsbewertung

Zu Beginn wird im Bewertungsgesetz die Einheitsbewertung angeführt, dies wird als anlassunabhängiges Verfahren zur Ermittlung der einer Besteuerung unterliegenden Werte für Grundbesitz angesehen. Aber durch die Nutzung der Bedarfsbewertung für die Bemessung der Grunderwerbsteuer und der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Einheitswerte nur noch bei der Grundsteuer und dies auch nur noch bis 2024 verwendet.

Der Grund liegt daran, dass dieses Verfahren bisher lange als sehr kritisch galt. Denn die Einheitswerte beruhten seit jeher auf sehr sehr alten Werten und wurden seit der Wiedervereinigung zudem nicht mehr als vergleichbar angesehen. Deshalb hat auch das BVerfG mit Urteil vom 10. April 2018 entschieden, dass die Vorschriften der Einheitsbewertung im Zusammenhang mit der Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind. Daher folgt nur ein kurzer Überblick über die bisher dort angewendeten Verfahren.

2.2. Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode

Zunächst gilt es bei den Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht das bekannte Ertragswertverfahren zu betrachten, welches wie bereits genannt wurde, meistens für Vermietungsobjekte verwendet wird. Bei diesem Verfahren ist wichtig zu wissen, dass sich der Grundstückswert aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenlagen gemäß § 78 BewG zusammensetzte. Dabei wird die Jahresrohmiete nach § 79 BewG unter Hinzunahme eines Vervielfältigers nach § 80 BewG genutzt zur Berechnung. Die Angaben zu den jeweiligen Vervielfältigern finden sich unter den Anlagen 3 bis 8 BewG.

Bei der im Immobiliensteuerrecht oftmals genutzten Bewertungsmethode dem Ertragswertverfahren gibt es besondere Vorteile für Altbau-Immobilien. Denn diese werden aufgrund der bereits hohen Nutzungsdauer sehr günstig bewertet.

Zu beachten gilt es noch, dass international bei der Immobilienwertermittlung häufig das Discounted-Cashflow-Verfahren anstelle des in Deutschland gängigen Ertragswertverfahrens Anwendung findet. Hierzulande erfährt das Verfahren auch immer mehr Beliebtheit, aber ist noch nicht vorgeschrieben als mögliche Bewertungsmethode.

2.3. Sachwertverfahren als Bewertungsmethode

Nun gibt es noch das Sachwertverfahren, welches ausschließlich angewendet wird, wenn keine Erträge bei der Immobilie ermittelt werden können. Demnach macht das auch eine Nutzung des präferierten Ertragswertverfahren unmöglich. Dies ist oftmals bei öffentlichen Gebäuden der Fall, auch bei historischen Gebäuden wie Burgen und Schlössern sowie seltener bei Eigentumsimmobilien.

Beim Sachwertverfahren wird nun die bauliche Anlage anhand von durchschnittlichen Herstellungskosten bewertet. Dies entspricht dem Gebäudesachwert. Anschließend wird der Bodenwert der Immobilie ermittelt und gemeinsam ergeben sie den Wert des Vermögens. Hierbei wird der Bodenwert grundsätzlich mit dem Vergleichswertverfahren, auf welches im Nachgang eingegangen wird, ermittelt. Sofern der ermittelte Grundstückswert nicht dem gemeinen Wert entspricht, ist eine Anpassung an den gemeinen Wert notwendig.

Nun kann das Sachwertverfahren als sehr kritisch angesehen werden, da es ausschließlich den Wert der Immobilie aufgrund von Vergangenheitswerten berechnet und die zukünftige Marktentwicklung komplett außen vor bleibt. Dennoch kann es als Substanzwert zumindest als Mindestwert genutzt werden, da dies der Liquidation aller zur Herstellung verwendetet Materialien entspricht. Zumeist liegt der marktübliche Preis heutzutage durchaus höher. Auch bei der Unternehmensbewertung findet ein ähnliches Verfahren Anwendung, nämlich das Substanzwertverfahren.

2.4. Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode

Außerdem gilt es noch das Vergleichswertverfahren zu erwähnen. Dabei gilt es die zu bewertende Immobilie mit gleichwertigen Objekten, welche zumeist kürzlich am Markt gehandelt wurden, zu vergleichen. Hierbei spielen bei Grundstücken insbesondere Faktoren wie die Lage, die Größe und die Bodenbeschaffenheit eine Rolle. Hingegen gilt für Gebäude und Wohnimmobilien vielmehr die Gebäudeart, die Bauweise, das Baujahr und Substanz, die Größe, der bauliche Zustand und die Ausstattungsqualität als Vergleichsmaßstab. Das Verfahren wird beispielsweise bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet und gilt als zuverlässige Bewertungsmethode. Zumeist wird es jedoch mit dem Sachwertverfahren kombiniert.

Alle drei genannten Verfahren sind heute auch noch gültig, jedoch entsprechen die bisherigen Paragraphen und Rechtsgrundlagen nicht mehr den gängigen Rechtsgrundlagen. Daher gilt es die genauen Verfahren noch einmal im speziellen zu betrachten.

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3. Bewertungsmethoden bei speziellen Gesetzen

3.1. Bewertung bei der neuen Grundsteuer ab 2025

Nun gilt die Grundsteuer wie wir gerade erfahren haben nicht mehr lange als rechtkräftig wie sie bisher bestand. Daher haben wir uns bereits die neuen Regelungen in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Hessen, Sachsen, im Saarland und in der Hansestadt Hamburg angeschaut. Diese gelten flächendeckend ab 2025.

Dabei gilt zukünftig ab dem 1. Januar 2025 die grundsätzliche Formel: Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz. Zuvor starten die Neubewertungen der Gebäude aber ab dem 01. Januar 2022, wodurch Grundbesitzer bis Ende Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abgeben müssen.

3.2. Bewertung bei der Erbschafts- und Schenkungsteuer

Nun kommen wir zur Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsteuer. Ab dem Jahr 2009 galt das Vergleichswertverfahren. Dabei entstehen grundsätzlich erstmal zu hohe Ausgangswerte, welche das Finanzamt zunächst selbst mittels einem Verfahren ermittelt, welches aufgrund mangelnder Daten nicht den Verkehrswert erfasst. Dabei werden nämlich ähnliche Objekte gruppiert und fast einheitlich bewertet. Folglich können Details des Bewertungsobjekts und der Bezug zu aktuell am Markt gültigen Werten fehlen.

Nun kann einem Sachverständiger, durch einen Steuerpflichtigen, die Schwierigkeit auferlegt werden, durch ein Gutachten einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachzuweisen. Die Darlegungs- und Beweislast obliegt im Verfahren nach § 198 BewG nämlich bei eben jenem Steuerpflichtigen. Dabei kann dieser sich allen anerkannten Wertermittlungsmethoden bedienen. Das Lagefinanzamt verlangt üblicherweise ein Wertermittlungsgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bei Verkauf des Grundstücks innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall wird der Kaufpreis grundsätzlich ohne Korrekturen als Nachweis für den Verkehrswert akzeptiert. Zudem hat der BFH den Kaufpreis auch bis zu drei Jahre danach anerkannt, wenn die durch den zeitlichen Abstand nachlassende Wirkung des Kaufpreises durch eine gutachterliche Äußerung ergänzt wird und die erzielbaren Jahresmieten gleich geblieben sind.

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4. Fazit zu den Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht

Die verschiedenen Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht sind für verschiedene Sachverhalte nützlich. Jedoch ist für betriebliche Zwecke häufig das Ertragswertverfahren heranzuziehen und zu privaten Zwecken häufiger eine Kombination aus Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren. Sofern Sie sich spezieller für die einzelnen Verfahren interessieren beraten wir Sie hierzu gerne. Zudem haben wir dazu ebenfalls bereits einige Artikel entworfen und diese an die seit 2009 geltenden Regelungen angepasst sowie diese auch nochmal genauer beleuchtet.

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