Steuerberater für Immobilien und Bauträger in Köln und Bonn
Als Steuerberater für Immobilien in Köln und Bonn informieren wir Sie über ausgewählte Aspekte bei der Besteuerung von Immobilien. Insbesondere die Sachverhalte bei der Grunderwerbsteuer sollten potentielle Käufer kennen. Weiterhin ist auch die laufende Grundsteuer eine relevante Größe, die man beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen sollte. Wenn eine Vermietung der Immobilie stattfinden soll, ist auch der regionale Mietspiegel ausschlaggebend. Ist hingegen eine gewerbliche Nutzung beziehungsweise Vermietung oder Verpachtung geplant, so kommt auch die Gewerbesteuer zum Tragen. All dies präsentieren wir Ihnen mit einem Blick auf die Situation in Köln und Bonn, liefern Ihnen aber auch Daten zum Vergleich im bundesweiten Durchschnitt.
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Wir klären, wie Sie mit der Immobilien-GmbH die erhöhte Abschreibung von 3 % nutzen & wie die Grundstückskürzung zur Gewerbesteuerbefreiung führt.
1. Immobilien im Steuerrecht
1.1. Juristische Definition einer Immobilie
Aus juristischer Sicht spricht man bei einer Immobilien allgemein von einem Grundstück. Dabei ist es unerheblich, ob ein Grundstück tatsächlich bebaut ist. Somit zählen alle Arten von Immobilien zur juristischen Kategorie der Grundstücke. Beispiele hierfür sind, neben dem Haus, Parkplätze, Gärten und Verkehrswege, aber auch land- und forstwirtschaftliche Flächen, Kiesgruben oder Industrieanlagen.
1.2. Immobilien als Gegenstand der Besteuerung
Für alle Immobilien gilt, dass sie, abhängig vom Kontext, auch Gegenstand einer Besteuerung sein können. Somit rücken Aspekte wie etwa Vermietung und Verpachtung, Kauf und Verkauf oder Schenkung beziehungsweise Erbschaft bei der Besteuerung von Immobilien ins Blickfeld steuerlicher Betrachtungen. Außerdem spielen Grundstücke auch bei der Bilanzierung von Unternehmen eine wichtige Rolle. Auf dieses Feld der Beratung haben wir uns als Steuerkanzlei spezialisiert.
2. Steuerberatung im Immobiliensteuerrecht in Köln und Bonn
2.1. Unser Angebot
Gleich vorweg sei explizit erwähnt, dass wir als Steuerberater für Immobilien unsere Steuerberatung natürlich auch bundesweit anbieten. Um Ihnen allerdings einen besseren Überblick zu verschaffen, wollen wir uns im Folgenden exemplarisch an der Situation in Köln und Bonn orientieren. Dies mag auch dazu dienen, um die Lage im Großraum Köln und Bonn mit anderen Regionen in Deutschland zu vergleichen.
2.2. Immobilien in Köln und Bonn kaufen
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Köln oder Bonn interessieren, mag Ihnen die folgende Aufstellung an Informationen einen Überblick über die hiesigen Verhältnisse verschaffen.
2.2.1. Grunderwerbsteuer
Da die Grunderwerbsteuer als Verkehrsteuer nach Art. 106 Abs. 2 Nr. 3 GG den Bundesländern obliegt, findet sie auch auf Immobilienkäufe in Nordrhein-Westfalen Anwendung. Hier liegt der Steuersatz bei 6,5 %, was den Höchstwert im bundesweiten Vergleich darstellt. Demgegenüber bildet ein Steuersatz von 3,5 % in Bayern und Sachsen den günstigsten Gegenpol.
Die Grunderwerbsteuer ist auch in anderer steuerlicher Hinsicht zu beachten. Neben dem Kaufpreis ist sie nämlich ein Bestandteil der Anschaffungskosten. Weitere Nebenkosten bei der Anschaffung sind unter anderem Notarkosten und Gebühren zur Eintragung in das Grundbuch.
2.2.2. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer, die den Städten und Gemeinden zukommt. Um ihre Höhe zu bestimmen wird in den alten Bundesländern der Einheitswert eines Grundstücks aus dem Jahr 1964 herangezogen und mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl ist hierbei von der Grundstücksart abhängig. Das Produkt wird dann als Grundsteuermessbetrag bezeichnet. Er wird mit einem kommunal bestimmten Grundsteuer-Hebesatz belegt. In den neuen Bundesländern fehlt jedoch ein diesem Verfahren entsprechender Bezug, da für sie kein Einheitswert für das Jahr 1964 festgestellt worden ist. Stattdessen bezieht man sich hierbei ersatzweise auf den Einheitswert aus dem Jahr 1935, wobei man auch abweichende Grundsteuermesszahlen anwendet.
Weiterhin unterscheidet man prinzipiell zwischen land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Grundsteuer A) und baulichen Grundstücken, also solchen, die bebaut werden können (Grundsteuer B).
Seit 2015 erhebt die Stadt Bonn die Grundsteuer A mit einem Hebesatz von 340 % und die Grundsteuer B mit einem Hebesatz von 680 %. Für Köln gilt hingegen bei der Grundsteuer A ein Hebesatz von 165 % und bei der Grundsteuer B ein Hebesatz von 515 %. Im Vergleich dazu liegt der höchste Hebesatz zur Grundsteuer B in Deutschland bei 995 % (Offenbach, Hessen) und der niedrigste bei 80 % (Ingelheim am Rhein, Rheinland-Pfalz). Der Durchschnittswert bei der Grundsteuer B lag 2020 deutschlandweit bei 543 %.
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Besteuerung von Immobilien?
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Anzumerken ist jedoch, dass dieses Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde. Ende 2019 erfüllte der Gesetzgeber diese Forderung noch rechtzeitig. Dadurch verhinderte er, dass den Kommunen ab 2020 diese Steuer entging. Die Neuregelung sieht nun vor, dass die Bundesländer wählen konnten, ob sie dem von der Bundesregierung geschaffenen Modell folgen wollen, oder, ob sie lieber ein eigenes Recht hierfür schaffen wollen. Im letzteren Fall bleibt ihnen allerdings nur wenig Zeit. Denn bis zum 01.01.2022 müssen die entsprechenden Vorschriften anwendbar sein. An diesem Stichtag erfolgt nämlich die Hauptfeststellung des Werts eines Grundstücks durch die Finanzämter.
2.2.3. Mietspiegel in Köln und Bonn
2.2.3.1. Mietspiegel für Wohnungen
Der Mietspiegel für Wohnungen lag 2019 im bundesdeutschen Durchschnitt bei 8,92 EUR/qm. In Köln betrug die Miete hingegen durchschnittlich 14,6 EUR/qm und in Bonn 11,27 EUR/qm.
2.2.3.2. Mietspiegel für Häuser
Bei der Miete von Häusern waren 2019 bundesweit durchschnittlich 9,41 EUR/qm zu bezahlen. Für Köln ist dieser Wert mit 12,69 EUR/qm anzugeben. In Bonn liegt der Wert hingegen bei 10,72 EUR/qm.
2.2.4. Gewerbliche Nutzung von Immobilien
2.2.4.1. Gewerbesteuer
Gewerbebetriebe haben allgemein Gewerbesteuer abzuführen. Diese bemisst sich dabei nach dem jährlichen Gewinn des Unternehmens nach Steuern. Außerdem spielen verschiedene andere Größen bei der Berechnung der Gewerbesteuer eine Rolle. Dazu zählen auch Immobilien, die entweder gemietet beziehungsweise gepachtet werden, oder, die bereits zu Beginn des Kalenderjahres Teil des Betriebsvermögens waren. Diese Faktoren können dann zu einer Kürzung des Gewerbeertrags beitragen. Hierbei ist jedoch zu erwähnen, dass man den Wert von Immobilien im Betriebsvermögen ebenfalls über den Einheitswert ermittelt, eine Praxis, die das Bundesverfassungsgericht, wie bereits angeführt, für verfassungswidrig erklärte.
Der aus dem Berechnungsverfahren resultierende Gewerbeertrag wird anschließend mit der Gewerbesteuermesszahl von 3,5 % multipliziert, auf den der Hebesatz der jeweilig zuständigen Gemeinde Anwendung findet. Da der Hebesatz von jeder Gemeinde selbst festgelegt wird, beeinflusst der Standort des Gewerbebetriebs die Höhe ihrer Gewerbesteuer.
2.2.4.2. Möglichkeit der Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer
Als Ihr Steuerberater für Immobilien möchten wir darauf hinweisen, dass eine Anrechnung der Gewerbesteuer bei der Einkommensteuer unter gewissen Voraussetzungen möglich ist. Die Bedingungen hierfür sind, dass entweder Einzelunternehmer oder Personengesellschaften zur Zahlung einer Gewerbesteuer verpflichtet sind. Weiterhin wird die Gewerbesteuer nur insoweit angerechnet, wie es das gewerbliche Einkommen betrifft. Außerdem ist dieser Ansatz höchstens bis zur Höhe der Gewerbesteuer erlaubt. Daraus ergibt sich, dass ab einem Hebesatz von 400 % eine tatsächliche Belastung des Steuerpflichtigen in der Regel eintritt.
2.2.4.3. Höhe der Hebesätze zur Gewerbesteuer in Köln und Bonn
In Köln beträgt der Hebesatz derzeit 475 %, während er in Bonn bei 450 % liegt. Von gesetzlicher Seite ist ein Hebesatz von mindestens 200 % vorgeschrieben. Tatsächlich wird dieser auch von mehr als hundert Gemeinden in Deutschland angewandt. Unter den Großstädten gilt Oberhausen mit einem Hebesatz von 550 % als Spitzenreiter in Deutschland.
3. Steuerberatung für Vermieter
Unser Engagement bei der Beratung von Vermietern mag sicher auch aus der Tatsache hervorgehen, dass wir vom Verband Haus & Grund Deutschland zum Steuerberater für Immobilien des Vertrauens erkoren wurden. Dabei möchten wir Sie gerne persönlich von unserer Expertise überzeugen.
Zu unseren Leistungen, die wir speziell Vermietern anbieten, zählen unter anderem die Beratung zum Kauf von Immobilien – insbesondere bei der Gründung einer diesbezüglichen Familiengesellschaft -, die Gestaltung beziehungsweise juristische Prüfung des Kaufvertrags durch unsere Rechtsanwälte, das Monitoring von Kosten bei der Renovierung in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung, die laufende Besteuerung sowie die Beratung zum eventuellen Verkauf der Immobilie. Darüber hinaus richten wir unsere Aufmerksamkeit auch der frühzeitigen Regelung bei der Übertragung von Immobilien innerhalb Ihrer Familie. Durch geschickte Planung kann man dabei sowohl die Schenkungsteuer beziehungsweise Erbschaftsteuer sparen, als auch die finanzielle Absicherung im Alter regeln. Somit liefern wir als Steuerberater für Immobilien Vermietern maßgeschneiderte Lösungen aus einer Hand.
4. Steuerberater für gewerbliche Unternehmen
Die hohen Ansprüche, die Gewerbetreibende an uns als Steuerberater für Immobilien richten, können wir aufgrund unserer speziellen Erfahrung auf dem Gebiet der Besteuerung von Unternehmen perfekt erfüllen. Diese Kombination aus fachlicher Kompetenz sowohl als Steuerberater für Immobilien als auch für Unternehmen ist eine wichtige Grundlage unseres Erfolgs.
Um nur einige wenige Beispiele hierfür zu geben, verweisen wir auf unsere Beratungsleistungen zur Wahl der Rechtsform beim Kauf von gewerblichen Immobilien und den damit einhergehenden steuerlichen Auswirkungen. Weiterhin beraten und betreuen wir in Angelegenheiten, die zu einer Betriebsaufspaltung führen können. Und natürlich übernehmen wir auch die laufende Finanzbuchhaltung Ihres Unternehmens. Selbstverständlich erstellen wir auch Ihre Jahresabschlüsse und Bilanzen als Grundlage Ihrer Steuererklärungen. Außerdem werden wir die Auswirkungen der Neuregelung im Zusammenhang mit den Einheitswerten bewerten und Sie entsprechend über die individuellen Folgen informieren.
Einen speziellen Schwerpunkt bildet auch unsere Betreuung von Holdinggesellschaften als Körperschaften zur Verwaltung von Immobilien.
5. Steuerberater für Bauträger
Die logische Konsequenz unserer Spezialisierung als Steuerberater für Immobilien ist unser Service bei der Beratung von Bauträgern. Mit der entsprechenden Betreuung unterstützen wir Sie bei der Entwicklung von Projekten und liefern Ihnen dabei alle relevanten Informationen, die kurz-, mittel- sowie langfristig auf Ihren Erfolg wirken werden. Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch im Rahmen der laufenden Finanzbuchhaltung und Lohnbuchhaltung.
Steuerberater für Immobilien
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Unternehmen spezialisiert. Bei der Besteuerung im Zusammenhang mit Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Nutzung von Steuervorteilen bei der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
- Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (z.B. Rechtsformwahl, Sitzverlegung)
- Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen bei der atypisch stillen Gesellschaft
- Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
- Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
- Langfristige Betreuung unserer Mandanten (Finanzbuchhaltung, Lohnbuchhaltung, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen)
- Einrichtung und Betreuung der digitalen Finanzbuchhaltung per DATEV Unternehmen Online
- Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
