Die erweiterte Kürzung bei Schwestergesellschaften
Mit der erweiterten Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG vermeiden grundbesitzverwaltende Unternehmen eine Zahlung von Gewerbesteuer. Die Regelung ist insbesondere für Kapitalgesellschaften wie die Immobilien-GmbH interessant, da die Gesamtsteuerbelastung hierdurch auf lediglich 15,8 % des Einkommens sinkt. Durch eine Gestaltung mit Schwestergesellschaften unter einer gemeinsamen Holding bestehen dabei besonders umfangreiche Potenziale, es gibt aber auch Fallstricke zu beachten!
Unser Video: Anwendung der erweiterten Kürzung
In diesem Video erklären wir, wie Sie mit der erweiterten Grundstückskürzung rund 15 % Gewerbesteuer sparen können!
Inhaltsverzeichnis
1. Schwestergesellschaften unter einer gemeinsamen Holding
Der Begriff „Schwestergesellschaft“ ist gesetzlich nicht normiert, ergibt sich aber weitgehend bereits aus dem Wortlaut selbst. Unter Schwestergesellschaften versteht man im Allgemeinen zwei oder mehrere Personen- oder Kapitalgesellschaften, die in der Unternehmensstruktur nebeneinander stehen. Dies wiederum ist der Fall, wenn sie unter einem gemeinsamen Anteilseigner – zum Beispiel einer Holding – positioniert sind.
Beispiel: Der Unternehmer Max betreibt bislang ein Einzelunternehmen, möchte aber zukünftig auch in Immobilien investieren und diese vermieten. Hierzu gründet er zunächst eine Holding-GmbH und zahlt das notwendige Stammkapital ein. Anschließend gründet er im Namen der Holding zwei Tochtergesellschaften, eine operative und eine vermögensverwaltende GmbH. Sie stehen in der Struktur nun nebeneinander, da Max´ Holding an beiden zu 100 % beteiligt ist.
Ungeachtet des vorliegenden „Verwandtschaftsverhältnisses“ sind beide Gesellschaften rechtlich eigenständig. Sie können daher unter Beachtung des Fremdvergleichsgrundsatzes Geschäfte und Verträge miteinander abschließen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen zwischen den Beteiligungsunternehmen und der Holding sowie der Privatperson als Gesellschafterin oder Gesellschafter.
2. Erweiterte Kürzung bei Schwestergesellschaften nutzen
Durch das Konzept der sogenannten Vermietungsgesellschaft können Unternehmer innerhalb ihrer Unternehmensstruktur steuerliche Vorteile erzielen. Unter der gemeinsamen Holding wird hierzu ein Grundstücksunternehmen positioniert. Dieses vermietet die für das operative Geschäft erforderlichen Immobilien an die Schwestergesellschaft, regelmäßig zu einer vertraglich vereinbarten und fremdüblichen Umsatzmiete.
Dadurch, dass das Vermietungsunternehmen ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist, kommt es in den Genuss der erweiterten Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 fort folgende GewStG. Auf Gesellschaftsebene fallen daher nur 15 % Körperschaftsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag) an.
Auf Ebene der operativen Gesellschaft fließen die Mietzahlungen ab und führen zu einer Steuerersparnis in Höhe von 30 %. Durch die niedrigere Besteuerung auf Ebene der Immobiliengesellschaft, wo die Zahlungen ankommen, entsteht ein Steuervorteil im Umfang von 15 % des Gewinns des operativen Unternehmensteils.
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3. Achtung, Fallstrick: Hier ist keine erweiterte Kürzung möglich!
Mit § 9 Nummer 1 Satz 5 EStG hat der Gesetzgeber bestimmte Fälle von der erweiterten Kürzung ausgenommen, wenngleich die Norm nicht unmittelbar Schwestergesellschaften einbezieht. Dennoch sind es folgende Tatbestände, die zu einem Ausschluss der Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG führt:
- Der Grundbesitz dient ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters. Ist dies der Fall, etwa bei einer Überlassung durch die Immobilien-GmbH an das Einzelunternehmen des Alleingesellschafters, ist die erweiterte Kürzung vollständig ausgeschlossen. „Gewerbebetrieb eines Gesellschafters“ ist auch die Beteiligung an einer Mitunternehmerschaft im Sinne des § 15 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 EStG
- Soweit im Gewerbeertrag Vergütungen im Sinne des § 15 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Satz 1 GewStG, die der Gesellschafter von der Gesellschaft für seine Dienste erhalten hat, enthalten sind, scheidet die Anwendung der erweiterten Kürzung ebenfalls aus
- Keine erweiterte Kürzung greift, soweit der Gewerbeertrag Gewinne aus der Aufdeckung stiller Reserven aus Grundbesitz enthält, wenn dieser Grundbesitz innerhalb der letzten drei Jahre unterhalb des Teilwerts in das Unternehmen eingebracht wurde
Riskant ist in der Praxis insbesondere § 9 Nummer 1 Satz 5 Nummer 1 GewStG, also das „Dienen“ einem Gesellschafter. Hier ist besondere Vorsicht geboten, insbesondere bei mehrstufigen Beteiligungen. Auch kann die erweiterte Kürzung bei Schwestergesellschaften, die Mitunternehmerschaften sind, ausscheiden. Denn hier dient der Grundbesitz mitunter der mitunternehmerischen Tätigkeit der Gesellschafter des mietenden Unternehmens.
Zu beachten ist auch der Grundsatz der schädlichen Nebentätigkeit. Übt die grundbesitzverwaltende Gesellschaft eine wie auch immer geartete gewerbliche oder sonstige Tätigkeit aus, schließt dies in der Regel die erweiterte Kürzung aus. Ausnahmen gelten lediglich für Einkünfte aus Kapitalvermögen, die aber der regulären Besteuerung unterliegen.
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