Mietvertrag mit eigener GmbH – Vorsicht!
Einen Mietvertrag mit der eigenen GmbH zu schließen, klingt auf den ersten Blick attraktiv. Denn die im Privatvermögen befindliche Immobilie bleibt Privatvermögen und kann nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Gleichzeitig genießt die GmbH den Abzug der Betriebsausgaben (Mietzahlungen). Allerdings führt der Mietvertrag mit der eigenen GmbH in der Praxis meist zu einer Betriebsaufspaltung, die diese steuerlichen Vorteile neutralisiert. Wir zeigen, welche Optionen zur Vermeidung dieser Rechtsfolge hier zur Verfügung stehen.
Unser Video: Betriebsaufspaltung vermeiden
In diesem Video erklären wir, wie Sie eine Betriebsaufspaltung zwischen Ihnen und Ihrer GmbH vermeiden können!
Inhaltsverzeichnis
1. Der Mietvertrag mit der eigenen GmbH: Achtung, Betriebsaufspaltung!
Beim Mietvertrag mit der eigenen GmbH handelt es sich zwar dem Grunde nach um einen regulären Vertrag über die Überlassung einer Immobilie, die steuerlichen Folgen sind aber in der Regel schwerwiegender. Denn mit der Vermietung der Immobilie entsteht eine Betriebsaufspaltung, wenn
- der Vermieter der Immobilie selbst Gesellschafter der GmbH ist und diese alleine oder zusammen mit Personen, die gleichgerichtete Interessen haben (sogenannte Personengruppentheorie) beherrscht (personelle Verflechtung), also mehr als 50 % der Stimmrechte hält, und
- die Immobilie aus Sicht der GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage, also ein Wirtschaftsgut, das für den Geschäftsbetrieb zwingend erforderlich ist, darstellt (sachliche Verflechtung).
Eine Immobilie ist dabei immer dann wesentliche Betriebsgrundlage, wenn sie den Hauptsitz des Unternehmens oder die einzige Geschäftsräumlichkeit darstellt. Verfügt die GmbH über mehrere Immobilien, die sie entweder anmietet oder die in ihrem Eigentum stehen, kommt es für die Frage der wesentlichen Betriebsgrundlage darauf an, ob in der Immobilie der Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit oder zumindest der Sitz der Geschäftsleitung zu verorten ist (BFH 29.7.2015 – IV R 16/13, BFH/NV 2016, 19; 23.5.2000 – VIII R 11/99, BStBl. II 2000, 621).
Bevor der Mietvertrag mit der eigenen GmbH abgeschlossen wird, muss der Vermieter ausschließen, dass die Immobilie eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellt. Im Zweifel ist es hier sinnvoll, beim Finanzamt eine verbindliche Auskunft nach § 89 Absatz 2 AO einzuholen. Denn die steuerlichen Folgen im Fall einer Betriebsaufspaltung können gravierend sein, was entsprechend für die Steuerbelastung bei versehentlicher Beendigung der Betriebsaufspaltung gilt.
Kommt es zu einer Betriebsaufspaltung, entsteht auf privater Ebene ein Besitzunternehmen (Einzelunternehmen). Im Betriebsvermögen dieses Einzelunternehmens befinden sich neben der Immobilie auch die Anteile an der GmbH, die die Immobilie anmietet.
2. Mietvertrag mit der eigenen GmbH: Mögliche Gestaltungsoptionen
Um die steuerlichen Vorteile aus einem Mietvertrag mit der eigenen GmbH zu nutzen und gleichzeitig keine Betriebsaufspaltung auszulösen, stehen verschiedene Gestaltungsinstrumente zur Verfügung. Entscheidend ist dabei jeweils, dass sich der Unternehmer bereits vor Abschluss des Mietvertrages für eine dieser Gestaltungen entscheidet.
Denn: Ist die Betriebsaufspaltung erst einmal ausgelöst, kann sie zwar steuerneutral wieder aufgelöst werden. Dies erfordert aber in der Regel Umwandlungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen, die vermeidbar sind, wenn es gar nicht erst zu einer Betriebsaufspaltung kommt.
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2.1. Möglichkeit 1: Keine personelle Verflechtung
Dass eine Immobilie zu den wesentlichen Betriebsgrundlagen der Mieter-GmbH gehört, lässt sich – insbesondere, wenn es sich um die einzige Immobilie handelt – nicht immer vermeiden. Wo Gesellschafterinnen und Gesellschafter aber gegensteuern können, ist beim Eigentum an der zu vermieteten Immobilie.
Denn: Ist der Gesellschafter der GmbH nicht auch Eigentümer der Immobilie, besteht mangels Mietvertrag mit der „eigenen“ GmbH grundsätzlich keine personelle Verflechtung. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass zwischen dem Vermieter und dem Gesellschafter eine sogenannte Personengruppe besteht (Personengruppentheorie). Sie zeichnet sich vor allem durch gleichgerichtete wirtschaftliche Interessen aus, kann aber beispielsweise bei Ehegatten nicht „automatisch“ angenommen werden.
Ist beispielsweise die Ehefrau zu 100 % an einer GmbH beteiligt, kann der Ehemann eine ihm gehörende Immobilie an die Gesellschaft vermieten. Dieses sogenannte Wiesbadener Modell führt dazu, dass eine Betriebsaufspaltung von vornherein vermieden werden kann (BFH IV 87/65, BStBl II 72, 796). Wichtig ist aber, dass die Ehegatten keine Personengruppe bilden – etwa dadurch, dass sie ihr geschäftliches Handeln planmäßig aufeinander abstimmen.
2.2. Möglichkeit 2: Nutzung einer Schwestergesellschaft
Besteht eine Holding-Struktur mit operativer GmbH, kann „neben“ der operativen Gesellschaft eine weitere GmbH unter der Holding positioniert werden. Diese GmbH fungiert als Immobiliengesellschaft, erwirbt und vermietet also die im operativen Bereich benötigte Immobilie aus eigenem Recht heraus an diesen.
Die Immobilien-GmbH zahlt auf die Mieteinkünfte dabei – anders als die Privatperson, die bis zu 45 % Einkommensteuer zahlt – lediglich 15 % Körperschaftsteuer, da sie von der Gewerbesteuer befreit ist. Gewinnausschüttungen an die Holding-GmbH sind auch hier mit lediglich 1,5 % Steuersatz möglich – auf diese Weise landen die Überschüsse quasi steuerfrei in der Holding. Die Immobilien-GmbH kann außerdem auch für den Erwerb und die Vermietung weiterer Objekte genutzt werden.
Was mit einer Schwestergesellschaft funktioniert, gelingt auch mit einer Familienstiftung. Hier fungiert die Stiftung als Vermieterin, die operative GmbH mietet die Immobilie gegen ein marktübliches Entgelt von der Stiftung an.
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3. Fazit: Ein Mietvertrag mit der eigenen GmbH ist einfach zu vermeiden
Neben dem seltenen Fall, dass eine überlassene Immobilie keine wesentliche Betriebsgrundlage der GmbH darstellt, bestehen zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, um eine Betriebsaufspaltung zu vermeiden. Entscheidend ist – wie so oft im Steuerrecht – eine vorausschauende Planung und Umsetzung der gewählten Strategie.
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