Auswandern nach Dubai – was passiert mit deutscher Immobilie?

Immer mehr Menschen und unter ihnen vor allem Unternehmer sowie vermögende Privatpersonen spielen mit dem Gedanken, nach Dubai auszuwandern. Denn die Stadt gilt nicht nur als Steuerparadies, sondern überzeugt auch mit bestem Wetter und einem hohen Niveau an persönlicher Sicherheit. Doch was passiert eigentlich mit einer in Deutschland belegenen Immobilie, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer nach Dubai auswandert?

Inhaltsverzeichnis

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1. Grundsatz: Die Besteuerung von Einkünften aus Immobilien nach deutschem Recht

Wer Immobilien vermietet, erzielt damit im Privatvermögen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG. Zu versteuern ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, wobei dieser auch negativ sein kann. In diesem Fall entstehen Verluste aus der Vermietung.

Zunächst sind bei der Vermietung von Immobilien daher die Einnahmen (§ 8 EStG) zu ermitteln. Zu ihnen gehören zum Beispiel folgende Posten:

• Kaltmiete
• Nebenkosten
• Bei steuerpflichtiger Vermietung die vereinnahmte Umsatzsteuer
• Sonstige Entgelte für die Gebrauchsüberlassung, etwa bei Mitvermietung einer Küche oder eines Stellplatzes

Den Einnahmen gegenüber stehen die Ausgaben, die sogenannte Werbungskosten im Sinne des § 9 EStG darstellen. Sie setzen sich unter anderem zusammen aus:

• Nebenkosten, wenn der Vermieter beispielsweise Heizstoff bestellt oder Dienstleister beschäftigt
• Zinsen, sofern die Immobilie finanziert wurde (Achtung: Die Tilgung ist nicht abziehbar!)
• Abschreibung, in der Regel 2 % oder 3 % des Kaufpreises, soweit dieser auf die Immobilie und nicht auf das Grundstück entfällt. Mit einem Nutzungsdauergutachten können Vermieter den Prozentsatz deutlich steigern
• Aufwendungen für Instandhaltung und Sanierung der Immobilie, Kosten für Hausverwaltung und weitere Zahlungen, die sich unter „Sonstiges“ zusammenfassen lassen

Nach § 21 Absatz 3 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören (sogenannte Subsidiarität). Nimmt die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern beispielsweise den Charakter eines Gewerbebetriebes (§ 15 EStG) an, liegen keine Vermietungseinkünfte mehr vor. Der Vermieter unterhält dann, wie etwa auch bei der Betriebsaufspaltung, ein gewerbliches Einzelunternehmen (BFH, Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18).

2. Deutsche Immobilie, Wohnsitz in Dubai – die Besteuerung im Detail

Wie die Bezeichnung des Wirtschaftsgutes bereits verrät, sind Immobilien immobil – es besteht also in der Regel (mit einigen US-amerikanischen Ausnahmen) keine Möglichkeit, das Objekt schlichtweg mit über die Grenze zu nehmen. Während die Immobilie also in Deutschland bleibt, wandert die Eigentümerin oder der Eigentümer nach Dubai aus. Hieraus ergeben sich verschiedene steuerliche Konsequenzen.

2.1. Unbeschränkte vs. beschränkte Steuerpflicht bei Wegzug nach Dubai

Grundsätzlich müssen nur solche Personen ihre Einkünfte in Deutschland versteuern, die unbeschränkt steuerpflichtig im Sinne des § 1 Absatz 1 EStG sind. Dies ist immer dann der Fall, wenn entweder der Wohnsitz oder der gewöhnliche Aufenthalt im Inland liegt:

• Der Wohnsitz im Sinne des § 8 AO liegt in Deutschland, wenn hier eine Wohnung unterhalten wird. Entscheidend ist der tatsächliche Zugang zu einer wie auch immer gearteten Wohnung, die sogenannte Schlüsselgewalt. Ein Kinderzimmer im Elternhaus reicht hier bereits aus (unter anderem BFH, Urteil vom 25.09.2014; III R 10/14)
• Beim gewöhnlichen Aufenthalt handelt es sich nach § 9 AO eher um ein Hilfskriterium, wenn kein Wohnsitz vorliegt. „Gewöhnlich“ ist der Aufenthaltsort, an dem eine Person ihre familiären und persönlichen Bindungen, zum Beispiel zu Kindern, Vereinen oder dem Partner hat. Ist dieser Mittelpunkt der Lebensinteressen in Deutschland zu verorten, besteht unbeschränkte Steuerpflicht

Bei unbeschränkter Steuerpflicht unterliegen alle Einkünfte aus der gesamten Welt der deutschen Einkommensteuer (Welteinkommensprinzip). Gegebenenfalls stellen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) bestimmte Einkünfte frei.

Der unbeschränkten steht die beschränkte Steuerpflicht nach § 1 Absatz 4 EStG gegenüber. Sie greift, wenn die Person ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland inländische Einkünfte im Sinne des § 49 EStG erzielt. Bei einer deutschen Immobilie und gleichzeitigem Wohnsitz in Deutschland kann ein solcher Fall vorliegen.

Wir gehen in den nächsten Absätzen davon aus, dass die inländische Steuerpflicht durch den Wegzug nach Dubai endet. Eine Besteuerung inländischer Einkünfte aus Immobilien kann daher nur nach § 1 Absatz 4 EStG erfolgen.

2.2. Deutsche Immobilie, Wohnsitz in Dubai: Was sagt § 49 EStG dazu?

Nach § 49 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe f EStG gehören Vermietungseinkünfte zu den inländischen Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die Norm greift immer dann, wenn bei der Vermietung von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen ist, was zum Beispiel beim Betrieb eines Hotels der Fall sein kann. Voraussetzung für die Besteuerung ist das Vorliegen von „inländischem unbeweglichen Vermögen“, zum Beispiel einer Immobilie.

Handelt es sich um „klassische“, nicht gewerbliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG einschlägig. Der Grundbesitz muss im Inland belegen oder in ein inländisches Buch, in erster Linie das Grundbuch, eingetragen sein. Ist dies der Fall, steht das Besteuerungsrecht an den Einkünften der Bundesrepublik Deutschland zu.

Achtung: „Besteuerungsrecht“ bedeutet stets, dass positive wie negative Einkünfte erfasst werden. Erzielt eine beschränkt steuerpflichtige Person also Verluste aus Vermietung und Verpachtung, kann sie diese mit anderen (positiven) Einkünften verrechnen oder vortragen (§ 10d EStG).

Es gilt die isolierende Betrachtungsweise (§ 49 Absatz 2 EStG). Entscheidend ist einzig, dass in Deutschland der jeweilige Tatbestand der Vorschrift erfüllt ist. Ausländische Besteuerungsmerkmale, etwa die Zugehörigkeit einer deutschen Immobilie zu einem Betriebsvermögen in Dubai, bleiben außer Betracht.

2.3. Was gilt bei Veräußerung der deutschen Immobilie?

Veräußert die Eigentümerin oder der Eigentümer ihre beziehungsweise seine deutsche Immobilie, gilt § 49 Absatz 1 Nummer 8 Buchstabe a EStG. Unter den Voraussetzungen des § 23 EStG liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, der bei ihm entstandene Gewinne unterliegt der deutschen Einkommensteuer.

Ein steuerpflichtiger Veräußerungsvorgang ist allerdings nur gegeben, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre vergangen sind, wobei es auf die Daten der Notarverträge ankommt. Demgegenüber liegt ein steuerfreier Verkauf vor, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer

• das Objekt frühestens 10 Jahre nach Erwerb veräußert, selbst wenn das Grundstück mittlerweile bebaut oder die baulichen Anlagen verändert und/oder erweitert wurden.
• das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat; eine Nutzung als Ferienhaus oder Zweitwohnsitz ist hier völlig ausreichend.

Liegt ein Fall der „eigenen Wohnnutzung“ vor, ist die 10-Jahres-Frist ohne Bedeutung. Die Veräußerung und der dabei entstehende Gewinn sind dann jederzeit steuerfrei, selbst wenige Wochen nach Erwerb oder Einzug. Der Verkäufer muss die (beabsichtigte) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken allerdings nachweisen.

Hinweis: Bei Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften gelten für unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtige dieselben Regeln. Verluste können nur mit Gewinnen, die ebenfalls aus privaten Veräußerungsgeschäften stammen, verrechnet werden. Dies gilt allerdings nicht für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften; hier ist eine Verrechnung mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten ohne Einschränkung möglich (§ 23 Absatz 3 Satz 7 EStG).

3. Deutsche Immobilie im Betriebsvermögen einer GmbH: Folgen bei Wegzug nach Dubai

Neben der Wegzugsbesteuerung und anderen Fallstricken, die es bei Auswanderung eines GmbH-Gesellschafters zu beachten gibt, gelten bei Immobilien vergleichsweise einfache Grundsätze. Auch nach dem Wegzug nach Dubai bleibt das Besteuerungsrecht bei der Bundesrepublik Deutschland. Denn Immobilien einer GmbH gehören immer zu deren Betriebsvermögen und fallen damit unter § 49 Absatz 1 Nummer 2 EStG.

Hat die GmbH im Übrigen weder Sitz noch Geschäftsleitung im Inland, findet § 2 KStG Anwendung. Die Gesellschaft wird dann mit ihren inländischen Einkünften im Sinne des § 49 EStG beschränkt steuerpflichtig.

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